Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Wittenberg im Osten Sachsen-Anhalts ist mit 123.246 Einwohnern auf 1.943 km² ein ländlich geprägter Raum mit einer Bevölkerungsdichte von 63 Einwohnern je km². Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 979,78 EUR/m², die durchschnittliche Miete bei 6,55 EUR/m². Mit diesen Werten ist Wittenberg der drittgünstigste der 14 Landkreise in Sachsen-Anhalt und liegt deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 2.408,80 EUR/m². Die Bruttomietrendite beträgt durchschnittlich 8,43%.
Der Kreis gehört zur Metropolregion Mitteldeutschland und grenzt an die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 381 von rund 400 deutschen Kreisen ein – mit besonders schwachen Werten im Arbeitsmarkt (Rang 392) und in Wettbewerb und Innovation (Rang 375). Die Bevölkerung ist von 128.447 (2015) auf 123.246 (2023) gesunken, ein Rückgang von rund 4.000 Einwohnern in acht Jahren.
Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Anstieg der Kaufpreise von 698 EUR/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 1.329 EUR/m² (2020), gefolgt von einer Korrektur auf 987 EUR/m² (2024). Die Mieten stiegen kontinuierlich von 5,54 EUR/m² (2018) auf 6,54 EUR/m² (2024).
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Kreis umfasst neun Gemeinden, zwischen denen erhebliche Unterschiede bestehen. Die teuerste Gemeinde ist die Kreisstadt Lutherstadt Wittenberg mit 1.381 EUR/m² Kaufpreis und 7,15 EUR/m² Miete. An zweiter Stelle liegt Jessen (Elster) mit 1.183 EUR/m² und einer der höchsten Mieten im Kreis (7,62 EUR/m²). Die günstigste Gemeinde ist Oranienbaum-Wörlitz mit nur 611 EUR/m² Kaufpreis und einer Rendite von 13,48% – die höchste im gesamten Kreis.
Die Spreizung ist beträchtlich: Der Kaufpreis reicht von 611 EUR/m² in Oranienbaum-Wörlitz bis 1.381 EUR/m² in Wittenberg, was einer Differenz von mehr als dem Doppelten entspricht. Die Rendite-Spanne von 6,21% bis 13,48% zeigt, dass die Märkte innerhalb des Kreises sehr unterschiedlich funktionieren.
Ein deutliches Gefälle ist erkennbar: Die Gemeinden im Süden und Südwesten des Kreises – Gräfenhainichen (908 EUR/m²), Annaburg (690 EUR/m²) und Zahna-Elster (889 EUR/m²) – liegen deutlich unter dem Kreisdurchschnitt. Die Gemeinden im Norden und Osten – Wittenberg, Jessen, Coswig (Anhalt) und Kemberg – liegen darüber. Bad Schmiedeberg bildet eine Ausnahme: Mit 1.067 EUR/m² liegt der Kaufpreis über dem Durchschnitt, obwohl die Gemeinde nur 8.053 Einwohner hat.
Die Kreisstadt Wittenberg dominiert mit 45.588 Einwohnern fast ein Drittel der Kreisbevölkerung. Die übrigen acht Gemeinden sind deutlich kleiner: Jessen (13.966), Coswig (11.468), Gräfenhainichen (11.380), Kemberg (9.279), Zahna-Elster (9.044), Oranienbaum-Wörlitz (8.065), Bad Schmiedeberg (8.053) und Annaburg (6.403).
Wirtschaft und Strukturwandel
Der Landkreis Wittenberg ist stark vom Strukturwandel geprägt, der vor allem im Süden des Kreises seine Spuren hinterlassen hat. Gräfenhainichen war jahrzehntelang vom Braunkohlebergbau geprägt. Der Tagebau Golpa-Nord förderte zwischen 1964 und 1991 Braunkohle, die vor allem die Kraftwerke Zschornewitz und Vockerode versorgte. Nach der Stilllegung des Tagebaus 1991 und der Kraftwerke 1993 blieb eine große Industriebrache zurück.
Aus dieser Brache ist das Freilichtmuseum Ferropolis entstanden, das auf dem Gelände des stillgelegten Tagebaus Golpa-Nord fünf ausgediente Großgeräte des Bergbaus – darunter einen Schaufelradbagger und einen Eimerkettenschwenkbagger – als Museumsobjekte präsentiert. Ferropolis ist Ankerpunkt der Europäischen Route der Industriekultur und hat sich zu einem bedeutenden Veranstaltungsort entwickelt: Jährlich finden hier Musikfestivals wie splash! und With Full Force statt, die Arena fasst bis zu 25.000 Besucher. Der ehemalige Tagebau wird zum Gremminer See geflutet, der als Erholungsgebiet dient.
