Herzberg (Elster), Stadt
Herzberg (Elster) (PLZ 04916) liegt im Kreis Elbe-Elster in Brandenburg. Der Ort zählt 8.678 Einwohner auf 149,0 km², das entspricht 58 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,30 € pro m², der Kaufpreis bei 1.723 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,39 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,8 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Herzberg (Elster) über dem Renditeniveau von 31 % der Orte in Brandenburg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,57 € auf 7,95 € pro m², im Mittel 2,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -10,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,3 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 7,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Elbe-Elster Rang 368 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 381, Stärkerang 355). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kremitzaue, Schlieben und Falkenberg/Elster an.
Immobilienpreise in Herzberg (Elster) im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Brandenburg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Herzberg (Elster), Stadt
Herzberg (Elster) ist Kreisstadt und Mittelzentrum im Landkreis Elbe-Elster mit 8.678 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt eine ungewöhnliche Kombination aus moderater Angebotsmiete (6,30 €/m²) und relativ hohem Kaufpreis (1.723 €/m²), was zu einer niedrigen Bruttomietrendite von 4,39 % führt. Die Kaufpreisentwicklung war volatil, die Miete steigt stabil. Im regionalen Vergleich ist Herzberg ein Preisdifferenzierer mit niedriger Rendite. Der Landkreis weist im Prognos-Zukunftsatlas durchweg unterdurchschnittliche Werte auf.
Marktüberblick
Herzberg (Elster) ist Kreisstadt des Landkreises Elbe-Elster und eines der drei Mittelzentren des Landkreises. Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 6,30 Euro je Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt (6,24 Euro), der Angebotskaufpreis von 1.723 Euro je Quadratmeter jedoch deutlich darüber (Kreis: 1.297 Euro). Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und relativ hohem Kaufpreis drückt sich in der Bruttomietrendite von 4,39 Prozent aus – deutlich unter dem Kreis- (6,76 %) und Landesdurchschnitt (5,58 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,78 liegt über dem Landesmittel (20,28) und signalisiert, dass der Markt hier eher von Kaufinteressen als von reinen Renditeüberlegungen geprägt ist.
Preisentwicklung
Die Kaufpreisentwicklung der vergangenen Jahre war volatil. Lag der Angebotskaufpreis 2018 noch bei 3.305 Euro je Quadratmeter, fiel er bis 2022 auf 1.127 Euro – ein Rückgang von rund 66 Prozent. In den Folgejahren erholte er sich teilweise auf 2.048 Euro (2024), bevor er 2026 wieder auf 1.351 Euro absank. Der über den gesamten Zeitraum berechnete CAGR von -10,58 Prozent verdeckt diese starken Schwankungen. Im Gegensatz dazu verlief die Mietentwicklung stabiler und durchgängig positiv: Von 6,57 Euro (2018) stieg die Miete auf 7,95 Euro (2026), was einem CAGR von 2,41 Prozent entspricht. Diese Entwicklung – steigende Mieten bei schwankendem, insgesamt niedrigerem Kaufpreis – hat die Bruttomietrendite strukturell unter Druck gesetzt.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich hebt sich Herzberg (Elster) durch einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis ab. Mit 1.723 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.297 Euro, aber unter dem Landesmittel von 2.086 Euro. Die Miete von 6,30 Euro liegt unter dem Landesdurchschnitt von 8,44 Euro. Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 16,3 km weist Herzberg mit 4,39 Prozent Rendite einen der niedrigsten Werte auf – nur Kremitzaue (2,55 %) liegt darunter. Schlieben (10,8 km) liegt mit 4,38 Prozent Rendite und 1.775 Euro Kaufpreis nahezu auf demselben Niveau. Alle anderen Nachbarorte – Falkenberg (6,01 %), Uebigau-Wahrenbrück (9,19 %), Schönewalde (9,62 %), Annaburg (9,62 %), Fichtwald (7,69 %) und Schilda (13,54 %) – weisen deutlich höhere Renditen auf, verbunden mit deutlich niedrigeren Kaufpreisen. Herzberg positioniert sich damit als einer der wenigen Orte im Umland mit einem preisdifferenzierten Marktsegment.