Jessen (Elster), Stadt

Marktüberblick

Jessen (Elster) ist eine Einheitsgemeinde im östlichen Sachsen-Anhalt im Landkreis Wittenberg. Mit einer Fläche von rund 352 km² gehört sie zu den flächengrößten Gemeinden Deutschlands, bei einer Bevölkerung von 13.966 Einwohnern (Stand 2024) und einer Bevölkerungsdichte von 39 Einwohnern je km². Die Kernstadt Jessen hat etwa 6.200 Einwohner, die Einheitsgemeinde umfasst insgesamt 44 Ortsteile. Die Stadt liegt an der Schwarzen Elster im Fläming und gehört zur Metropolregion Mitteldeutschland. Die nächste größere Stadt ist Lutherstadt Wittenberg, zugleich Sitz der Kreisverwaltung. Jessen ist über die Bundesstraße 187 sowie die Bahnstrecke Dessau–Falkenberg/Elster angebunden.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt bietet sich ein Bild niedriger absoluter Preisniveaus bei gleichzeitig hohen relativen Mietrenditen. Die Angebotsmiete liegt bei 7,62 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.183 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,94, die Bruttomietrendite liegt bei 7,73 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen über den betrachteten Zeitraum erhebliche Schwankungen, die auf einen dünn liquiden und volatil reagierenden lokalen Markt hindeuten.

Bei den Mieten entwickelte sich der Angebotswert von 5,22 Euro/m² (2018) über 7,33 Euro/m² (2019) und 5,59 Euro/m² (2020) auf 6,88 Euro/m² (2022). In den Jahren 2023 und 2024 folgte eine leichte Korrektur auf 6,61 bzw. 6,23 Euro/m². Ab 2025 setzte ein starker Anstieg ein (7,93 Euro/m²), der sich 2026 mit 12,65 Euro/m² weiter beschleunigte.

Die Kaufpreise zeigten noch ausgeprägtere Ausschläge: Nach 1.029,85 Euro/m² (2019) und einem Rückgang auf 879,03 Euro/m² (2020) folgte 2021 ein Sprung auf 1.295,49 Euro/m², bevor der Wert 2022 auf 487,49 Euro/m² einbrach. In den Folgejahren stabilisierte er sich bei 514,08 Euro/m² (2023) und 452,05 Euro/m² (2024). Ab 2025 setzte auch hier ein starker Aufwärtstrend ein (1.650 Euro/m²), der sich 2026 mit 2.448,96 Euro/m² weiter beschleunigte.

Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 11,70 % für die Miete und 13,17 % für die Kaufpreise. Diese hohen Werte resultieren aus der Kombination der niedrigen Ausgangswerte in den frühen Jahren und der starken Anstiege in den letzten beiden Jahren der Reihe. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Jessen (Elster) bei den Mietpreisen über dem Durchschnitt ab, während die Kaufpreise unter dem Niveau des Bundeslands liegen.

| Vergleichswert | Angebotsmiete (€/m²) | Angebotskaufpreis (€/m²) | Bruttomietrendite | |---|---|---|---| | Jessen (Elster) | 7,62 | 1.183 | 7,73 % | | Kreis Wittenberg | 6,55 | 979,78 | 8,43 % | | Sachsen-Anhalt | 6,40 | 1.095,17 | 7,78 % | | Deutschland | 8,92 | 2.408,80 | 5,10 % |

Jessen liegt mit der Angebotsmiete von 7,62 Euro/m² deutlich über dem Kreis- (6,55 Euro/m²) und Landesdurchschnitt (6,40 Euro/m²), aber unter dem bundesweiten Niveau (8,92 Euro/m²). Der Kaufpreis von 1.183 Euro/m² liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, ist aber nur etwa die Hälfte des bundesweiten Angebotskaufpreises.

Die Bruttomietrendite von 7,73 % liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 8,43 % und nahezu auf dem Landesniveau von 7,78 %. Im bundesweiten Vergleich von 5,10 % ist sie deutlich höher. Der Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland beträgt 53,7 %, was einer mittleren Einordnung entspricht.

Im unmittelbaren Umkreis zeigen sich große Preisunterschiede: Annaburg (9,1 km) bietet mit 690 Euro/m² deutlich niedrigere Kaufpreise, während Trossin (21,1 km) mit 495 Euro/m² den niedrigsten Angebotskaufpreis im Vergleich aufweist. Die Mietrenditen in den Nachbarorten reichen von 6,88 % (Bad Schmiedeberg) bis 13,56 % (Trossin).

Demografie und Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung Jessens ist von einem leichten Bevölkerungsrückgang geprägt. Von 14.215 Einwohnern (2015) ging die Zahl auf 13.966 (2024) zurück, was einer Abnahme von rund 1,75 % entspricht. Seit 2022 ist die Einwohnerzahl relativ stabil, wobei der Rückgang zwischen 2022 und 2023 mit etwa 192 Einwohnern am stärksten war.

Die vorliegenden Arbeitslosenzahlen sind absolute Werte und keine Quoten. Sie sind von 686 (2015) auf 420 (2023) gesunken, was einer Reduktion von rund 39 % entspricht.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025, der sich auf den Landkreis Wittenberg bezieht, erreicht dieser Rang 381 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Einzelindizes zeigen folgende Positionen: Dynamik 291, Stärke 381, Demografie 334, Arbeitsmarkt 392, Wettbewerb und Innovation 375, Wohlstand und soziale Lage 270. Die Platzierungen in den Bereichen Arbeitsmarkt, Wettbewerb/Innovation und Stärke liegen im unteren Drittel, während der Index für Wohlstand und soziale Lage mit Rang 270 die relativ beste Position einnimmt. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.

Die Region um Jessen gilt als strukturschwach mit sehr geringer Bevölkerungsdichte. Im Umkreis von 50 Kilometern gibt es nur wenige Mittelzentren. Neben Lutherstadt Wittenberg sind dies Bitterfeld-Wolfen, Torgau, Jüterbog und Herzberg. Für Boden- und Grundstückswerte liegen keine Daten vor.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Jessen (Elster) ist durch niedrige absolute Preisniveaus und hohe Mietrenditen gekennzeichnet. Gleichzeitig zeigen die Zeitreihen erhebliche Volatilität, insbesondere bei den Kaufpreisen, was auf einen dünn liquiden Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet.

Im regionalen Vergleich liegt Jessen bei den Mieten über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, bei den Kaufpreisen jedoch unter dem bundesweiten Niveau. Die demografische Entwicklung ist leicht rückläufig, und die Standortfaktoren des Landkreises Wittenberg weisen auf strukturelle Schwächen hin, insbesondere in den Bereichen Arbeitsmarkt und Wettbewerb.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.