Bad Liebenwerda, Stadt

Marktüberblick

Bad Liebenwerda ist eine Stadt im südbrandenburgischen Landkreis Elbe-Elster mit rund 9.250 Einwohnern auf einer Fläche von 138,9 km². Die Stadt liegt an der Schwarzen Elster, etwa 60 Kilometer nordwestlich von Dresden und 75 Kilometer östlich von Leipzig. Sie ist ein staatlich anerkannter Kurort mit der Artbezeichnung Ort mit Peloidkurbetrieb und wurde 1925 von Liebenwerda in Bad Liebenwerda umbenannt.

Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein extremes Verhältnis zwischen Mietniveau und Kaufpreisen aus. Die Angebotsmiete liegt bei 6,94 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 696 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 11,97 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 8,36. Die Rendite gehört zu den höchsten aller erfassten Orte in Brandenburg, der Kaufpreisfaktor ist in der Region niedrig.

Preis- und Mietniveau

Die Angebotsmiete von 6,94 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 6,24 Euro, aber deutlich unter dem brandenburgischen Durchschnitt von 8,44 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 696 Euro je Quadratmeter liegt knapp über der Hälfte des Kreisdurchschnitts von 1.297 Euro und etwa einem Drittel des Landesdurchschnitts von 2.086 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 8,36 beschreibt denselben Sachverhalt aus einer anderen Perspektive: Der Kaufpreis entspricht dem 8,36-Fachen der Jahreskaltmiete. Zum Vergleich: Im Kreis Elbe-Elster beträgt der Durchschnittsfaktor 17,53, in Brandenburg 20,28. Der niedrige Faktor zeigt, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten ungewöhnlich niedrig angesetzt sind.

Die Kombination aus moderatem Mietniveau und sehr niedrigen Kaufpreisen erzeugt die herausragende Bruttomietrendite von 11,97 Prozent. Sie liegt im 98. Perzentil aller 413 erfassten brandenburgischen Orte. In der direkten Nachbarschaft liegt die Rendite mit 4,51 bis 13,54 Prozent zwar in einer ähnlichen Größenordnung, übertrifft aber die Mehrzahl der Vergleichsorte.

Entwicklung und Demografie

Die Zeitreihen zeigen für 2026 eine Angebotsmiete von 6,27 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 687,50 Euro je Quadratmeter. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 6,94 Euro liegt damit über dem Zeitreihenwert von 6,27 Euro – ein Hinweis darauf, dass sich das aktuelle Angebot über dem langfristigen Mittel bewegt oder dass sich die Struktur des Angebots verändert hat.

Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2020 und 2024 relativ stabil: Von 9.224 Einwohnern im Jahr 2020 stieg die Zahl auf 9.284 im Jahr 2022 und lag 2023 und 2024 bei 9.253. Die Bevölkerungsdichte beträgt 67 Einwohner je Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung seit Serienbeginn ist mit 0,31 Prozent leicht positiv.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 225. Die Entwicklung seit 2018 zeigt einen Rückgang von 269 auf 225, mit einem Zwischenhoch 2021 bei 248. Die absoluten Zahlen lassen sich ohne Kenntnis der erwerbsfähigen Bevölkerung nicht als Quote einordnen, sie deuten aber auf eine angespannte Arbeitsmarktsituation hin, die zum Strukturwandel der Region passt.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Die Standortfaktoren des Landkreises Elbe-Elster, gemessen im Prognos-Zukunftsatlas 2025, sind durchweg schwach. Der Gesamtrang von 368 von rund 400 deutschen Kreisen liegt im unteren Zehntel. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Dynamik (Rang 381) und Wettbewerb und Innovation (Rang 394) ab. Der Index Wohlstand und Soziale Lage erreicht mit Rang 213 das beste Ergebnis, liegt aber ebenfalls im unteren Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende strukturell nicht stützt. Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil, aber das Wachstumspotenzial ist gering. Die niedrigen Immobilienpreise spiegeln diese Standortschwächen wider.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Nachbargemeinden in einem Umkreis von bis zu 12 Kilometern weisen Kaufpreise zwischen 553 und 1.549 Euro je Quadratmeter auf. Bad Liebenwerda liegt mit 696 Euro im unteren Drittel, aber nicht am absoluten Ende. Die Mieten der Nachbarorte liegen zwischen 5,79 und 7,58 Euro je Quadratmeter – Bad Liebenwerda bewegt sich damit im mittleren Bereich. Die herausragende Rendite resultiert primär aus den niedrigen Kaufpreisen, nicht aus einem überdurchschnittlichen Mietniveau.