Bad Waldsee, Stadt

Überblick

Bad Waldsee ist eine Große Kreisstadt im Landkreis Ravensburg in Baden-Württemberg und zählt knapp 21.000 Einwohner auf einer Fläche von 108,55 km². Die Stadt liegt in Oberschwaben, nördlich des Altdorfer Waldes, auf einer Höhe von 584 bis 754 m ü. NN. Bad Waldsee ist ein staatlich anerkanntes Moorheilbad und Kneippkurort sowie Mittelzentrum der Region Bodensee-Oberschwaben. Der historische Stadtkern erstreckt sich zwischen zwei Seen, dem Stadtsee und dem Schlosssee, die beide in der letzten Kaltzeit entstanden sind. Die Stadt gliedert sich in sechs Stadtteile und liegt an der Schwäbischen Bäderstraße, der Oberschwäbischen Barockstraße sowie dem Jakobsweg.

Marktüberblick

Die aktuellen Angebotswerte für Bad Waldsee liegen deutlich über den Vergleichswerten auf Kreis-, Landes- und Bundesebene. Die Angebotsmiete beträgt 11,66 € je m² und übertrifft damit den Durchschnitt des Landkreises Ravensburg (11,33 €/m²), den baden-württembergischen Landesdurchschnitt (11,08 €/m²) und den deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²) jeweils um mehrere Prozentpunkte. Der Angebotskaufpreis von 3.459 €/m² liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (3.185 €/m²), dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,73 und liegt damit leicht über dem Kreiswert von 23,4 und dem Landeswert von 23,49. Die Bruttomietrendite von 4,04 % liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 4,38 %) und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Dies spiegelt die preisstärkere Lage von Bad Waldsee wider: Höhere Kaufpreise bei moderateren Mietniveaus drücken die Rendite.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt eine deutliche Aufwärtsentwicklung von 8,34 €/m² im Jahr 2018 auf 11,66 €/m² im aktuellen Jahr, was einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 6,24 % entspricht. Besonders stark fiel der Anstieg zwischen 2019 (8,71 €/m²) und 2020 (10,02 €/m²) aus. Nach einer leichten Korrektur 2023 auf 10,81 €/m² folgte eine erneute Steigerung. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Auch die Kaufpreise entwickelten sich dynamisch: Von 2.491 €/m² (2018) stiegen sie auf 4.209 €/m² (2021), fielen dann bis 2024 auf 3.558 €/m² und erholten sich 2025 wieder auf 3.851 €/m². Der aktuelle Wert liegt bei 3.639 €/m². Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum beträgt 4,85 %. Auch diese Reihe ist nicht geschätzt.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt damit eine deutliche Volatilität mit einem Hoch 2021, einer Korrekturphase bis 2024 und einer beginnenden Erholung. Die Mietpreise verlaufen hingegen kontinuierlicher und stärker im Aufwärtstrend.

Regionale Einordnung

Bad Waldsee liegt im oberen Drittel des Preisniveaus innerhalb des Landkreises Ravensburg. Von den acht verglichenen Nachbarorten liegen die Angebotsmieten zwischen 10,05 €/m² (Eberhardzell) und 12,70 €/m² (Baindt). Bad Waldsee mit 11,66 €/m² liegt damit im oberen Mittelfeld. Bei den Kaufpreisen bewegt sich Bad Waldsee mit 3.459 €/m² im oberen Segment – nur Baindt (3.947 €/m²) und Eberhardzell (3.337 €/m²) liegen in ähnlicher oder höherer Höhe.

Im bundesweiten Vergleich belegt Bad Waldsee im Perzentilrang für die Mietrendite im Bundesland einen Wert von 32,8 %, was bedeutet, dass etwa ein Drittel der Orte im Land eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Dies ist konsistent mit der preisstarken Lage der Stadt.

Die Bevölkerung von Bad Waldsee wuchs von 20.011 Einwohnern (2015) auf 20.786 (2024), was einer Zunahme von 3,87 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 191 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote lag im Jahr 2023 bei 326 (absolut), was einer Quote von etwa 1,6 % entspricht – ein sehr niedriger Wert im bundesweiten Vergleich.

Standortfaktoren

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Ravensburg, auf den sich die Bewertung bezieht, den Gesamtrang 63 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit gehört der Kreis zu den stärkeren Standorten. Die Teilindizes zeigen Rang 71 für Dynamik und Rang 71 für Stärke. Besonders gut abschneidet der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 39. Im Bereich Demografie liegt er auf Rang 85, bei Wohlstand und sozialer Lage auf Rang 59. Der Arbeitsmarkt-Rang von 210 ist der schwächere Bereich.

Bad Waldsee selbst ist keine Hochschulstadt – es sind keine Hochschulen am Ort ausgewiesen. Als Große Kreisstadt und Mittelzentrum erfüllt die Stadt jedoch zentrale Funktionen für die umliegenden Gemeinden. Der Stadtteil Reute ist seit 2014 mit Gaisbeuren zur Gemeinde Reute-Gaisbeuren zusammengeschlossen, was die regionale Vernetzung unterstreicht.