Die Stadt Gräfenhainichen verlor 1994 den Status einer Kreisstadt, nachdem sie von 1952 bis 1994 Kreisstadt des Kreises Gräfenhainichen war. Die Bevölkerung ist seit 1990 von knapp 10.000 auf rund 11.000 (2025) stabil geblieben, was im Vergleich zu vielen ostdeutschen Gemeinden relativ gut ist.
Im Norden des Kreises spielt die Lutherstadt Wittenberg als Bildungsstandort eine Rolle: Die Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg, 1502 in Wittenberg gegründet, hat hier einen Standort. Die Universität ist eine Volluniversität mit rund 19.000 Studierenden und zählt zu den ältesten Universitäten Deutschlands.
Bad Schmiedeberg im äußersten Süden des Kreises ist ein staatlich anerkannter Kurort mit den Prädikaten Moor- und Mineralheilbad sowie Kneipp-Heilbad und bildet einen eigenen wirtschaftlichen Schwerpunkt im Gesundheits- und Tourismusbereich.
Jessen (Elster) im Osten des Kreises gehört zur strukturschwachen Region Elbe-Elster-Land. Die Gemeinde ist mit rund 352 km² eine der flächengrößten Deutschlands, weist aber eine sehr geringe Bevölkerungsdichte auf. Im Umkreis von 50 km gibt es nur wenige Mittelzentren.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Bahnhof Lutherstadt Wittenberg Hauptbahnhof ist der bedeutendste Bahnhof im östlichen Teil Sachsen-Anhalts und ein wichtiger Eisenbahnknoten. Er liegt an der Bahnstrecke Berlin–Halle und der Strecke Węgliniec–Roßlau. Täglich halten 155 Personenzüge, der Bahnhof wird von über 3.700 Reisenden genutzt. ICE- und IC-Züge halten dort, eine stündliche Verbindung nach Berlin Südkreuz und Leipzig besteht mit jeweils etwa einer halben Stunde Fahrzeit. Der Bahnhof wurde 2017 von der Allianz pro Schiene zum Bahnhof des Jahres gewählt und ist einer der beiden klimaneutral betriebenen Grünen Bahnhöfe Deutschlands.
Diese gute Anbindung an die Fernbahnstrecke Berlin–Halle/Leipzig ist ein wesentlicher Standortvorteil der Kreisstadt und trägt dazu bei, dass Wittenberg die teuerste Gemeinde im Kreis ist. Die Anbindung an das überregionale Schienennetz unterscheidet Wittenberg deutlich von den ländlichen Gemeinden im Süden und Osten des Kreises, die nur über Regionalbahnverbindungen erreichbar sind.
Die Autobahn A9 verläuft westlich des Kreises; die nächstgelegene Anschlussstelle Coswig ist rund 40 km von Jessen entfernt. Die Bundesstraße 107 durchquert den Süden des Kreises in West-Ost-Richtung und verbindet Gräfenhainichen mit Bitterfeld-Wolfen und Torgau.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Wittenberg befindet sich in einem tiefgreifenden Strukturwandel. Die ehemalige Bergbauregion um Gräfenhainichen hat mit Ferropolis einen Weg gefunden, die Industrievergangenheit in eine Kultur- und Tourismuslandschaft zu überführen. Der Gremminer See als Nachfolgewasser des Tagebaus Golpa-Nord wird als Erholungsgebiet genutzt.
Im Norden und Zentrum des Kreises profitiert Wittenberg von seiner historischen Bedeutung: Die Luthergedenkstätten in Wittenberg und Eisleben gehören seit 1996 zum UNESCO-Welterbe. Oranienbaum-Wörlitz ist Teil des Dessau-Wörlitzer Gartenreiches, das ebenfalls UNESCO-Welterbe ist. Diese kulturellen Anziehungspunkte bilden einen wichtigen Wirtschaftsfaktor.
Die demografische Entwicklung bleibt eine Herausforderung: Die Bevölkerung ist von 2015 bis 2023 um rund 4.000 Einwohner gesunken. Der Prognos-Zukunftsatlas bewertet den Arbeitsmarkt des Kreises mit Rang 392 von rund 400 – ein Indikator für strukturelle Schwächen. Die Kaufpreiskorrektur von 2020 bis 2024 zeigt, dass der Immobilienmarkt nicht immun gegen konjunkturelle Einbrüche ist.
Die innere Struktur des Kreises bleibt durch ein deutliches Gefälle zwischen der gut angebundenen Kreisstadt Wittenberg und den ländlichen Gemeinden im Süden und Osten geprägt. Die Renditen in den günstigeren Gemeinden wie Oranienbaum-Wörlitz (13,48%) oder Annaburg (9,62%) sind hoch, was auf schwache Nachfrage und hohe Leerstände hindeutet.