Uebigau-Wahrenbrück, Stadt

Marktüberblick

Uebigau-Wahrenbrück ist eine Stadt im südbrandenburgischen Landkreis Elbe-Elster mit 5.092 Einwohnern auf 135,6 km². Die Gemeinde entstand am 31. Dezember 2001 durch die Fusion der historischen Stadt Uebigau (erstmals 1251 urkundlich erwähnt, Stadtrecht seit 1303) mit der Stadt Wahrenbrück (erstmals 1199 erwähnt, Stadtrecht seit 1340) sowie neun weiteren Gemeinden. Der Ort liegt an der Schwarzen Elster, etwa 85 Kilometer südöstlich von Dresden, und ist über einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Halle–Cottbus an den Schienenverkehr angebunden. Der ehemalige Bahnhof Wahrenbrück an der Strecke Węgliniec–Roßlau ist aufgelassen.

Der Immobilienmarkt wird durch niedrige Kaufpreise und moderate Mieten geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 7,58 € je m², der Angebotskaufpreis bei 990 € je m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,88, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp elffachen Jahreskaltmietzins entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 9,19 %. Alle Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die geschätzte Zeitreihe zeigt für die Angebotsmiete einen Anstieg von 5,10 €/m² (2021) auf 6,30 €/m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 5,42 % entspricht. Der Kaufpreis stieg in derselben Periode von 1.050 €/m² auf 1.300 €/m² (jährlich 5,48 %). Beide Reihen sind als geschätzt gekennzeichnet.

Die aktuellen Angebotswerte weichen deutlich von den Zeitreihenwerten ab: Die Angebotsmiete von 7,58 €/m² liegt 20 % über dem geschätzten Jahreswert von 6,30 €/m², während der Kaufpreis von 990 €/m² 24 % unter dem Zeitreihenwert von 1.300 €/m² liegt. Diese Diskrepanz zeigt, dass sich das aktuelle Marktangebot von der historischen Entwicklungsentrichtung unterscheidet – es werden aktuell vergleichsweise teure Mietwohnungen und vergleichsweise günstige Kaufangebote inseriert. Die Ursache für diese Abweichung lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Regionale Einordnung

Uebigau-Wahrenbrück liegt mit einer Bruttomietrendite von 9,19 % im 92. Perzentil aller 413 erfassten Orte in Brandenburg. Das bedeutet, dass 92 % der brandenburgischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Dieser Wert resultiert aus der Kombination moderater Mieten und niedriger Kaufpreise.

Im Vergleich zum Landkreis Elbe-Elster liegt die Angebotsmiete von Uebigau-Wahrenbrück mit 7,58 €/m² über dem Kreisdurchschnitt von 6,24 €/m², während der Kaufpreis von 990 €/m² deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.297 €/m² liegt. Der Kaufpreisfaktor von 10,88 ist unter dem Kreisdurchschnitt von 17,53. Im Landesvergleich liegt die Miete unter dem Brandenburg-Durchschnitt von 8,44 €/m², der Kaufpreis liegt unter dem Landesdurchschnitt von 2.086 €/m².

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 15 km weist Schilda (6,3 km) mit 13,54 % die höchste Rendite auf, gefolgt von Arzberg (14,2 km) mit 9,37 %. Uebigau-Wahrenbrück liegt damit im oberen Drittel der Nachbarrenditen. Bad Liebenwerda (10,9 km) weist mit 11,97 % eine noch höhere Rendite auf, Kremitzaue (14,7 km) mit 2,55 % die niedrigste. Die Spannbreite der Nachbarrenditen von 2,55 % bis 13,54 % zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt stark fragmentiert ist.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Uebigau-Wahrenbrück ist seit 2020 um 2,7 % auf 5.092 Einwohner gesunken (von 5.233 auf 5.092). Die Bevölkerungsdichte beträgt 38 Einwohner je km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,41 % und entspricht damit dem Niveau der Vorjahre (2018: 4,59 %, 2022: 4,47 %). Mit 135 arbeitslosen Personen ist der Arbeitsmarkt relativ stabil, wenn auch nicht dynamisch.

Der Kreis Elbe-Elster erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtranking Platz 368 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen durchweg untere Ränge: Dynamik Platz 381, Wettbewerb und Innovation Platz 394, Demografie Platz 365, Arbeitsmarkt Platz 331. Der Index Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Platz 213 das beste Ergebnis des Kreises. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, niedrigem Prognos-Ranking und fehlenden hochschulischen oder industriellen Impulsen geht einher mit den strukturell niedrigen Kaufpreisen und der daraus resultierenden hohen Bruttomietrendite. Der Ort entspricht damit dem Muster ländlicher Gemeinden in Ostdeutschland, die unter Abwanderung und alternder Bevölkerung leiden.