Marktüberblick: Industrielle Hochburg im bayerischen Schwaben
Memmingen ist eine der wenigen kreisfreien Städte Bayerns und bildet als einziger »Kreis« eine homogene Einheit: Der gesamte Immobilienmarkt des Kreises Memmingen entspricht dem Markt der Stadt Memmingen selbst. Mit 46.178 Einwohnern auf 70,1 Quadratkilometern ist sie die fünftgrößte Stadt im Regierungsbezirk Schwaben und fungiert als Oberzentrum der Region Donau-Iller.
Der mittlere Kaufpreis liegt bei 3.624 Euro pro Quadratmeter und damit über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro sowie deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. In der Rangliste der 82 bayerischen Kreise belegt Memmingen Platz 29 – im oberen Mittelfeld, aber weit entfernt von den Spitzenreitern München und Miesbach. Die angebotene Mietlage von 12,49 Euro pro Quadratmeter übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro um knapp 23 Prozent. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,14 Prozent und entspricht damit nahezu dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent.
Die Bevölkerungsentwicklung ist durchgängig positiv: Von 42.841 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Stadt auf 46.178 im Jahr 2023, was einem Anstieg von rund 7,8 Prozent in acht Jahren entspricht. Dieser Trend ist ein wichtiger Faktor für die nachfragegetriebene Entwicklung des Immobilienmarktes.
Innere Struktur: Eine Gemeinde als ganzer Kreis
Da der Kreis Memmingen nur aus einer einzigen Gemeinde – der kreisfreien Stadt Memmingen – besteht, gibt es keine innere strukturelle Spreizung. Es existiert kein Preisgefälle zwischen verschiedenen Gemeinden, keine Trennung von Zentrum und Umland innerhalb des Kreisgebiets. Die Daten der Spreizungstabelle zeigen für alle Kennzahlen identische Minimal-, Maximal- und Medianwerte, da sie sich alle auf dieselbe Gemeinde beziehen.
Diese Einmaligkeit hat zwei Konsequenzen: Erstens entfällt die typische Kreis-Analyse der inneren Struktur, die für die meisten anderen bayerischen Kreise den Kern dieses Berichts bildet. Zweitens muss die Stadt Memmingen als eigenständiger Markt betrachtet werden, dessen Entwicklung nicht durch Unterschiede innerhalb eines größeren Kreisgebiets, sondern durch ihre eigene Lage und Struktur bestimmt wird.
Die Zeitreihen zeigen eine klare Entwicklung: Der Kaufpreis stieg von 2.636 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 4.064 Euro im Jahr 2025, bevor er in der Prognose für 2026 auf 3.055 Euro fällt. Die Miete entwickelte sich von 8,58 Euro im Jahr 2018 auf 12,11 Euro im Jahr 2025, mit einem prognostizierten Anstieg auf 14,83 Euro im Jahr 2026. Beide Reihen für 2026 sind als geschätzte Werte gekennzeichnet.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt: Industrie und Flughafen als Wirtschaftsmotoren
Memmingen ist die industrielle Hochburg Bayerisch-Schwabens. Im produzierenden Gewerbe sind 12.396 Menschen beschäftigt, davon 9.249 im verarbeitenden Gewerbe auf 46 Betriebe verteilt. Diese dichte industrielle Struktur verleiht der Stadt eine stabile wirtschaftliche Basis und sorgt für eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum durch Beschäftigte.
Ein besonderer Wirtschaftsfaktor ist der Flughafen Memmingen (Allgäu Airport), der als höchstgelegener Verkehrsflughafen Deutschlands und als größter Regionalflughafen des Landes eine bedeutende Rolle spielt. Im Jahr 2024 waren 333 Menschen am Flughafen beschäftigt, und im Jahr 2025 wurden 3.698.900 Passagiere gezählt. Der Flughafen bedient vor allem Billigfluggesellschaften und internationale Charterziele und trägt zur internationalen Vernetzung der Region bei.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet Memmingen auf Rang 74 von rund 400 deutschen Kreisen ein – ein gutes Ergebnis. Besonders stark ist die Demografie mit Rang 24, was auf die positive Bevölkerungsentwicklung und die attraktive Lebensqualität hinweist. Der Bereich Arbeitsmarkt liegt mit Rang 67 ebenfalls im oberen Drittel. Schwächer ausgeprägt ist die Dynamik mit Rang 298, was auf eine eher moderate Entwicklung in Innovations- und Wachstumskennzahlen hindeutet. Die wirtschaftliche Stärke liegt mit Rang 48 im oberen Mittelfeld.
Verkehr und Erreichbarkeit: Verkehrsknoten an der Schnittstelle dreier Regionen
Memmingen verfügt über eine herausragende Verkehrsanbindung, die den Standort für Unternehmen und Pendler attraktiv macht. Die Stadt liegt am Autobahnkreuz Memmingen, wo sich die A7 (Richtung Ulm und Süddeutschland) und die A96 (Richtung München und Lindau) kreuzen. Damit ist die Stadt sowohl an das nord-südliche als auch an das ost-westliche Autobahnnetz angebunden.
Im Schienenverkehr ist Memmingen ein wichtiger Kreuzungsbahnhof mit fünf Bahnsteiggleisen. Drei Eisenbahnstrecken treffen hier aufeinander: die Strecke von Buchloe (mit Verbindung nach München), die Illertalbahn von Kempten (Allgäu) nach Neu-Ulm und die Strecke von Leutkirch. Der Bahnhof ermöglicht Verbindungen in alle Himmelsrichtungen und macht Memmingen zum Verkehrsknoten Oberschwabens, des Allgäus und Mittelschwabens.
Die geografische Lage zwischen Ulm (50 Kilometer nördlich) und München (115 Kilometer südöstlich) positioniert Memmingen in einer der wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands. Die Nähe zu beiden Großstädten bietet Pendlermöglichkeiten, ohne dass Memmingen selbst zu einem reinen Schlafort wird – was die starke industrielle Basis und die positive Bevölkerungsentwicklung belegen.
Entwicklung und Ausblick
Memmingen profitiert von einer Kombination aus industrieller Substanz, verkehrlicher Exzellenz und historischem Erbe. Die Stadt, bekannt als »Stadt der Freiheitsrechte« aufgrund der Zwölf Artikel von 1525, verbindet historische Bedeutung mit moderner Wirtschaftskraft.
Die starke industrielle Basis mit über 12.000 Beschäftigten im produzierenden Gewerbe bietet eine solide Grundlage für den Arbeitsmarkt und die Wohnraumnachfrage. Der Flughafen Memmingen als größter Regionalflughafen Deutschlands trägt zur internationalen Vernetzung bei und schafft zusätzliche Arbeitsplätze. Die exzellente Verkehrsanbindung über A7, A96 und das Schienennetz positioniert die Stadt als Knotenpunkt zwischen Ulm, München und dem Allgäu.
Die positive Bevölkerungsentwicklung von fast 8 Prozent seit 2015 unterstreicht die Attraktivität des Standorts. Der Prognos-Rang 74 von rund 400 Kreisen bestätigt die gute strukturelle Position. Die schwächere Dynamik (Rang 298) könnte jedoch ein Hinweis darauf sein, dass die Stadt in innovativen und wachstumsorientierten Bereichen noch Potenzial hat.
Für den Immobilienmarkt bedeutet dies: Die Kombination aus stabiler Industriewirtschaft, exzellenter Verkehrsanbindung und wachsender Bevölkerung schafft eine nachhaltige Nachfrage nach Wohnraum. Die hohen Kaufpreise im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt sind durch die Lage in Bayern und die spezifische Attraktivität der Region gerechtfertigt.