Marktüberblick und Einordnung
Die Landeshauptstadt München ist eine kreisfreie Stadt und bildet als einzige Gemeinde den Kreis München, Landeshauptstadt. Mit 1.510.378 Einwohnern auf 310,7 km² ist sie die am dichtesten bevölkerte Gemeinde Deutschlands (4.861 Einwohner je km²) und die drittgrößte Gemeinde des Landes. Als Zentrum der Metropolregion München mit rund 6,2 Millionen Einwohnern nimmt München eine herausragende Stellung in der bayerischen und deutschen Raumstruktur ein.
Der Immobilienmarkt spiegelt diese Position wider: Der mittlere Kaufpreis liegt bei 9.626 Euro je Quadratmeter und rangiert damit auf Platz 1 von 82 Kreisen in Bayern. Die angebotene Miete beträgt durchschnittlich 25,12 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,13 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 31,9. Im bundesweiten Vergleich liegt der Kaufpreis in München mehr als viermal so hoch wie der deutsche Durchschnitt von 2.409 Euro je Quadratmeter.
Die Bevölkerung wuchs von 1.450.381 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.510.378 im Jahr 2023, was einem Zuwachs von rund 60.000 Einwohnern in acht Jahren entspricht. Der Kaufpreis stieg von 8.840 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 10.701 Euro im Jahr 2021, korrigierte seither auf rund 9.593 Euro im Jahr 2024. Die Miete entwickelte sich von 19,91 Euro im Jahr 2018 auf 24,90 Euro im Jahr 2024. Die Zeitreihen für 2025 und 2026 enthalten geschätzte Werte.
Innere Struktur und Lage
Da es sich bei München um eine kreisfreie Stadt handelt, besteht der Kreis nur aus einer einzigen Gemeinde. Eine innere Spreizung nach Gemeinden existiert nicht – die Kreiswerte beschreiben ausschließlich die Stadt München selbst. Der Kaufpreis von 9.626 Euro je Quadratmeter und die Miete von 25,12 Euro je Quadratmeter gelten flächendeckend für den gesamten Kreis.
Allerdings weist die Stadt München eine ausgeprägte innere Struktur auf, die sich in 25 Stadtbezirken manifestiert. Die Isar durchfließt das Stadtgebiet auf 13,7 km von Südwest nach Nordost und bildet dabei eine natürliche Achse. Im Süden der Stadt, wo die Isar tief in die Münchner Schotterebene eingeschnitten ist, liegen die Stadtteile Solln und Forstenried mit der höchsten Stelle Münchens auf 580,5 m ü. NHN. Im Norden, wo der Grundwasserspiegel nahe der Oberfläche liegt, erstrecken sich Niedermoore wie das Dachauer Moos und das Erdinger Moos. Diese topografischen Unterschiede gehen einher mit unterschiedlichen Wohnlagen und Preisniveaus innerhalb der Stadt, auch wenn die Kreisdaten diese Differenzierung nicht abbilden.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet München auf Rang 3 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang), mit Rang 7 in der Dynamik und Rang 5 in der Stärke. Dies unterstreicht die herausragende Position der Stadt im bundesweiten Vergleich.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
München ist Sitz mehrerer Großunternehmen und Konzerne, die als bedeutende Arbeitgeber wirken. Dazu zählen die Allianz, Siemens und BMW, deren Unternehmenssitz sich in München befindet. Die Stadt ist zudem Sitz der Bayerischen Staatsregierung und des Bayerischen Landtages sowie mehrerer Bundesbehörden und -gerichte.
Die Wirtschaft Bayerns zählt zu den stärksten in Deutschland und der Europäischen Union. Das Bruttoinlandsprodukt Bayerns betrug 2024 rund 791 Milliarden Euro, was 18,4 Prozent der gesamtdeutschen Wirtschaftsleistung entspricht. Bayern weist über die letzten zwei Jahrzehnte die niedrigste Arbeitslosenquote aller deutschen Bundesländer auf. In einem Drittel der Kreise und Städte Bayerns lag die Arbeitslosigkeit Mitte der 2020er Jahre bei unter drei Prozent.
Die Messe München zählt zu den Messen mit den größten Hallen-Ausstellungskapazitäten in Deutschland. Die Stadt ist ein bedeutender Standort für internationale Messen, Kongresse und Tagungen, was die wirtschaftliche Vernetzung überregionale verstärkt.
Der Flughafen München Franz Josef Strauß, 28,5 km nordöstlich der Stadtmitte gelegen, ist mit 43,4 Millionen Passagieren im Jahr 2025 einer der zehn verkehrsreichsten Luftfahrt-Drehkreuze in Europa. Er beschäftigt 37.000 Menschen (Stand 2024) und wird von der Flughafen München GmbH betrieben, an der der Freistaat Bayern (51 Prozent), die Bundesrepublik Deutschland (26 Prozent) und die Landeshauptstadt München (23 Prozent) beteiligt sind.
