Eichstegen

Ort und Struktur

Eichstegen ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Ravensburg mit 538 Einwohnern auf 14,25 km². Der Ort liegt rund drei Kilometer westlich von Altshausen auf 600 m ü. NHN und ist von Landwirtschaft und Forstwirtschaft geprägt, die etwa 70 % der Gemeindefläche einnehmen. Die Gemeinde gehört dem Gemeindeverwaltungsverband Altshausen an und ist durch eine Buslinie an den Bodensee-Oberschwaben Verkehrsverbund (bodo) angebunden. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick und Preisniveau

Die Angebotsmiete liegt bei 8,51 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.535 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,03 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,82.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Eichstegen gemischt ab: Die Miete liegt mit 8,51 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, während der Kaufpreis mit 2.535 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Bundesmittel von 2.409 Euro liegt. Die Bruttomietrendite von 4,03 % liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Der Kaufpreisfaktor von 24,82 liegt leicht über dem Bundesdurchschnitt von 23,49.

Im Landesvergleich Baden-Württemberg fällt die Diskrepanz deutlicher aus: Die Miete liegt mit 8,51 Euro pro Quadratmeter rund 23 % unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis mit 2.535 Euro pro Quadratmeter etwa 19 % unter dem Landesmittel von 3.140 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,03 % liegt im unteren Drittel der baden-württembergischen Orte (Perzentilrang 32,2). Der Kaufpreisfaktor liegt mit 24,82 leicht über dem Landesdurchschnitt von 23,49.

Die niedrige Bruttomietrendite im Landesvergleich geht einher mit einem Kaufpreis, der stärker über dem Landesmittel liegt als die Miete. Während die Miete 23 % unter dem Landesdurchschnitt liegt, liegt der Kaufpreis nur 19 % darunter – das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist also relativ ungünstiger als im Landesdurchschnitt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt in der Zeitreihe von 2018 bis 2025 starke Schwankungen: Von 6,54 Euro im Jahr 2018 stieg die Miete 2020 auf 9,32 Euro, fiel 2021 wieder auf 6,67 Euro, stieg 2022 auf 10 Euro und erreichte 2024 mit 13,16 Euro einen Höhepunkt, bevor sie 2025 auf 7,46 Euro sank. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 1,9 %. Die hohen Schwankungen von Jahr zu Jahr deuten auf ein kleines Marktumfeld hin, in dem bereits wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Die Kaufpreisentwicklung ist seit 2022 rückläufig: Von 2.304 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 sank der Preis 2023 auf 1.966 Euro, stieg 2024 wieder auf 2.248 Euro und liegt 2025 bei 2.100 Euro. Der CAGR beträgt -3,04 %. Der Kaufpreis liegt damit aktuell etwa 8 % unter dem Niveau von 2022.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht aufgeführten Nachbarorten hat Eichstegen die niedrigste Angebotsmiete (8,51 Euro pro Quadratmeter). Die Mieten der Nachbarn liegen zwischen 9,32 Euro (Boms) und 12,63 Euro (Ebenweiler). Beim Kaufpreis liegt Eichstegen mit 2.535 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld: Unter dem Niveau von Altshausen (3.100 Euro) und Guggenhausen (2.912 Euro), aber über dem von Königseggwald (1.856 Euro) und Unterwaldhausen (2.147 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,03 % liegt ebenfalls unter allen aufgeführten Nachbarorten. Die höchste Rendite weist Königseggwald mit 6,11 % auf, die niedrigste neben Eichstegen Altshausen mit 4,00 %. Der Kreis Ravensburg weist im Durchschnitt eine Angebotsmiete von 11,33 Euro und einen Kaufpreis von 3.185 Euro pro Quadratmeter auf – beide Werte liegen deutlich über denen Eichstegens.

Eichstegen ist damit der preisgünstigste Ort im direkten Vergleich, was sich in der niedrigsten Miete und der unterdurchschnittlichen Bruttomietrendite widerspiegelt.

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Eichstegens ist von 491 im Jahr 2015 auf 538 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von 9,6 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 38 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote betrug 2023 2,25 %, was auf 8 arbeitslose Personen bei der aktuellen Einwohnerzahl entspricht.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Ravensburg den Gesamtrang 63 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 39 sowie in der Demografie mit Rang 85. Schwächer ist die Position im Arbeitsmarkt mit Rang 210. Diese Werte gelten für den Landkreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Eichstegen.