Hausen am Bussen

Marktüberblick

Hausen am Bussen ist eine kleine Gemeinde im Alb-Donau-Kreis auf der Schwäbischen Alb mit 276 Einwohnern auf einer Fläche von 3,52 km². Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,37 Euro pro Quadratmeter deutlich unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt (10,13 Euro), dem Landesdurchschnitt (11,08 Euro) und sogar unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.440 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) und damit auf einem für die Region eher moderaten Niveau.

Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,13 Prozent. Damit liegt Hausen am Bussen im unteren 2,27-Perzentil von Baden-Württemberg – die Rendite ist also niedriger als in 97,73 Prozent aller vergleichbaren Orte im Land. Der Kaufpreisfaktor von 31,93 bedeutet, dass das 31,93-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Zum Vergleich: Im Alb-Donau-Kreis beträgt der Durchschnitt 23,0, in Baden-Württemberg 23,49. Hausen am Bussen liegt damit deutlich über dem regionalen und landesweiten Mittel.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor geht einher mit einer Miete, die unter allen Nachbarorten im Umkreis liegt. Alle drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Der Markt ist durch niedrige Mietpreise bei relativ hohen Kaufpreisen geprägt.

Alle Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Hausen am Bussen verlief dynamisch: Von 5,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2023 auf 6,50 Euro – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,4 Prozent. Der Anstieg war nicht linear: Nach einem Sprung auf 6,42 Euro im Jahr 2019 folgte eine leichte Korrektur auf 6,08 Euro im Jahr 2022, bevor die Miete 2023 wieder auf 6,50 Euro anstieg.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt ein anderes Bild. Von 2.671 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 fiel der Preis bis 2023 auf 1.907 Euro – ein Rückgang von rund 29 Prozent in drei Jahren. Dieser Talfall entspricht dem bundesweiten Trend der Immobilienmarktberuhigung ab 2022. Seither erholte sich der Preis deutlich: 2025 lag er bei 2.759 Euro und 2026 bei 2.760 Euro pro Quadratmeter, also wieder über dem Niveau von 2020. Die jährliche Wachstumsrate seit Beginn der Reihe liegt bei 0,55 Prozent.

Die aktuelle Angebotsmiete von 6,37 Euro liegt unter dem Höchstwert von 6,50 Euro aus dem Jahr 2023, während der aktuelle Kaufpreis von 2.440 Euro unter dem in der Zeitreihe enthaltenen Wert von 2.760 Euro für 2026 liegt. Dies spiegelt die aktuelle Marktdynamik wider, in der sich die Kaufpreise nach dem Einbruch 2022/2023 noch in einer Erholungsphase befinden.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Hausen am Bussen wuchs zwischen 2015 und 2024 um 9,5 Prozent – von 252 auf 276 Einwohner. Der Anstieg war nicht gleichmäßig: Zwischen 2015 und 2020 schwankte die Einwohnerzahl zwischen 246 und 254, ehe sie ab 2021 deutlich zulegte (261 im Jahr 2021, 280 im Jahr 2022). Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 276 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,65 Prozent, was auf eine sehr geringe Arbeitslosigkeit hindeutet. Die Zahl der Arbeitslosen betrug damit drei Personen. Ein auffälliger Wert von 9,44 Prozent im Jahr 2018 ist ein deutlicher Ausreißer und steht im Widerspruch zu allen anderen Jahren, in denen die Quote zwischen 0,58 und 2,2 Prozent lag. Dieser Wert ist wahrscheinlich auf eine besondere lokale Situation oder eine statistische Besonderheit zurückzuführen.

Die Bevölkerungsdichte liegt bei 78 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Hausen am Bussen vor allem durch seine niedrigen Mietpreise hervor. Alle acht Nachbarorte im Umkreis von bis zu 5,4 Kilometern weisen Angebotsmieten zwischen 8,12 Euro (Grundsheim) und 9,94 Euro (Rottenacker) pro Quadratmeter auf – also deutlich über dem Wert von Hausen am Bussen. Der Kaufpreis von 2.440 Euro pro Quadratmeter liegt im Mittelfeld der Nachbarn: Er ist niedriger als in Munderkingen (2.631 Euro), aber höher als in Obermarchtal (1.606 Euro), Untermarchtal (2.134 Euro) und Grundsheim (2.413 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,13 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Alle anderen Nachbarn liegen darüber, mit Werten zwischen 4,04 Prozent (Grundsheim) und 6,77 Prozent (Obermarchtal). Die niedrige Rendite in Hausen am Bussen resultiert aus der Kombination von niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis.

Auf Ebene des Alb-Donau-Kreises liegt die Angebotsmiete von Hausen am Bussen 37 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt (10,13 Euro), der Kaufpreis liegt 13 Prozent darunter (2.797 Euro im Kreisdurchschnitt). Im Landesvergleich Baden-Württemberg beträgt der Abstand zur Angebotsmiete 42 Prozent, zum Kaufpreis 22 Prozent. Hausen am Bussen ist damit ein relativ günstiger Ort im Miet- und Kaufmarkt, gemessen an den Angebotswerten.

Standortfaktoren

Der Alb-Donau-Kreis, dem Hausen am Bussen angehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 unter rund 400 deutschen Kreisen den 94. Platz in der Gesamtwertung – damit im oberen Mittelfeld. Besonders gut schnitt der Kreis beim Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 34 ab, was auf eine starke lokale Kaufkraft und Lebensqualität hindeutet. Auch im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 71 vorne. Schwächer positioniert ist er beim Arbeitsmarkt (Rang 233) und bei der Demografie (Rang 124).

Der Dynamik-Index liegt mit Rang 137 im mittleren Bereich, was bedeutet, dass der Kreis zwar Fortschritte macht, aber nicht zu den dynamischsten Regionen gehört. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Hausen am Bussen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Die Gemeinde liegt etwa 10 Kilometer südwestlich von Ehingen (Donau), der Kreisstadt, und grenzt an Munderkingen, Emerkingen, Unterwachingen und Obermarchtal. Die Lage auf 532 Meter Höhe auf der Schwäbischen Alb ist ein typisches Merkmal der Region.