Gröden

Marktüberblick

Gröden ist eine Gemeinde im Landkreis Elbe-Elster in Brandenburg mit 1.332 Einwohnern auf einer Fläche von 22,14 km². Sie ist Amtssitz des Amtes Schradenland, einem Verwaltungsverbund aus vier Gemeinden im südlichen Teil des Landkreises.

Der Immobilienmarkt ist durch extrem niedrige Preise geprägt: Der Angebotskaufpreis liegt bei 589 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,11 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 10,41 % ist außergewöhnlich hoch. Im bundeslandweiten Vergleich liegt Gröden damit im Perzentil 95,64 – das bedeutet, dass 95,64 % aller brandenburgischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.

Diese hohe Rendite ist die direkte Folge der niedrigen Kaufpreise: Die Miete liegt zwar ebenfalls unter dem Landesdurchschnitt (8,44 €/m²), aber der Kaufpreis ist mit weniger als einem Drittel des Landesdurchschnitts (2.086 €/m²) noch stärker reduziert. Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist in Gröden günstiger als in den meisten anderen brandenburgischen Orten.

Der Kaufpreisfaktor von 9,61 gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig wären, um den Kaufpreis zu decken. Zum Vergleich: Im Landkreis Elbe-Elster liegt der Durchschnittsfaktor bei 17,53, in Brandenburg bei 20,28.

Preis- und Mietentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen starke Schwankungen, die auf eine geringe Anzahl von Transaktionen oder Inserate hindeuten könnten. Bei den Kaufpreisen liegen nur zwei Datenpunkte vor: 289 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 und 954 Euro im Jahr 2025. Das entspricht einem Anstieg von über 230 % in drei Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 48,82 %. Diese extreme Entwicklung ist bei einer Gemeinde mit 1.332 Einwohnern wahrscheinlich auf eine kleine Stichprobe zurückzuführen.

Auch die Mietentwicklung zeigt einen auffälligen Ausreißer: Nach 5,41 Euro je Quadratmeter im Jahr 2023 fiel der Wert 2024 auf 2,26 Euro, stieg dann aber 2026 wieder auf 6,17 Euro an. Dieser Rückgang um mehr als 58 % ist unwahrscheinlich, einen echten Markteinbruch widerzuspiegeln.

Die Daten sind mit Vorsicht zu interpretieren, da sie auf wenigen Beobachtungen basieren.

Regionale Einordnung

Gröden liegt mit seinen Kaufpreisen von 589 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.297 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.086 Euro. Die Angebotsmiete von 5,11 Euro je Quadratmeter ist ebenfalls unter dem Kreiswert von 6,24 Euro und dem Landeswert von 8,44 Euro. Damit gehört Gröden zu den günstigsten Orten im Landkreis.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegen die Kaufpreise in Merzdorf (1.307 €/m²), Hirschfeld (1.385 €/m²) und Röderland (1.549 €/m²) deutlich über dem Gröden-Wert. Elsterwerda mit 1.171 €/m² ist der nächstgelegene Ort mit vergleichsweise niedrigen Preisen, Großthiemig mit 865 €/m² liegt ebenfalls in der unteren Preiskategorie. Bei den Mieten ist Gröden mit 5,11 €/m² im unteren Drittel der Nachbarorte angesiedelt – nur Merzdorf (4,92 €/m²) liegt niedriger.

Die hohe Bruttomietrendite von 10,41 % hebt Gröden von den Nachbarn ab: Elsterwerda erreicht 6,71 %, Großthiemig 7,64 %, während die anderen Nachbarorte zwischen 4,32 % und 4,88 % liegen. Diese Diskrepanz erklärt sich aus dem überproportional niedrigen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Grödens ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 1.373 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.332 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von knapp 3 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Der Rückgang verläuft relativ stabil, mit einem Tiefpunkt von 1.326 Einwohnern im Jahr 2022, gefolgt von einer leichten Erholung auf 1.332.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,89 %. Sie hatte sich von 6,34 % im Jahr 2015 kontinuierlich bis auf 2,94 % im Jahr 2021 verbessert und ist seither leicht angestiegen. Mit 31 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering.

Der Landkreis Elbe-Elster schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 eher schlecht ab: Platz 368 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex, Platz 381 in der Dynamik, Platz 394 in Wettbewerb und Innovation. Positiv fällt der Wohlstandsindex mit Platz 213 aus. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Gröden allein.

Standortfaktoren

Gröden ist Amtssitz des Amtes Schradenland, einem 1992 gebildeten Verwaltungsverbund aus vier Gemeinden (Gröden, Großthiemig, Hirschfeld, Merzdorf) mit insgesamt rund 4.250 Einwohnern. Diese Funktion verleiht dem Ort eine gewisse lokale Bedeutung als Verwaltungszentrum.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegene Stadt ist Elsterwerda (7,1 km). Die Lage im südlichen Teil des Landkreises Elbe-Elster grenzt an Sachsen, was eine periphere Lage innerhalb Brandenburgs widerspiegelt.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Bruttomietrendite und rückläufiger Bevölkerung kennzeichnet einen eher schwachen lokalen Immobilienmarkt. Die stabile Arbeitslosenquote und die Funktion als Amtssitz bieten eine gewisse lokale Stabilität.