Aulendorf, Stadt

Der Ort

Aulendorf ist eine Stadt am Westrand des Schussentals im Landkreis Ravensburg mit rund 10.400 Einwohnern auf 52,33 km². Die ehemalige Residenzstadt der Grafen zu Königsegg-Aulendorf wuchs im 19. Jahrhundert als Eisenbahnknoten an der Strecke Ulm–Friedrichshafen und erhielt 1869 durch die Verbindung nach Isny seinen Status als Bahnknotenpunkt. 1950 wurde Aulendorf zur Stadt erhoben, 1972 folgten die Eingemeindungen von Blönried, Tannhausen und Zollenreute. Heute ist Aulendorf ein Kneippkurort mit mehreren Kliniken und einem Thermalbad und erfüllt die Funktion eines Unterzentrums für den nördlichen Landkreis Ravensburg und angrenzende Teile des Landkreises Biberach.

Marktüberblick

Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.109 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,48 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,33. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro/m² bei der Miete und 2.409 Euro/m² beim Kaufpreis liegt Aulendorf deutlich darüber – die Miete um 30 Prozent, der Kaufpreis um 29 Prozent. Im Landesvergleich mit Baden-Württemberg (11,08 Euro/m² Miete, 3.140 Euro/m² Kaufpreis) liegt Aulendorf bei der Miete leicht über dem Mittel, beim Kaufpreis knapp darunter. Gegenüber dem Kreis Ravensburg (11,33 Euro/m² Miete, 3.185 Euro/m² Kaufpreis) liegt Aulendorf bei beiden Werten leicht über dem Durchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 4,48 Prozent liegt im Landesvergleich im oberen Drittel (Perzentilrang 64,4 von 1.102 Orten in Baden-Württemberg). Sie ist damit höher als der Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und der Kreisdurchschnitt von 4,38 Prozent. Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein breites Spektrum: Von 3,53 Prozent in Fronreute bis 5,05 Prozent in Ebersbach-Musbach. Aulendorf liegt damit im mittleren bis oberen Bereich der Nachbargemeinden.

Der Kaufpreisfaktor von 22,33 liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 23,49 und dem Kreisdurchschnitt von 23,40. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Aulendorf etwas günstiger sind als im regionalen und bundesweiten Durchschnitt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 8,46 Euro/m² im Jahr 2018 auf 11,88 Euro/m² im Jahr 2026 – ein Anstieg um 40,5 Prozent in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 4,34 Prozent. Besonders stark war der Anstieg von 2018 auf 2025, wo die Miete von 8,46 auf 13,17 Euro/m² stieg. Im Jahr 2026 korrigierte sie sich wieder auf 11,88 Euro/m², was einem Rückgang von 9,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Der Angebotskaufpreis stieg von 2.803 Euro/m² im Jahr 2018 auf 3.371 Euro/m² im Jahr 2026 (CAGR: 2,33 Prozent). Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem starken Anstieg von 2018 auf 2021 (von 2.803 auf 4.123 Euro/m²) folgte ein deutlicher Einbruch 2022 auf 2.636 Euro/m², also ein Rückgang um 36,1 Prozent. Von 2022 bis 2024 stabilisierte sich der Preis bei rund 3.050 Euro/m², bevor er 2025 auf 2.779 Euro/m² fiel und 2026 wieder auf 3.371 Euro/m² anstieg.

Die Volatilität im Kaufpreismarkt ist auffällig: Der Unterschied zwischen dem höchsten Wert (4.123 Euro/m² im Jahr 2021) und dem niedrigsten (2.636 Euro/m² im Jahr 2022) beträgt 1.487 Euro pro Quadratmeter. Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basiert.

Standortfaktoren

Aulendorf hat seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 4,35 Prozent verzeichnet – von 9.988 auf 10.422 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 199 Einwohner je Quadratkilometer. Das Wachstum verlief nicht gleichmäßig: Nach einem leichten Rückgang von 2017 auf 2019 (von 10.214 auf 10.130) setzte ab 2020 ein anhaltender Zuzug ein, der 2023 seinen Höhepunkt erreichte (10.422). Seitdem stabilisiert sich die Bevölkerungszahl.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Ravensburg den Gesamtrang 63 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 39. Die Teilindizes Dynamik (Rang 71) und Stärke (Rang 71) liegen ebenfalls im oberen Drittel. Der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 210 ist der schwächste Teilindikator, der Demografie-Index liegt mit Rang 85 weiterhin im vorderen Bereich.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 195. Die Entwicklung der Arbeitslosenzahlen war volatil: Nach einem Tief von 159 im Jahr 2018 stieg sie 2020 auf 213, fiel 2022 auf 168 und lag 2023 wieder bei 195.