Langenenslingen

Marktüberblick: Niedriges Preisniveau im ländlichen Raum

Langenenslingen liegt am Nordrand Oberschwabens im Landkreis Biberach und ist mit 88,33 km² die flächengrößte und waldreichste Gemeinde des Kreises. Die Gemeinde umfasst sieben eingemeindete Ortsteile und hat rund 3.631 Einwohner auf einer Fläche, die einer Bevölkerungsdichte von 41 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde gehört seit der Kreisreform 1973 zum Landkreis Biberach; zuvor war sie Teil des Landkreises Saulgau.

Der lokale Immobilienmarkt weist im bundesweiten Vergleich niedrige Preisniveaus auf. Die Angebotsmiete liegt mit 8,01 Euro je Quadratmeter unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, deutlich unter dem Kreis- (10,15 Euro) und Landesdurchschnitt (11,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.439 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), aber unter dem Kreis- (2.851 Euro) und Landesdurchschnitt (3.140 Euro). Mit einem Perzentilrang von 26,1 im Bundesland gehört Langenenslingen bei den Immobilienpreisen zum unteren Drittel der verglichenen Orte in Baden-Württemberg.

Preisentwicklung: Divergierende Trends bei Miete und Kaufpreis

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei beiden Preiskategorien starke Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,28 Euro (2018) und 9,17 Euro (2025). Der Kaufpreis schwankte zwischen 1.830 Euro (2023) und 3.086 Euro (2025).

Der CAGR für die Miete liegt bei 5,51 Prozent, während der Kaufpreis mit -3,43 Prozent über den betrachteten Zeitraum leicht rückläufig war. Diese Divergenz – steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen – führt zu einer sich verbessernden Bruttomietrendite. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 25,37 liegt über dem Kreis- (23,34) und Landesdurchschnitt (23,49), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den Vergleichsräumen.

Die Schwankungen in den Zeitreihen sind beträchtlich: So fiel der Kaufpreis von 2018 (2.948 Euro) bis 2023 (1.830 Euro) um rund 38 Prozent, stieg dann bis 2025 wieder auf 3.086 Euro an und fiel 2026 wieder auf 2.230 Euro. Bei Angebotswerten in kleinen lokalen Märkten können solche Ausschläge auf veränderte Angebotszusammensetzungen zurückgehen.

Regionale Einordnung: Preisgünstig, aber ohne Renditevorteil

Im Vergleich zu den acht nächstgelegenen Orten (5 bis 11 Kilometer Entfernung) liegt Langenenslingen bei der Angebotsmiete mit 8,01 Euro je Quadratmeter auf dem vorletzten Platz – nur Unlingen (7,92 Euro) liegt niedriger. Bei den Kaufpreisen mit 2.439 Euro je Quadratmeter liegt Langenenslingen im Mittelfeld: höher als Altheim (2.043 Euro), Bingen (1.846 Euro) und Scheer (2.094 Euro), aber niedriger als Riedlingen (2.719 Euro), Ertingen (2.884 Euro), Herbertingen (2.779 Euro) und Zwiefalten (2.574 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,94 Prozent liegt unter der von Altheim (5,14 Prozent), Bingen (5,87 Prozent) und Scheer (5,70 Prozent), aber über der von Herbertingen (3,86 Prozent) und Zwiefalten (3,88 Prozent). Der höhere Kaufpreisfaktor im Vergleich zum Kreis- und Landesdurchschnitt bei gleichzeitig niedrigeren absoluten Preisen zeigt, dass Langenenslingen ein preisgünstiger Standort ist, bei dem die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis nicht besonders hoch sind.

Das Muster der Nachbarorte ist heterogen: Während Orte mit niedrigeren Kaufpreisen (Bingen, Scheer) höhere Renditen aufweisen, liegen bei Herbertingen und Zwiefalten sowohl Kaufpreise als auch Renditen niedrig. Langenenslingen folgt damit keinem einheitlichen regionalen Muster, sondern positioniert sich im unteren bis mittleren Segment.

Standortfaktoren: Starker Kreis, wachsende Gemeinde

Der Landkreis Biberach belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 24. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei Wettbewerb und Innovation (Rang 22), Wohlstand und sozialer Lage (Rang 19) sowie Demografie (Rang 104). Die Dynamik (Rang 57) und der Arbeitsmarkt (Rang 57) liegen im mittleren Drittel.

Diese Standortfaktoren gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf das wirtschaftliche Umfeld. Der Landkreis Biberach gehört damit zu den stärkeren ländlichen Kreisen in Deutschland.

Die Bevölkerung von Langenenslingen wuchs von 3.464 Einwohnern (2015) auf 3.631 (2024), was einer Zunahme von 4,82 Prozent entspricht. Das Wachstum verlief kontinuierlich, mit einem besonders deutlichen Anstieg von 2020 (3.553) auf 2022 (3.618). Die Arbeitslosenquote des Kreises lag 2023 bei 4,4 Hundertstel Prozent (0,44 Prozent), was dem bundesweiten ländlichen Durchschnitt entspricht.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist durch ihre Lage am Nordrand Oberschwabens im Altmoränenland geprägt, mit fünf Naturschutzgebieten und einer landwirtschaftlich sowie naturnah strukturierten Umgebung.