Unterwaldhausen

Marktüberblick

Unterwaldhausen ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Ravensburg mit 283 Einwohnern auf 4,11 km². Die Gemeinde liegt an der oberen Ostrach nahe dem Pfrunger Ried und gehört seit 1972 zum Gemeindeverwaltungsverband Altshausen. Die Siedlungsstruktur umfasst die Ortschaften Unterwaldhausen und Oberwaldhausen sowie die Weiler Wendenreute, Spitalhöfe und Schnaidhöfe. Mit 69 Einwohnern pro km² ist die Gemeinde dünn besiedelt, was für das Allgäuer Umland typisch ist.

Der Immobilienmarkt in Unterwaldhausen zeichnet sich durch eine ungewöhnliche Kombination aus: verhältnismäßig niedrige Kaufpreise bei Mieten, die nahe am Landesdurchschnitt liegen. Das Ergebnis ist eine der höchsten Bruttomietrenditen in Baden-Württemberg. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Unterwaldhausen liegt bei 10,48 Euro pro Quadratmeter. Im historischen Verlauf zeigt die Zeitreihe eine deutliche Volatilität: Von 7,39 Euro im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2024 auf 11,02 Euro, um dann auf 9,80 Euro im Jahr 2026 zu sinken. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum von 2018 bis 2026 beträgt 3,59 Prozent.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.147 Euro pro Quadratmeter. Für diesen Wert liegen zwei Zeitreihenpunkte vor: 1.829 Euro im Jahr 2022 und 2.248 Euro im Jahr 2024. Das entspricht einem Anstieg von 22,9 Prozent in zwei Jahren, was einem CAGR von 10,85 Prozent entspricht. Diese Entwicklung ist deutlich stärker als die Mietentwicklung und treibt den Kaufpreisfaktor nach oben.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,07. Das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 17,07-fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 23,40 und der Landesdurchschnitt bei 23,49. Ein niedrigerer Faktor signalisiert, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als im regionalen Durchschnitt.

Regionale Einordnung

Unterwaldhausen fällt in der regionalen Einordnung durch eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,86 Prozent auf. Dieser Wert liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent und dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Im Perzentilrang aller 1.102 Orte in Baden-Württemberg belegt Unterwaldhausen den 96. Perzentilrang – das bedeutet, dass nur etwa vier Prozent der Orte eine noch höhere Rendite aufweisen.

Diese hohe Rendite ergibt sich aus der Kombination von Kaufpreis und Miete: Der Kaufpreis von 2.147 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.185 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Die Miete von 10,48 Euro liegt nahe am Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 11,33 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Unterwaldhausen hat die dritthöchste Rendite im Umkreis von 5 Kilometern. Nur Königseggwald (6,11 %) und Ebenweiler (5,91 %) weisen höhere Renditen auf. Die Nachbargemeinden Guggenhausen (4,14 %) und Wilhelmsdorf (3,71 %) liegen deutlich darunter, wobei Wilhelmsdorf mit einem Kaufpreis von 3.211 Euro pro Quadratmeter der teuerste Ort im Umkreis ist.

Die hohe Rendite in Unterwaldhausen ist also weniger auf überdurchschnittlich hohe Mieten zurückzuführen als auf verhältnismäßig niedrige Kaufpreise im Vergleich zum Umland und zum Landesdurchschnitt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Ravensburg, dem Unterwaldhausen angehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 63 von rund 400 deutschen Kreisen gut ab. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit dem Rang 39. Die Teilindizes für Dynamik (Rang 71) und Strukturstärke (Rang 71) liegen im oberen Mittelfeld. Der Demografie-Index (Rang 85) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 210) zeigen Schwächen auf. Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis Ravensburg, nicht für die einzelne Gemeinde.

Die Bevölkerungsentwicklung in Unterwaldhausen ist seit 2015 relativ stabil: Von 277 Einwohnern im Jahr 2015 auf 283 im Jahr 2024, was einer Veränderung von 2,17 Prozent entspricht. Der Höchststand lag 2018 bei 293 Einwohnern, der Tiefststand 2021 bei 282. Die Bevölkerung ist also kaum gewachsen, was für eine kleine Gemeinde im ländlichen Raum typisch ist.

Die Arbeitslosenquote in Unterwaldhausen ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen: Von 0,50 Prozent im Jahr 2019 auf 2,70 Prozent im Jahr 2023. Dieser Anstieg ist signifikant, betrifft aber eine sehr kleine Basis: Im Jahr 2023 waren fünf Personen arbeitslos gemeldet. Die absolute Zahl der Arbeitslosen bleibt damit gering, der relative Anstieg ist jedoch ein Indikator für strukturelle Veränderungen in der lokalen Wirtschaft.

Fazit

Unterwaldhausen präsentiert sich als kleiner Ort mit einer ungewöhnlichen Marktstruktur: Die Bruttomietrendite von 5,86 Prozent gehört zu den höchsten in Baden-Württemberg, was vor allem auf verhältnismäßig niedrige Kaufpreise im Vergleich zum Umland zurückzuführen ist. Der Kaufpreisfaktor von 17,07 liegt deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von etwa 23,4.

Die Kaufpreise sind in den Jahren 2022 bis 2024 stark gestiegen (CAGR 10,85 Prozent), während die Mieten volatil verlaufen und im Jahr 2026 wieder unter dem 2024er Peak liegen. Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil, die Arbeitslosenquote ist jedoch von historisch niedrigen Werten auf 2,7 Prozent gestiegen.

Der Landkreis Ravensburg bietet mit einem guten Prognos-Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation eine solide wirtschaftliche Grundlage. Für Investoren bietet Unterwaldhausen aufgrund der hohen Rendite und des niedrigen Kaufpreisfaktors eine interessante Position im Vergleich zum Umland, wobei die kleinen absoluten Zahlen und die volatile Marktentwicklung berücksichtigt werden müssen.