Gutenzell-Hürbel

Marktüberblick

Gutenzell-Hürbel liegt im oberschwäbischen Landkreis Biberach auf 581 m ü. NHN, etwa sechs Kilometer nordnordöstlich von Ochsenhausen. Die 37,86 km² große Gemeinde hat 1.848 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 49 Einwohnern pro km². Sie besteht aus den beiden Ortsteilen Gutenzell und Hürbel und verfügt über eine eigene Grundschule sowie zwei Kindergärten, jedoch über keine Hochschule.

Der Immobilienmarkt zeigt ein gemischtes Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 10,75 Euro pro Quadratmeter über dem Durchschnitt des Landkreises Biberach (10,15 Euro) und knapp unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (11,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.673 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Kreiswert (2.851 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 20,71 ist damit rund drei Punkte niedriger als im Kreis- und Landesvergleich (jeweils rund 23,3 bis 23,5). Die Bruttomietrendite von 4,83 Prozent übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt (4,42 Prozent) als auch den Landesdurchschnitt (4,36 Prozent), liegt aber unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Mieten und unterdurchschnittlichen Kaufpreisen führt zu einer über dem regionalen Vergleich liegenden Rendite. Der niedrige Kaufpreisfaktor bestätigt diese Struktur: Im Verhältnis zur Miete sind die Kaufpreise in Gutenzell-Hürbel günstiger als in den meisten anderen Orten des Landkreises.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Gutenzell-Hürbel zeigen über den Beobachtungszeitraum von 2018 bis 2026 starke Schwankungen. Die aktuelle Angebotsmiete von 10,75 Euro pro Quadratmeter wurde 2021 mit 5,82 Euro mehr als halbiert, bevor sie sich 2022 auf 8,00 Euro, 2023 auf 10,99 Euro und 2024 auf 8,49 Euro erholte. In den Jahren 2025 (10,27 Euro) und 2026 (10,29 Euro) stabilisierte sie sich wieder auf einem Niveau nahe dem Ausgangswert von 2018. Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei -0,55 Prozent, was die Volatilität der Reihe widerspiegelt.

Die Kaufpreise verlaufen anders: Von 3.007 Euro pro Quadratmeter (2019) fiel der Preis bis 2021 auf 2.027 Euro, stieg dann kontinuierlich auf 2.494 Euro (2022), 2.632 Euro (2023), 2.679 Euro (2024) und erreichte 2025 mit 3.517 Euro einen neuen Höchststand. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 2,64 Prozent. Der aktuelle Wert von 2.673 Euro liegt deutlich unter dem 2025er Spitzenwert, was auf eine andere Erhebungsbasis oder eine Korrektur hindeuten kann.

Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis ist bemerkenswert: Während die Miete volatil schwankt und sich kaum vom Ausgangsniveau entfernt, zeigt der Kaufpreis einen klaren Aufwärtstrend mit einem deutlichen Anstieg nach dem 2021er Tiefpunkt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Gutenzell-Hürbel ist seit 2015 relativ stabil. Von 1.837 Einwohnern (2015) bewegte sich die Zahl zwischen 1.848 und 1.880, mit einem leichten Höchststand 2020 (1.880) und einem Rückgang auf 1.848 in den Jahren 2023 und 2024. Der gesamte Anstieg seit Serienbeginn beträgt 0,6 Prozent, was einer praktisch stagnierenden Bevölkerungsentwicklung entspricht.

Die Arbeitslosenquote zeigt ein auffälliges Muster: Sie lag zwischen 2015 und 2019 bei 11 bis 12 Prozent, sank 2021 und 2022 auf 9 Prozent und stieg 2023 auf 20 Prozent. Dieser Anstieg ist signifikant und steht im krassen Gegensatz zur Entwicklung im Landkreis Biberach, der mit 2,5 Prozent (März 2023) die niedrigste Arbeitslosenquote in Baden-Württemberg aufweist. Die 20-prozentige Quote für Gutenzell-Hürbel im Jahr 2023 ist ein deutlicher Ausreißer im regionalen Vergleich. Mögliche Erklärungen wie strukturelle Veränderungen oder methodische Besonderheiten der Erhebung sind aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich hebt sich Gutenzell-Hürbel durch eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 4,83 Prozent hervor. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,7 Kilometern Entfernung liegen die Renditen zwischen 3,72 Prozent (Ochsenhausen und Maselheim) und 4,95 Prozent (Erolzheim). Gutenzell-Hürbel liegt damit im oberen Drittel der Nachbargemeinden.

Die Angebotsmiete von 10,75 Euro pro Quadratmeter liegt über den Werten von Erlenmoos (8,94 Euro) und Kirchberg an der Iller (9,87 Euro), ist aber vergleichbar mit Erolzheim (10,72 Euro) und Schwendi (10,72 Euro). Der Kaufpreis von 2.673 Euro pro Quadratmeter liegt über denen von Erlenmoos (2.192 Euro) und Erolzheim (2.597 Euro), ist aber niedriger als bei allen anderen Nachbarorten. Diese Struktur aus moderaten Kaufpreisen und soliden Mieten erklärt die attraktive Rendite.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Biberach auf Rang 24 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung ein. Besonders gut abschneidet der Kreis bei Wettbewerb und Innovation (Rang 22), Wohlstand und sozialer Lage (Rang 19) sowie der wirtschaftlichen Stärke insgesamt (Rang 19). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 57 im mittleren Bereich. Diese gute Bewertung des Landkreises bildet den strukturellen Hintergrund für den Immobilienmarkt in Gutenzell-Hürbel.