Verkehr und Erreichbarkeit
München verfügt über ein dichtes Netz des öffentlichen Nahverkehrs. Die U-Bahn München betreibt ein Netz mit 103,1 km Streckenlänge und 96 Haltestellen. Im Jahr 2024 wurden 452 Millionen Fahrgäste verzeichnet. Das Netz umfasst acht Linien, die in der Innenstadt über drei Stammstrecken verfügen. Im Jahr 2025 wurde ein durchgehender Nachtverkehr im 30-Minuten-Takt eingeführt.
Die S-Bahn München bildet das zweite Standbein des öffentlichen Nahverkehrs. Die bestehende S-Bahn-Stammstrecke ist mit 30 Zügen pro Stunde und Richtung eine der am stärksten befahrenen Eisenbahnstrecken Deutschlands. Das Projekt der Zweiten Stammstrecke der S-Bahn München, ein im Bau befindlicher 10,1 km langer Tunnel zwischen Laim und Leuchtenbergring, soll die Beförderungskapazität erhöhen. Die Kosten werden auf bis zu 9,5 Milliarden Euro geschätzt, die Inbetriebnahme wird nicht vor 2037 erwartet.
Der Flughafen München ist über den Überregionalen Flughafenexpress (ÜFEX) und die S-Bahn (Linien S1 und S8) an das Stadtzentrum angebunden. Die Autobahn A92 verbindet den Flughafen mit der Stadt.
München ist das Zentrum der Metropolregion München mit rund 6,2 Millionen Einwohnern und der Planungsregion München mit 2,96 Millionen Einwohnern. Die Pendlerverflechtung erstreckt sich über den gesamten Landkreis München und darüber hinaus in die angrenzenden Landkreise Oberbayerns.
Bildung und Forschung
München ist ein bedeutender Hochschul- und Forschungsstandort. Die Ludwig-Maximilians-Universität München (LMU) ist mit 54.616 Studierenden im Wintersemester 2024/25 die größte staatliche Präsenzuniversität Deutschlands. Sie verfügt über 840 Professoren und einen Jahresetat von 2.229,4 Millionen Euro (einschließlich des Klinikums mit 1.426,6 Millionen Euro). Die LMU wurde 1472 in Ingolstadt gegründet und 1826 nach München verlegt. 50 Nobelpreisträger waren in unterschiedlichen Phasen an der LMU tätig.
Die Technische Universität München (TUM) ist mit 52.931 Studierenden die nach Studentenanzahl größte Technische Universität in Deutschland und gehört der TU9 an. Sie hat 12.616 Mitarbeiter und einen Jahresetat von 2.171,0 Millionen Euro. Die TUM erreichte im THE-Ranking 2025 Platz 26 und ist die beste Universität der Europäischen Union. Der Campus Garching ist ein bedeutendes Hochschul- und Forschungszentrum.
Insgesamt verfügt München über 13 Hochschulen, darunter die Akademie der Bildenden Künste, die Hochschule der Bayerischen Wirtschaft, die Hochschule für Fernsehen und Film, die Hochschule für Musik und Theater, die Hochschule für Philosophie, die Hochschule Macromedia, die Internationale Hochschule SDI, die Katholische Stiftungshochschule und die Ukrainische Freie Universität.
Die Stadt ist zudem Sitz der Bayerischen Akademie der Wissenschaften und weiterer Forschungseinrichtungen. Die Exzellenzuniversitäten LMU und TUM sind in das Elitenetzwerk Bayern eingebunden und ziehen internationale Forschende und Studierende an.
Entwicklung und Ausblick
Der Münchner Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Stabilisierung nach dem Anstieg der Kaufpreise bis 2021. Der Kaufpreis korrigierte von 10.701 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 9.593 Euro im Jahr 2024. Die geschätzten Werte für 2025 und 2026 zeigen eine weitere leichte Abwärtsentwicklung auf rund 9.473 Euro je Quadratmeter.
Die Miete entwickelte sich dagegen weiter steigend, von 19,91 Euro im Jahr 2018 auf 24,90 Euro im Jahr 2024. Die geschätzten Werte für 2025 (24,74 Euro) und 2026 (29,13 Euro) deuten auf eine weitere Mietsteigerung hin.
Die Bevölkerung wuchs von 1.450.381 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.510.378 im Jahr 2023. Das anhaltende Bevölkerungswachstum bei begrenztem Stadtgebiet (310,7 km²) und der hohen Bevölkerungsdichte von 4.861 Einwohnern je km² üben weiterhin Druck auf den Wohnungsmarkt aus.
Die Zweite Stammstrecke der S-Bahn München, deren Inbetriebnahme nicht vor 2037 erwartet wird, könnte die Erreichbarkeit bestimmter Stadtteile verbessern und sich auf die lokalen Immobilienmärkte auswirken. Die bestehende Infrastruktur, insbesondere das dichte Netz der U-Bahn und S-Bahn, bildet die Grundlage für die Attraktivität Münchens als Wohn- und Wirtschaftsstandort.
Die Kombination aus starken Arbeitgebern, renommierten Hochschulen, internationaler Verkehrsanbindung und kultureller Strahlkraft macht München zu einem der gefragtesten Immobilienmärkte Deutschlands. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,13 Prozent spiegelt die hohe Nachfrage und die knappen Angebotsverhältnisse wider.