Boms

Marktüberblick

Boms ist eine kleine Gemeinde im nordwestlichen Landkreis Ravensburg mit 727 Einwohnern auf 9,55 km². Die Gemeinde liegt an der B 32 zwischen Bad Saulgau und Altshausen und ist landwirtschaftlich geprägt – 400 Hektar Ackerland und 350 Hektar Dauergrünland stehen 162 Hektar Privatwald gegenüber. Viele Bewohner pendeln nach Bad Saulgau und Altshausen; eigene Schulen bestehen nicht, die Grundschule befindet sich in Altshausen. Diese Struktur als ländliche Pendlergemeinde prägt auch den lokalen Immobilienmarkt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.398 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,32 Euro je Quadratmeter. Damit liegt Boms bei der Miete deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Ravensburg (11,33 Euro) und Baden-Württembergs (11,08 Euro), aber leicht über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Beim Kaufpreis liegt Boms mit 2.398 Euro unter dem Kreis- (3.185 Euro) und Landesdurchschnitt (3.140 Euro) und knapp unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Die Bruttomietrendite beträgt 4,67 Prozent und liegt damit über dem Kreis- (4,38 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %), jedoch unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 21,44 liegt unter dem Kreis- (23,40) und Landeswert (23,49).

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine außergewöhnliche Dynamik: Der Angebotskaufpreis stieg von 696 Euro je Quadratmeter (2018) auf 2.598 Euro (2024) – ein Anstieg um 273 Prozent in sechs Jahren, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 24,55 Prozent entspricht. Die Angebotsmiete kletterte von 7,75 Euro (2020) auf 11,31 Euro (2025), also um 46 Prozent in fünf Jahren (jährlich 7,85 Prozent).

Ein wichtiger Befund ist die Diskrepanz zwischen den Zeitreihenwerten und den aktuellen Marktdaten: Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.398 Euro liegt unter dem 2024er-Zeitreihenwert von 2.598 Euro, die aktuelle Angebotsmiete von 9,32 Euro unter dem 2025er-Zeitreihenwert von 11,31 Euro. Dies deutet darauf hin, dass der Markt seit den Spitzenwerten der Zeitreihen leicht nachgegeben hat – oder dass die Zeitreihenjahreswerte Durchschnittswerte über das gesamte Jahr darstellen, während die aktuellen Marktdaten den Angebotsstand zum Erhebungszeitpunkt abbilden.

Der Kaufpreisanstieg in Boms übertrifft sowohl die Mietentwicklung als auch die Bevölkerungsentwicklung bei weitem.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Boms wuchs von 627 Einwohnern (2015) auf 727 (2024), was einer Zunahme von 15,95 Prozent entspricht. Besonders stark fiel der Zuzug zwischen 2017 und 2022 aus, als die Einwohnerzahl von 619 auf 743 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 727 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag in den letzten Jahren durchweg niedrig und bewegte sich zwischen 0,86 Prozent (2019) und 3,09 Prozent (2017). Der Wert von 1,72 Prozent (2023) liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die Nähe zu den Arbeitsmärkten in Bad Saulgau, Altshausen und Ravensburg wider.

Der Landkreis Ravensburg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 63 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 39) sowie im Wohlstand (Rang 59). Schwächer ist die Position im Arbeitsmarkt (Rang 210), was auf strukturelle Herausforderungen in der Region hindeuten kann. Die Demografie liegt mit Rang 85 im oberen Mittelfeld.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und einem starken Innovationsindex im Kreis spricht für eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum, die sich in den deutlich gestiegenen Immobilienpreisen niederschlägt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 8 km liegt Boms bei der Angebotsmiete mit 9,32 Euro je Quadratmeter im unteren Drittel. Nur Eichstegen (8,51 Euro) liegt darunter. Bei den Kaufpreisen positioniert sich Boms mit 2.398 Euro im Mittelfeld – höher als Königseggwald (1.856 Euro) und Unterwaldhausen (2.147 Euro), aber niedriger als Altshausen (3.100 Euro) und Bad Saulgau (3.229 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,67 Prozent liegt über den Werten von Eichstegen (4,03 %), Altshausen (4,00 %) und Bad Saulgau (4,01 %), jedoch unter denen von Ebersbach-Musbach (5,05 %), Hoßkirch (4,80 %), Ebenweiler (5,91 %), Königseggwald (6,11 %) und Unterwaldhausen (5,86 %). Boms liegt damit im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden bei der Rendite.

Der Perzentilrang von 74,86 im Bundesland bedeutet, dass die Bruttomietrendite Boms' höher ist als die von etwa 75 Prozent der vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg. Dies korrespondiert mit dem relativ niedrigen Kaufpreis im Landesvergleich bei gleichzeitig überdurchschnittlich hoher Miete im Bundesdurchschnitt.

Die niedrigen Mieten im Vergleich zum Kreis- und Landesdurchschnitt bei gleichzeitig moderaten Kaufpreisen machen Boms zu einem der günstigeren Standorte im nordwestlichen Landkreis Ravensburg. Die Kombination aus stabilen Bevölkerungszahlen, niedriger Arbeitslosigkeit und dem Prognos-Rang des Kreises deutet auf ein grundlegend stabiles Marktumfeld hin, auch wenn die extremen Preissteigerungen der vergangenen Jahre eine Anpassungsdynamik anzeigen.