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Herzberg (Elster) ist seit 2015 um 4,29 Prozent von 9.067 auf 8.678 Einwohner (2024) gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 58 Einwohner je Quadratkilometer. Parallel dazu ist die Zahl der Arbeitslosen von 614 (2015) auf 385 (2023) zurückgegangen. Der Landkreis Elbe-Elster schnitt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 durchweg unterdurchschnittlich ab: Rang 368 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex, mit den schlechtesten Werten im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 394) sowie Dynamik (Rang 381). Der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 213 ist der relativ beste Indikator. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage an der Kreuzung von B 87 und B 101 sowie die Funktion als Mittelzentrum bieten der Stadt eine grundlegende infrastrukturelle Anbindung, die den überdurchschnittlichen Kaufpreis im regionalen Vergleich teilweise erklärt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Herzberg (Elster) entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Herzberg (Elster)
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,57 €/m² |
| 2019 | 6,50 €/m² |
| 2020 | 6,84 €/m² |
| 2021 | 6,47 €/m² |
| 2022 | 6,51 €/m² |
| 2023 | 6,24 €/m² |
| 2024 | 6,28 €/m² |
| 2025 | 6,63 €/m² |
| 2026 | 7,95 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Herzberg (Elster)
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.305 €/m² |
| 2019 | 2.894 €/m² |
| 2021 | 1.719 €/m² |
| 2022 | 1.127 €/m² |
| 2023 | 1.339 €/m² |
| 2024 | 2.048 €/m² |
| 2026 | 1.351 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Herzberg (Elster)
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,39 % |
| 2019 | 2,70 % |
| 2021 | 4,52 % |
| 2022 | 6,93 % |
| 2023 | 5,59 % |
| 2024 | 3,68 % |
| 2026 | 7,06 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Herzberg (Elster)
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 9.067 Einwohner |
| 2016 | 9.129 Einwohner |
| 2017 | 9.087 Einwohner |
| 2018 | 9.027 Einwohner |
| 2019 | 8.917 Einwohner |
| 2020 | 8.776 Einwohner |
| 2021 | 8.711 Einwohner |
| 2022 | 8.731 Einwohner |
| 2023 | 8.678 Einwohner |
| 2024 | 8.678 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Herzberg (Elster)
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 8,99 % |
| 2016 | 7,02 % |
| 2017 | 7,14 % |
| 2018 | 7,53 % |
| 2019 | 6,66 % |
| 2020 | 7,61 % |
| 2021 | 7,14 % |
| 2022 | 7,05 % |
| 2023 | 7,87 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 368 Rang |
| Dynamik | 381 Rang |
| Stärke | 355 Rang |
| Demografie | 365 Rang |
| Arbeitsmarkt | 331 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 394 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 213 Rang |
Renditeverteilung in Brandenburg
Anzahl Orte je Renditeband — Herzberg (Elster) liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Brandenburg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 2,00 Orte |
| 2–3 | 17,00 Orte |
| 3–4 | 58,00 Orte |
| 4–5 | 124 Orte |
| 5–6 | 88,00 Orte |
| 6–7 | 44,00 Orte |
| 7–8 | 28,00 Orte |
| 8–9 | 16,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 13,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 7,00 Orte |
Wie schneidet Herzberg (Elster) im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Herzberg (Elster) ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Herzberg (Elster) ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Herzberg (Elster)
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Uebigau-Wahrenbrück | 7,58 €/m² |
| Schönewalde | 7,27 €/m² |
| Fichtwald | 6,54 €/m² |
| Schlieben | 6,48 €/m² |
| Kremitzaue | 6,38 €/m² |
| Herzberg (Elster) | 6,30 €/m² |
| Falkenberg/Elster | 6,26 €/m² |
| Schilda | 6,24 €/m² |
| Annaburg | 5,53 €/m² |
| Lebusa | 4,51 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Herzberg (Elster) ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Herzberg (Elster)
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Schilda | 13,54 % |
| Schönewalde | 9,62 % |
| Annaburg | 9,62 % |
| Uebigau-Wahrenbrück | 9,19 % |
| Lebusa | 7,98 % |
| Fichtwald | 7,69 % |
| Falkenberg/Elster | 6,01 % |
| Herzberg (Elster) | 4,39 % |
| Schlieben | 4,38 % |
| Kremitzaue | 2,55 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kremitzaue | 6,7 km | 04936 | 6,38 € | 3.000 € | 2,55 % |
| Schlieben, Stadt | 10,8 km | 04936 | 6,48 € | 1.775 € | 4,38 % |
| Falkenberg/Elster, Stadt | 11,7 km | 04895 | 6,26 € | 1.250 € | 6,01 % |
| Uebigau-Wahrenbrück, Stadt | 11,8 km | 04938 | 7,58 € | 990 € | 9,19 % |
| Schönewalde, Stadt | 13,5 km | 04916 | 7,27 € | 907 € | 9,62 % |
| Annaburg, Stadt | 13,7 km | 06925 | 5,53 € | 690 € | 9,62 % |
| Schilda | 14,2 km | 03253 | 6,24 € | 553 € | 13,54 % |
| Fichtwald | 16,3 km | 04936 | 6,54 € | 1.021 € | 7,69 % |
| Lebusa | 17,1 km | 04936 | 4,51 € | 678 € | 7,98 % |
Wo liegt Herzberg (Elster)?
