Fleischwangen

Ort und Struktur

Fleischwangen ist eine 5,81 km² große Gemeinde im Nordwesten des Landkreises Ravensburg mit rund 663 Einwohnern. Der Ort liegt im Quellengebiet der Ostrach am Rand des Landschaftsschutzgebiets Pfrunger Ried und ist Mitglied im Gemeindeverwaltungsverband Altshausen. Die Gemeinde ist über den bodo mit Ravensburg, Wilhelmsdorf, Ebenweiler, Guggenhausen, Unterwaldhausen und Altshausen verbunden. Durch die Gemeinde führt der Oberschwaben-Allgäu-Radweg. Wichtigster Wirtschaftszweig ist das Handwerk mit zahlreichen ortsansässigen Betrieben; traditionell prägen Landwirtschaft und Schweinezucht den Ort. In der Gemeinde bestehen Erdgasvorkommen.

Marktüberblick und regionale Einordnung

Der Immobilienmarkt in Fleischwangen liegt deutlich unter dem Niveau des Landkreises Ravensburg und Baden-Württembergs. Die Angebotsmiete beträgt 7,64 Euro pro Quadratmeter und damit rund 33 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 11,33 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 2.034 Euro pro Quadratmeter liegt mit etwa 36 Prozent Abstand unter dem Kreiswert von 3.185 Euro. Im bundesweiten Vergleich schneidet Fleischwangen ebenfalls unterdurchschnittlich ab: Die Miete liegt 14 Prozent unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis 16 Prozent unter dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,51 Prozent liegt damit über dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 4,37 Prozent), aber unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,18 ist niedriger als im Kreis (23,4) und im Bundesland (23,5), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den Vergleichsräumen.

In der Nachbarschaft zeigt sich ein starkes Gefälle: Die Mieten der umliegenden Gemeinden liegen zwischen 8,51 Euro (Eichstegen) und 12,63 Euro (Ebenweiler), die Kaufpreise zwischen 1.856 Euro (Königseggwald) und 3.211 Euro (Wilhelmsdorf). Fleischwangen weist damit die niedrigste Angebotsmiete und einen der niedrigsten Kaufpreise im unmittelbaren Umkreis auf.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Fleischwangen ist volatil und zeigt keine klare Trendrichtung. Von 6,12 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete 2020 auf 7,95 Euro, fiel dann auf 6,62 Euro (2023), stieg 2024 auf 9,12 Euro und lag 2026 bei 5,92 Euro. Der berechnete CAGR von -0,41 Prozent über den verfügbaren Zeitraum deutet auf eine leicht rückläufige Entwicklung hin. Die starken Schwankungen von Jahr zu Jahr – insbesondere der Sprung von 6,62 auf 9,12 und der Rückgang auf 5,92 – deuten auf ein kleines Angebot hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Der Kaufpreis zeigt dagegen eine klare Aufwärtsbewegung: Von 1.829 Euro pro Quadratmeter (2022) auf 2.011 Euro (2024), was einem jährlichen Wachstum von rund 4,9 Prozent entspricht. Diese Entwicklung steht im Gegensatz zur Mietentwicklung und führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf möglicherweise verschlechtert, da die Mieten nicht im gleichen Maße mit den Kaufpreisen steigen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Fleischwangen ist seit 2018 leicht rückläufig. Von 702 Einwohnern im Jahr 2018 ging die Zahl auf 663 im Jahr 2024 zurück, was einer Abnahme von rund 1,6 Prozent entspricht. Der Höchststand in der Reihe lag 2018 bei 702, der Tiefpunkt 2016 bei 662. Die Bevölkerungsdichte beträgt 114 Einwohner pro Quadratkilometer.

Trotz des leichten Rückgangs zeichnet sich Fleischwangen durch eine besondere demografische Struktur aus: Die Gemeinde hat das niedrigste Durchschnittsalter aller Gemeinden im Landkreis Ravensburg. 1900 war sie das kinderreichste Dorf im Königreich Württemberg. Diese Struktur könnte die Nachfrage nach familiengeeigneten Wohnraum strukturell stützen.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,38 Prozent (2023) auf sehr niedrigem Niveau. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt sechs Personen. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Ravensburg den Gesamtrang 63 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 39), während der Arbeitsmarkt mit Rang 210 schwächer abschneidet. Die Demografie des Kreises liegt mit Rang 85 im oberen Mittelfeld.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Fleischwangen ist eine kleine Gemeinde ohne eigene Hochschule oder größeren Industriebetrieb. Die weiterführenden Schulen befinden sich in den Nachbargemeinden Altshausen und Wilhelmsdorf. Die Grundschule mit rund 50 Schülern ist seit 1990 wieder selbständig. Für die jüngsten Einwohner besteht ein Kindergarten.

Für Fleischwangen liegen keine Bodenrichtwerte vor, was für eine Gemeinde dieser Größe typisch ist.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, niedriger Arbeitslosigkeit und dem niedrigsten Durchschnittsalter im Landkreis zeichnet Fleischwangen als eine der stabilsten kleinen Gemeinden im Nordwesten des Landkreises Ravensburg aus. Der Ort positioniert sich im regionalen Vergleich als günstiger Wohnstandort mit überdurchschnittlicher Mietrendite im Verhältnis zu den umliegenden Gemeinden.