Fichtwald

Ort und Struktur

Fichtwald ist eine Gemeinde im südbrandenburgischen Landkreis Elbe-Elster mit 599 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 31,76 km². Sie umfasst die drei Ortsteile Hillmersdorf, Naundorf und Stechau und gehört dem Amt Schlieben an. Die Gemeinde liegt im östlichen Teil des Fichtwaldes, eines ehemaligen Moorgebiets, das seit dem 19. Jahrhundert trockengelegt wurde. Durch das Gemeindegebiet verläuft die Bundesstraße 87, die Herzberg/Elster mit Luckau verbindet; der Ortsteil Hillmersdorf liegt an der Landesstraße L 70. Der Landkreis Elbe-Elster gehört zu den strukturschwächeren Regionen Brandenburgs und Ostdeutschlands.

Aktueller Immobilienmarkt

Die Angebotsmiete liegt bei 6,54 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.021 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,69 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 13,01. Die Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Bruttomietrendite von 7,69 Prozent ist eine der höchsten unter den Nachbarorten im Umkreis. Von den acht Orten bis 12 km Entfernung liegen jedoch vier darüber: Schilda (13,54 Prozent), Tröbitz (8,04 Prozent), Lebusa (7,98 Prozent) und Schönborn (7,74 Prozent). Dennoch liegt Fichtwald deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 6,76 Prozent und dem Landesdurchschnitt Brandenburgs von 5,58 Prozent. Im Bundesland gehört Fichtwald damit mit einem Perzentilrang von 85,23 zu den 15 Prozent der Orte mit der höchsten Bruttomietrendite.

Der Kaufpreisfaktor von 13,01 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten und liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 17,53 sowie dem Landesdurchschnitt von 20,28. Das bedeutet, der Kaufpreis entspricht dem 13-fachen der Jahreskaltmiete – ein Wert, der für eine Region mit niedrigen Mietniveaus typisch ist.

Besonders auffällig ist, dass Fichtwald die höchste Angebotsmiete aller Nachbarorte (6,54 €/m²) bei einem Kaufpreis (1.021 €/m²) aufweist, der nur knapp über dem niedrigsten Wert in der Nachbarschaft liegt (Schilda: 553 €/m²). Diese Kombination aus relativ hoher Miete und niedrigem Kaufpreis erzeugt die überdurchschnittliche Rendite.

Preis- und Marktentwicklung

Die Mietentwicklung in Fichtwald zeigt eine starke Volatilität. Von 5,19 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2022 auf 8,67 Euro – ein Anstieg von 67 Prozent in vier Jahren. Im Jahr 2023 folgte ein starker Rückgang auf 5,70 Euro, 2024 ein erneuter Anstieg auf 6,95 Euro, und 2025 liegt der Wert bei 6,13 Euro.

Der aktuelle Marktdatenwert von 6,54 Euro liegt damit zwischen den Zeitreihenwerten von 2024 (6,95 Euro) und 2025 (6,13 Euro). Dieser Unterschied kann auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Stichproben zurückzuführen sein – die Zeitreihe gibt Jahresdurchschnittswerte wieder, während die Marktdaten einen aktuellen Stichtagswert abbilden.

Der jährliche Wachstumsrate der Miete (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,41 Prozent. Dieser Wert ist durch die starken Schwankungen zwischen 2022 und 2023 verzerrt und gibt nur bedingt Aufschluss über die langfristige Entwicklung.

Für den Kaufpreis steht nur ein einzelner Datenpunkt aus dem Jahr 2022 zur Verfügung (655,74 Euro pro Quadratmeter). Eine Entwicklung des Kaufpreises über mehrere Jahre lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Die Bevölkerung ging von 673 Einwohnern (2015) auf 599 (2024) zurück – ein Verlust von elf Prozent. Die Arbeitslosenquote sank von 5,9 Prozent (2015) auf einen Tiefstand von 1,16 Prozent (2019), stieg dann jedoch wieder auf 3,93 Prozent (2023). Die absolute Zahl von 13 arbeitslosen Personen zeigt die kleine Struktur der Gemeinde.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Landkreis Elbe-Elster erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 368 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen durchweg niedrige Platzierungen: Demografie (365), Arbeitsmarkt (331), Wettbewerb und Innovation (394) liegen im unteren Drittel. Der Index Wohlstand und soziale Lage (213) ist der stärkste Teilindex und liegt im mittleren Bereich – er spiegelt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit wider, nicht die Lebenshaltungskosten.

Die Bevölkerungsdichte von 19 Einwohnern pro Quadratkilometer ist sehr niedrig. Fichtwald hat keine Hochschulen oder wissenschaftlichen Einrichtungen. Boden- und Grundstückswerte (Bodenrichtwerte) sind für diesen Ort nicht verfügbar.

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Fichtwald (6,54 €/m²) über dem Kreisdurchschnitt (6,24 €/m²), während der Kaufpreis (1.021 €/m²) deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (1.297 €/m²) liegt. Diese Diskrepanz zwischen relativ hoher Miete und niedrigem Kaufpreis ist ein regionales Alleinstellungsmerkmal und führt zu der überdurchschnittlichen Bruttomietrendite.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, niedrigem Prognos-Rang und strukturell schwacher Wirtschaftslage des Landkreises steht in einem Spannungsfeld zu den überdurchschnittlichen Mietwerten. Diese Entwicklung geht einher mit dem Muster ländlicher Gemeinden in Ostdeutschland, in denen das begrenzte Wohnungsangebot bei knappen Angeboten zu überdurchschnittlichen Mieten führen kann, während die Kaufpreise aufgrund der geringen Nachfrage nach Eigentumswohnungen niedrig bleiben.