Ebersbach-Musbach

Marktüberblick

Ebersbach-Musbach liegt im nordwestlichen Landkreis Ravensburg in Oberschwaben und vereint mit 1.729 Einwohnern auf 26,84 km² das ländliche Profil einer kleinen Gemeinde mit den Kennzahlen eines überdurchschnittlich renditestarken Immobilienmarktes. Die Angebotsmiete von 9,78 Euro je Quadratmeter liegt 9,6 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber 13,7 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 11,33 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.327 Euro je Quadratmeter liegt 26,9 Prozent unter dem Kreiswert von 3.185 Euro und knapp 3,4 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Diese Preisdifferenz nach unten bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Miete erzeugt eine Bruttomietrendite von 5,05 Prozent – das entspricht dem 87. Perzentil aller 1.102 Orte in Baden-Württemberg und übertrifft den Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 4,37 Prozent um mehr als einen halben Prozentpunkt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung seit 2018 ist durch einen starken Aufwärtstrend geprägt, der jedoch von erheblichen Schwankungen begleitet wird. Die Angebotsmiete stieg von 5,09 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,01 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um 77 Prozent in acht Jahren. Der stärkste Sprung occurred zwischen 2019 (5,84 Euro) und 2021 (8,55 Euro). Seit 2021 folgt eine volatile Phase: 2022 leicht rückläufig auf 8,54 Euro, 2023 auf 9,29 Euro, 2024 wieder auf 8,48 Euro, ein Ausreißer nach oben 2025 auf 10,77 Euro, gefolgt von einem Rückgang auf 9,01 Euro im Berichtsjahr 2026. Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt ein ähnliches Muster erhöhter Volatilität. Von 2.680 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 fiel der Preis 2020 auf 1.641 Euro, stieg 2021 auf 2.125 Euro, fiel 2022 auf 1.438 Euro, erholte sich 2024 auf 2.011 Euro, erreichte 2025 mit 2.726 Euro einen neuen Höchststand und liegt 2026 bei 2.483 Euro. Der CAGR von -1,09 Prozent über den gesamten Zeitraum verdeckt diese starken jahresweisen Ausschläge. Die Kombination aus schwankenden Kaufpreisen und steigenden Mieten hat dazu geführt, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verbessert hat.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich positioniert sich Ebersbach-Musbach deutlich unter dem Niveau des Landkreises Ravensburg und des Landes Baden-Württemberg. Mit einer Angebotsmiete von 9,78 Euro liegt der Ort 13,7 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 11,33 Euro und 11,8 Prozent unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Beim Kaufpreis beträgt die Differenz zum Kreis 26,9 Prozent und zum Land 25,9 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 19,82 liegt 15,3 Prozent unter dem Kreiswert von 23,4 und 15,6 Prozent unter dem Landeswert von 23,5.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,1 Kilometern zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Mieten der Nachbargemeinden reichen von 7,94 Euro (Allmannsweiler) bis 12,63 Euro (Ebenweiler), Ebersbach-Musbach liegt mit 9,78 Euro im unteren Mittelfeld. Beim Kaufpreis liegt der Ort mit 2.327 Euro je Quadratmeter nahe am unteren Ende – nur Boms (2.398 Euro) liegt darunter. Die Bruttomietrendite von 5,05 Prozent übertrifft alle Nachbarorte außer Ebenweiler (5,91 Prozent) und Allmannsweiler (3,66 Prozent). Das Muster ist klar: Ebersbach-Musbach gehört zu den günstigeren Orten im Umkreis, was sich in der überdurchschnittlichen Rendite niederschlägt.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Ebersbach-Musbach ist mit 1.729 Einwohnern (Stand 2024) stabil und zeigt seit 2015 ein leichtes Wachstum von 1,5 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 64 Einwohner je Quadratkilometer, was dem Profil einer ländlichen Gemeinde entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,81 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau – deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und im Einklang mit der guten wirtschaftlichen Lage des Landkreises Ravensburg.

Der Landkreis Ravensburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 63 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 39, während der Arbeitsmarktrang mit 210 schwächer ausfällt. Die Demografie-Ränge 85 und der Dynamik-Rang 71 deuten auf altersstrukturelle Herausforderungen hin, wie sie für viele ländliche Gemeinden typisch sind. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Gemeinde ist Mitglied im Gemeindeverwaltungsverband Altshausen und an das Netz des Bodensee-Oberschwaben-Verkehrsverbunds (bodo) angebunden. Buslinien verbinden Ebersbach-Musbach mit Altshausen, Aulendorf und Bad Buchau. Die Grundschule Ebersbach umfasst etwa 100 Schüler, weiterführende Schulen befinden sich in den Nachbargemeinden Altshausen und Aulendorf.