Unlingen

Marktüberblick

Unlingen ist eine Gemeinde im Westen des Landkreises Biberach mit 2.414 Einwohnern auf 26,87 km². Der Ort liegt am Fuße des oberschwäbischen Hausbergs Bussen und ist ländlich geprägt. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 90 Einwohnern je Quadratkilometer, deutlich unter dem Landesdurchschnitt. Seit 2015 ist die Einwohnerzahl nahezu stabil geblieben (2.409 auf 2.414), mit einem leichten Rückgang bis 2021 und anschließender Stabilisierung.

Der Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 7,92 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 2.125 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,47 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 22,35. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisniveau und regionale Einordnung

Die Angebotsmiete in Unlingen liegt mit 7,92 Euro je Quadratmeter unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, unter dem Kreis Biberach (10,15 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro). Auch der Kaufpreis von 2.125 Euro je Quadratmeter ist niedriger als der Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), der Kreisdurchschnitt (2.851 Euro) und der Landesdurchschnitt (3.140 Euro).

Der Kaufpreisfaktor von 22,35 liegt unter allen Vergleichswerten – unter dem Bundesdurchschnitt (23,49), dem Landesdurchschnitt (23,49) und dem Kreisdurchschnitt (23,34). Das bedeutet, dass Unlingen im Verhältnis zum Mietniveau günstiger zu kaufen ist als die Vergleichsgebiete.

Die Bruttomietrendite von 4,47 Prozent liegt über dem Kreis- (4,42 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %), aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Die Rendite ist also regional gut, aber im bundesweiten Vergleich niedrig.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete von 7,92 Euro liegt unter Riedlingen (9,58 Euro), Dürmentingen (9,84 Euro), Betzenweiler (9,58 Euro) und Uttenweiler (10,01 Euro), aber über Emeringen (6,48 Euro) und Rechtenstein (6,83 Euro). Der Kaufpreis liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Die höchste Rendite unter den Nachbarn weist Obermarchtal mit 6,77 Prozent auf, die niedrigste Rechtenstein mit 3,48 Prozent.

Preisentwicklung und Demografie

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen für Unlingen ungewöhnlich starke Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,92 Euro (2018) und 10,00 Euro (2023), der Kaufpreis zwischen 1.104 Euro (2025) und 2.785 Euro (2026). Die jährlichen Veränderungen sind teils extrem – etwa ein Anstieg der Miete von 5,52 Euro (2021) auf 6,30 Euro (2022), gefolgt von einem Sprung auf 10,00 Euro (2023) und einem Rückgang auf 8,33 Euro (2024).

Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 7,34 Prozent für die Miete und 9,52 Prozent für den Kaufpreis über den Zeitraum 2018 bis 2026. Diese Werte sind jedoch durch die starken Schwankungen geprägt und geben keinen linearen Trend wieder.

Die Kaufpreis-Zeitreihe ist lückenhaft: Für die Jahre 2020 und 2021 liegen keine Werte vor. Die Mieten-Zeitreihe ist dagegen lückenlos.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief parallel dazu weitgehend stabil: Von 2.409 Einwohnern (2015) ging die Zahl bis auf 2.392 (2021) leicht zurück und stabilisierte sich seither bei 2.414. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,75 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau.

Standortfaktoren

Der Landkreis Biberach belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 24. Rang von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut positioniert ist der Kreis in den Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 22) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 19). Der Demografie-Index liegt mit Rang 104 schwächer, ein Indikator für demografische Herausforderungen. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 57) und der Dynamik-Index (Rang 57) liegen im oberen Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Unlingen verfügt über eine Grund-, Haupt- und Werkrealschule (Donau-Bussen-Schule), die auch von Kindern aus Riedlingen besucht wird. Eine Verwaltungsgemeinschaft mit der Stadt Riedlingen besteht seit 1975.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bundesstraße 311, die im September 2013 mit dem Bau einer sechs Kilometer langen Umfahrung entlastet wurde, die Ende 2017 fertiggestellt wurde. Unlingen liegt an der Bahnstrecke Ulm–Sigmaringen, aktuell halten jedoch keine Züge mehr im Ort. Der Ortsteil Göffingen ist über eine Alltagsroute des Radnetzes Baden-Württemberg mit Riedlingen und Biberach verbunden. Durch das Gemeindegebiet verläuft zudem der Donauradweg.