Lage
Herzberg (Elster) auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Herzberg (Elster)
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,30 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.723 € |
| Bruttomietrendite | 4,39 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,8 |
| Einwohner | 8.678 |
| Einwohner je km² | 58 |
| Fläche (km²) | 149,0 |
| Arbeitslosenquote | 7,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #368 |
| Prognos Dynamikrang | #381 |
| Prognos Stärkerang | #355 |
| Koordinaten | 51,6923, 13,2354 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Herzberg (Elster)
Was kostet eine Wohnung in Herzberg (Elster)?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Herzberg (Elster) liegt bei 6,30 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt der Wert leicht über dem Durchschnitt des Landkreises Elbe-Elster (6,24 Euro/m²), aber deutlich unter dem Brandenburg-Durchschnitt von 8,44 Euro/m² und dem bundesweiten Wert von 8,92 Euro/m². Die Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Wie hoch sind die Kaufpreise für Immobilien in Herzberg (Elster)?
Der Angebotskaufpreis für Immobilien in Herzberg (Elster) beträgt 1.723 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu liegt der Kreisdurchschnitt bei 1.297 Euro/m², der Landesdurchschnitt bei 2.086 Euro/m² und der Bundesdurchschnitt bei 2.409 Euro/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,78, was über dem Kreiswert von 17,53 und dem Landeswert von 20,28 liegt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Herzberg (Elster) entwickelt?
Die Kaufpreise in Herzberg (Elster) sind in den letzten Jahren stark gefallen: Von 3.305 Euro/m² im Jahr 2018 sanken sie auf 2.048 Euro/m² im Jahr 2024, was einer jährlichen Veränderung von rund -10,6 Prozent entspricht. Die Mieten lagen 2018 bei 6,57 Euro/m² und betrugen 2026 7,95 Euro/m², was einem jährlichen Anstieg von etwa 2,4 Prozent entspricht. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage mit Immobilien in Herzberg (Elster)?
Die Bruttomietrendite in Herzberg (Elster) beträgt 4,39 Prozent. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 6,76 Prozent, unter dem Brandenburg-Durchschnitt von 5,58 Prozent und unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 31,23 im Bundesland bedeutet, dass rund 69 Prozent der Orte in Brandenburg eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Eine niedrigere Rendite entspricht einem höheren Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Herzberg (Elster)?
Die Bevölkerung in Herzberg (Elster) ist seit 2015 rückläufig: Von 9.067 Einwohnern im Jahr 2015 sank sie auf 8.678 im Jahr 2024, was einem Rückgang von rund 4,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 58 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Kreis Elbe-Elster erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 368 von rund 400 deutschen Kreisen, was auf eine schwache Zukunftsperspektive hindeutet.
Woher stammen die Daten zu Herzberg (Elster)?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Herzberg (Elster) sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Herzberg (Elster) führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Elbe-Elster
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Schilda | 03253 | 6,24 € | 553 € | 13,54 % |
| Bad Liebenwerda, Stadt | 04924 | 6,94 € | 696 € | 11,97 % |
| Crinitz | 03246 | 6,70 € | 695 € | 11,57 % |
| Sonnewalde, Stadt | 03249 | 6,07 € | 696 € | 10,47 % |
| Gröden | 04932 | 5,11 € | 589 € | 10,41 % |
| Schönewalde, Stadt | 04916 | 7,27 € | 907 € | 9,62 % |
| Mühlberg/Elbe, Stadt | 04931 | 7,40 € | 950 € | 9,35 % |
| Uebigau-Wahrenbrück, Stadt | 04938 | 7,58 € | 990 € | 9,19 % |