Marktüberblick und Einordnung
Der Rheinisch-Bergische Kreis liegt im Süden von Nordrhein-Westfalen im Regierungsbezirk Köln und umfasst acht Gemeinden auf 437,3 Quadratkilometern mit rund 287.000 Einwohnern. Mit einem mittleren Kaufpreis von 3.110 Euro pro Quadratmeter gehört er zu den teuersten Kreisen in Nordrhein-Westfalen und belegt Rang 8 von 53. Der Kreis ist Teil der Wirtschaftsregion Köln, die neben der Stadt Köln auch Leverkusen sowie die Landkreise Oberbergischer, Rhein-Erft- und Rheinisch-Bergischer Kreis umfasst. Die Kreisstadt Bergisch Gladbach hat rund 111.000 Einwohner und ist die kleinste Großstadt des Landes.
Die Mietwerte liegen bei durchschnittlich 10,73 Euro pro Quadratmeter, die Bruttomietrendite bei 4,19 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,1. Im Landesvergleich liegt der Kreis damit deutlich über dem NRW-Durchschnitt von 2.530 Euro pro Quadratmeter und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Kaufpreise im Kreis reichen von 2.348 Euro pro Quadratmeter in Wermelskirchen bis 3.579 Euro pro Quadratmeter in Rösrath – eine Spreizung von rund 52 Prozent. Die teuersten Gemeinden liegen im Westen und Süden des Kreises, die günstigsten im Norden und Osten. Bergisch Gladbach (3.525 €/m²) und Rösrath (3.579 €/m²) bilden das Preisniveau im Westen, dicht an Köln. Leichlingen (3.485 €/m²) schließt sich im Nordwesten an. Im Gegensatz dazu liegen Wermelskirchen (2.348 €/m²) und Kürten (2.480 €/m²) im Nordosten mit deutlich niedrigeren Werten.
Die Mieten zeigen ein ähnliches Bild: 12,27 Euro pro Quadratmeter in Bergisch Gladbach und 12,02 Euro in Rösrath stehen 9,61 Euro in Wermelskirchen gegenüber. Die Rendite reicht von 3,49 Prozent in Leichlingen bis 4,91 Prozent in Wermelskirchen.
Diese räumliche Verteilung entspricht dem Muster eines Umlandkreises: Die Gemeinden im Westen, die unmittelbar an Köln und Leverkusen angrenzen, profitieren von der Nähe zur Metropole und erzielen die höchsten Preise. Die östlicheren Gemeinden im bergischen Hügelland sind deutlich günstiger. Die drei westlichsten Gemeinden – Bergisch Gladbach, Rösrath und Leichlingen – liegen allesamt über 3.400 Euro pro Quadratmeter, während die vier nördlichen und östlichen Gemeinden darunter bleiben.
Verkehr, Erreichbarkeit und Wirtschaft
Der Rheinisch-Bergische Kreis ist Teil der Metropolregion Köln und profitiert von der engen Verflechtung mit der Großstadt. Die S-Bahn-Linie S 11 verbindet Bergisch Gladbach über Köln-Mülheim und den Hauptbahnhof mit Neuss und Düsseldorf Flughafen. Sie wurde 1975 als Keimzelle der Kölner S-Bahn in Betrieb genommen und bildet das Rückgrat des öffentlichen Nahverkehrs im westlichen Kreisgebiet. Die Regionalbahn RB 25 erschließt das östliche Kreisgebiet mit Halten in Overath, Hoffnungsthal und Rösrath und verbindet diese Orte im 30-Minuten-Takt mit Köln Hansaring und dem Sauerland.
Im Straßenverkehr liegt Leichlingen zwischen der A3/E 35 im Westen und der A1/E 37 im Osten. Rösrath verfügt über ein etwa 60 Hektar großes Gewerbegebiet in Scharrenbroich mit direktem Autobahnanschluss an die A3. Die Entfernung zu Köln beträgt rund 10 Kilometer für Bergisch Gladbach, rund 25 Kilometer für Overath und rund 35 Kilometer für Wermelskirchen.
Als Arbeitgeber ist die GFO Kliniken Rhein-Berg mit 543 Betten und rund 427 Mitarbeitern im ärztlichen und pflegerischen Bereich (Stand 2023) eine der größten Einrichtungen des Kreises. Sie entstand 2018 aus der Fusion des Vinzenz-Pallotti-Hospitals Bensberg und des Marien-Krankenhauses Bergisch Gladbach und ist Lehrkrankenhaus des Universitätsklinikums Köln. Im Jahr 2023 wurden knapp 20.000 stationäre und über 54.000 ambulante Patienten behandelt.
Die Wirtschaft des Kreises ist geprägt von mittelständischer Industrie und Handwerk. Leichlingen hat eine lange Tradition der Metall- und Textilindustrie: Das Unternehmen Kronenberg Profil GmbH besteht seit 1900, das Metallwerk Frese seit 1920, die Rosenkaimer GmbH seit 1896. In Rösrath bestand bis 1978 der Bergbau auf Buntmetallerze (Grube Lüderich). Die Große Dhünntalsperre auf Wermelskirchener Gebiet ist die größte Trinkwassertalsperre im Westen Deutschlands.
Entwicklung und Ausblick
Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Preisentwicklung in den letzten Jahren. Die Mietwerte stiegen von 8,71 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,25 Euro im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 29 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.418 Euro im Jahr 2018 auf 3.149 Euro im Jahr 2024, ebenfalls ein Plus von rund 30 Prozent. Der stärkste Anstieg bei beiden Werten erfolgte zwischen 2018 und 2021, gefolgt von einer leichten Korrektur 2022 und 2023. Für 2025 und 2026 sind wieder steigende Werte prognostiziert.
Die Bevölkerung des Kreises ist stabil bei rund 286.000 Einwohnern. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Rheinisch-Bergische Kreis den Gesamtrang 159 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 101) und Wohlstand (Rang 114) ab. Schwächer ist die Dynamik mit Rang 261, was auf die begrenzte Wachstumsdynamik im Vergleich zu anderen Kreisen hindeutet.
Der Kreis ist strukturell durch die Dualität zwischen dem kölnnahen Westen mit hohen Immobilienpreisen und dem östlichen Bergischen Land mit günstigeren Märkten geprägt. Die Anbindung an Köln über S-Bahn und Straßenverkehr bleibt der bestimmende Faktor für die Entwicklung der westlichen Gemeinden, während die östlichen Gemeinden stärker vom ländlichen Charakter und der bergischen Tradition geprägt sind.