Altshausen

Marktüberblick

Altshausen ist eine Gemeinde im nördlichen Landkreis Ravensburg mit rund 4.160 Einwohnern auf einer Fläche von 20,48 km². Der Ort liegt etwa 40 Kilometer nördlich des Bodensees und ist überregional bekannt durch das Schloss Altshausen, das seit 1264 im Besitz des Deutschen Ordens war und ab 1440 Residenz des Landkomturs der Ballei Schwaben-Elsass-Burgund war. Heute ist das Schloss Privatresidenz des Hauses Württemberg und nicht öffentlich zugänglich. Die Gemeinde gehört zum Gemeindeverwaltungsverband Altshausen und ist seit 1972 Teil des Landkreises Ravensburg, nachdem sie zuvor zum Landkreis Saulgau gehörte.

Preisniveau und Entwicklung

Der Immobilienmarkt in Altshausen zeigt ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete liegt mit 10,34 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem Durchschnitt des Landkreises Ravensburg (11,33 Euro) und des Landes Baden-Württemberg (11,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.100 Euro pro Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 3.140 bis 3.185 Euro). Die Bruttomietrendite beträgt 4,0 Prozent und liegt damit unter dem Kreis- (4,38 Prozent) und Landesdurchschnitt (4,36 Prozent) sowie unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,98 liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 23,4), was bedeutet, dass das 24,98-fache des Jahresnettkaltmietpreises für den Kauf einer Immobilie gezahlt werden muss.

Die Zeitreihen der vergangenen Jahre zeigen starke jährliche Schwankungen: Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,25 Euro (2021) und 12,72 Euro (2026), der Kaufpreis zwischen 2.118 Euro (2022) und 3.960 Euro (2020). Diese Volatilität ist typisch für Angebotswerte aus Inseraten und spiegelt nicht zwangsläufig die tatsächliche Marktentwicklung wider. Die CAGR der Miete liegt bei 9,22 Prozent, die des Kaufpreises bei 1,96 Prozent – beide Werte sind aufgrund der starken jährlichen Schwankungen mit Vorsicht zu interpretieren.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Altshausen in der Mitte des Preispektrums seiner Nachbargemeinden. Die Angebotsmiete von 10,34 Euro pro Quadratmeter liegt über der von Fleischwangen (7,64 Euro) und Boms (9,32 Euro), aber unter der von Ebenweiler (12,63 Euro) und Wolpertswende (11,38 Euro). Beim Kaufpreis von 3.100 Euro pro Quadratmeter liegt Altshausen über den meisten Nachbarn, jedoch deutlich unter Wolpertswende (3.457 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,0 Prozent liegt nahe am unteren Ende des Nachbarortspektrums – nur Wolpertswende weist mit 3,95 Prozent eine niedrigere Rendite auf. Dies korrespondiert mit dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreisfaktor von 24,98 im Vergleich zum Kreis- und Landesdurchschnitt.

Der Landkreis Ravensburg insgesamt schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Platz 63 von rund 400 deutschen Kreisen gut ab. Besonders hervorsticht der Teilindex Wettbewerb und Innovation mit Platz 39, während der Arbeitsmarkt mit Platz 210 schwächer abschneidet. Die Demografie liegt mit Platz 85 im Mittelfeld. Diese Struktur spiegelt sich in den Immobilienpreisen wider: Der starke Innovationsstandort treibt die Kaufpreise, während die Arbeitsmarktschwäche die Mietrenditen drückt.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Altshausens entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil bei rund 4.100 Einwohnern. Mit einem Anstieg von 1,6 Prozent seit Beginn der Zeitreihe ist die Gemeinde leicht gewachsen, wobei die Bevölkerungsdichte bei 203 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt. Die Arbeitslosenquote betrug 2023 6,3 Prozent (63 Basispunkte) und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 4,2 und 6,5 Prozent.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum strukturell begrenzt. Die historische Bedeutung als Sitz des Deutschen Ordens und heutige Residenz des Hauses Württemberg prägen das Ortsbild, haben aber keine direkte Auswirkung auf den lokalen Immobilienmarkt, da das Schloss der Öffentlichkeit nicht zugänglich ist und keine touristische Infrastruktur daraus abgeleitet wird. Die Lage im nördlichen Landkreis Ravensburg zwischen Donautal und Bodensee sowie die Nähe zum Naturpark Obere Donau und zu den Naturschutzgebieten Altshauser Weiher und Dolpenried können als Standortvorteil für die Wohnqualität gewertet werden.