Bergisch Gladbach, Stadt

Überblick

Bergisch Gladbach ist eine große kreisangehörige Stadt im Rheinisch-Bergischen Kreis in Nordrhein-Westfalen mit rund 112.660 Einwohnern auf einer Fläche von 83,09 km². Als Kreisstadt und Mittelzentrum prägt sie den östlichen Teil des Kölner Ballungsraums. Die Stadt liegt etwa zehn Kilometer östlich des Rheins am Westrand der Bergischen Höhen und grenzt im Westen unmittelbar an Köln, im Norden an Leverkusen. Die heutige Stadt entstand 1975 durch die Vereinigung der alten Stadt Bergisch Gladbach mit der bis dahin selbständigen Stadt Bensberg und dem Odenthaler Ortsteil Schildgen. Seit 1977 gehört sie zu den deutschen Großstädten.

Aktueller Markt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.525 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,27 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,94, die Bruttomietrendute 4,18 Prozent. Beide Werte – Miete und Kaufpreis – stammen aus Inseraten und stellen Angebotswerte dar, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Im direkten regionalen Vergleich liegt Bergisch Gladbach deutlich über den Durchschnittswerten des Rheinisch-Bergischen Kreises (Angebotsmiete 10,73 €/m², Angebotskaufpreis 3.110 €/m²) und über dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens (9,24 €/m² Miete, 2.530 €/m² Kaufpreis). Gegenüber dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis) zeigt sich eine noch ausgeprägtere Differenz. Mit einem Perzentilrang von 35,4 im Bundesland liegt Bergisch Gladbach im unteren Drittel der verglichenen Orte in NRW, was angesichts der Nähe zu Köln und den vergleichsweise niedrigeren Preisen als konsistent interpretiert werden kann.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend seit 2018. Die Angebotsmiete stieg von 9,62 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,71 Euro im Jahr 2026, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate (CAGR) von 3,54 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 2.683 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.487 Euro (2026), bei einem CAGR von 3,33 Prozent.

Besonders markant ist die Phase von 2019 bis 2021: Der Kaufpreis kletterte von 2.709 auf 3.867 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von rund 43 Prozent in zwei Jahren. Im Jahr 2022 folgte eine Korrektur auf 3.570 Euro, 2023 ein weiterer Rückgang auf 3.434 Euro. Seit 2024 stabilisiert sich der Preis wieder auf einem Niveau von rund 3.585 Euro, bevor 2026 ein leichter Rückgang auf 3.487 Euro prognostiziert wird. Die Mietpreise verlaufen dagegen kontinuierlicher ohne solche Ausschläge.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf nachvollziehbaren Daten.

Regionale Einordnung

Bergisch Gladbach liegt im regionalen Vergleich zwischen den benachbarten Orten. Die Angebotsmiete von 12,27 €/m² liegt über der von Odenthal (10,94 €/m², 4,6 km entfernt) und Burscheid (10,13 €/m², 10,5 km), ist aber niedriger als in Rösrath (12,02 €/m², 11,3 km) und deutlich unter dem Niveau von Köln (16,61 €/m², 13,6 km). Beim Kaufpreis liegt Bergisch Gladbach mit 3.525 €/m² über den meisten Nachbarorten, unterliegt jedoch starken Schwankungen: Kürten weist mit 2.480 €/m² einen deutlich niedrigeren Preis aus, während Köln mit 5.106 €/m² fast das Doppelte erreicht.

Die Bruttomietrendite von 4,18 Prozent liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (4,19 %) und unter dem Landesdurchschnitt von 4,52 Prozent. Im Vergleich zu den Nachbarorten variiert die Rendite: Leverkusen weist mit 4,49 Prozent eine höhere Rendite aus, während Köln mit 3,90 Prozent die niedrigste aufweist. Leichlingen erreicht mit 3,49 Prozent den niedrigsten Wert im Vergleich.

Der Kaufpreisfaktor von 23,94 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 24,11 und über dem Landesdurchschnitt von 22,63.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Bergisch Gladbachs entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil. Von 111.366 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 112.660 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 1,16 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.356 Einwohner pro Quadratkilometer. Ein besonderer Anstieg ist im Jahr 2022 zu verzeichnen, als die Einwohnerzahl von 111.645 auf 112.712 stieg.

Der Rheinisch-Bergische Kreis erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang Platz 159 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Arbeitsmarkt mit Rang 101 ab, gefolgt vom Wohlstand mit Rang 114 und der strukturellen Stärke mit Rang 136. Schwächer positioniert ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 330) und Dynamik (Rang 261). Der Rang im Wettbewerb und bei Innovation liegt bei 175. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Bergisch Gladbach.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die Stadt ist in 25 Stadtteile in sechs statistische Bezirke untergliedert.

Historisch ist bemerkenswert, dass Bergisch Gladbach im Zweiten Weltkrieg weitgehend von Zerstörungen verschont blieb, was maßgeblich auf Verhandlungen des Bürgers Karl August Vollmann (genannt „Charly“ Vollmann) mit amerikanischen Offizieren zurückzuführen ist. Dies trägt zur Erhaltung des historischen Stadtbestands bei.