Zahna-Elster, Stadt
Zahna-Elster (PLZ 06895) liegt im Kreis Wittenberg in Sachsen-Anhalt. Der Ort zählt 9.044 Einwohner auf 149,3 km², das entspricht 61 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,15 € pro m², der Kaufpreis bei 889 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 8,31 % und ein Kaufpreisfaktor von 12,0 — rechnerisch sind das 12 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Zahna-Elster über dem Renditeniveau von 65 % der Orte in Sachsen-Anhalt.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,30 € auf 6,79 € pro m², im Mittel 3,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 15,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,6 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Wittenberg Rang 381 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 291, Stärkerang 381). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Jessen (Elster), Wittenberg und Kemberg an.
Immobilienpreise in Zahna-Elster im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Sachsen-Anhalt.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Zahna-Elster, Stadt
Zahna-Elster im Landkreis Wittenberg ist eine Kleinstadt mit unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen, hoher Bruttomietrendite und einem deutlichen Bevölkerungsrückgang. Die Kaufpreisentwicklung zeigt extreme Volatilität. Der Standort profitiert von der Anbindung an die Anhalter Bahn, leidet aber unter einem schwachen Prognos-Rang des Landkreises.
Marktüberblick
Zahna-Elster liegt mit einem Angebotskaufpreis von 889 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Auch im Landesvergleich mit Sachsen-Anhalt (1.095 Euro/m²) und im Kreisvergleich mit dem Landkreis Wittenberg (980 Euro/m²) ist der Ort der günstigste Markt. Die Angebotsmiete von 6,15 Euro/m² liegt knapp unter dem Landesmittel von 6,40 Euro/m² und dem Kreiswert von 6,55 Euro/m². Der Kaufpreisfaktor von 12,04 entspricht dem Kreisdurchschnitt von 12,42 und liegt damit leicht unter dem Landeswert von 14,11.
Die Bruttomietrendite von 8,31 % ist deutlich über dem Landesdurchschnitt von 7,78 % und mehr als doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Das spiegelt den niedrigen Kaufpreis wider, der die Rendite antreibt. Im Landesvergleich liegt Zahna-Elster mit einem Perzentilrang von 65,1 % im oberen Drittel der Mietrenditen – ein Hinweis auf ein eher günstiges Kaufpreisniveau bei moderaten Mieten.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung zeigt einen moderaten Aufwärtstrend: Von 5,30 Euro/m² im Jahr 2018 ist die Angebotsmiete auf 6,79 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 3,15 %. Die Kaufpreisentwicklung ist dagegen von extremer Volatilität geprägt: Nach 315 Euro/m² im Jahr 2018 stieg der Preis 2019 auf über 1.000 Euro/m², fiel 2021 wieder auf 760 Euro/m², stieg 2022 auf 1.508 Euro/m² und erreichte 2023 mit 1.533 Euro/m² den Höchstwert. Im Jahr 2024 brach der Wert auf 431 Euro/m² ein, bevor er 2025 wieder auf 867 Euro/m² anstieg.
Diese starken Schwankungen deuten darauf hin, dass die Angebotskennzahlen stark vom jeweiligen Mix der inserierten Objekte abhängen – etwa von der Verteilung zwischen kleineren Einfamilienhäusern und größeren Grundstücken. Die CAGR von 15,57 % für den Kaufpreis ist vor diesem Hintergrund nur bedingt aussagekräftig, da sie die extreme Volatilität nicht abbildet. Die Mietentwicklung ist deutlich stabiler und verläuft linearer.
Regionale Einordnung
Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten liegt Zahna-Elster bei der Angebotsmiete (6,15 Euro/m²) im unteren Drittel. Nur Annaburg (5,53 Euro/m²), Dommitzsch (5,46 Euro/m²) und Trossin (5,59 Euro/m²) weisen niedrigere Mieten auf. Höhere Werte finden sich bei Jessen (7,62 Euro/m²), Wittenberg (7,15 Euro/m²) und Kemberg (6,21 Euro/m²).
Beim Kaufpreis ist Zahna-Elster mit 889 Euro/m² ebenfalls im unteren Segment angesiedelt. Nur Annaburg (690 Euro/m²) und Trossin (495 Euro/m²) liegen darunter. Die Bruttomietrendite von 8,31 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte – höher als in Wittenberg (6,21 %) und Jessen (7,73 %), aber niedriger als in Annaburg (9,62 %), Dommitzsch (8,98 %) und Trossin (13,56 %).
Das Muster zeigt: In den günstigeren Orten des Umlands sind die Renditen höher, was auf ein geringeres Kaufpreisniveau bei vergleichbaren Mieten zurückzuführen ist. Zahna-Elster folgt diesem regionalen Muster, liegt aber insgesamt im mittleren Segment.
Standortfaktoren und Demografie
Die Bevölkerung von Zahna-Elster ist seit 2015 um 2,6 % von 9.288 auf 9.044 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 61 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Rückgang ist moderat, aber kontinuierlich – in jedem Jahr zwischen 2015 und 2023 ging die Einwohnerzahl zurück, bevor sie 2024 stabil blieb.
Der Landkreis Wittenberg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 381 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt (Rang 392) sowie der Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 375). Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 270 besser da, während Demografie (Rang 334) und Dynamik (Rang 291) im unteren Mittelfeld liegen.
Zahna-Elster verfügt über keinen Hochschulstandort. Die Verkehrsanbindung ist mit dem Bahnhof an der Anhalter Bahn (Berlin–Halle) und der S-Bahn-Linie S 8 sowie der Regional-Express-Linie RE 3 vergleichsweise gut. Die Stadt liegt etwa elf Kilometer nordöstlich der Kreisstadt Lutherstadt Wittenberg und ist über die Landesstraßen L 123 und L 126 sowie die nahe B 2 (Berlin–Wittenberg) angebunden.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Zahna-Elster entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Zahna-Elster
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,30 €/m² |
| 2019 | 5,39 €/m² |
| 2020 | 4,65 €/m² |
| 2021 | 5,38 €/m² |
| 2022 | 6,18 €/m² |
| 2023 | 5,72 €/m² |
| 2024 | 5,26 €/m² |
| 2025 | 6,32 €/m² |
| 2026 | 6,79 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Zahna-Elster
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 315 €/m² |
| 2019 | 1.019 €/m² |
| 2021 | 760 €/m² |
| 2022 | 1.508 €/m² |
| 2023 | 1.533 €/m² |
| 2024 | 431 €/m² |
| 2025 | 867 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Zahna-Elster
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 6,35 % |
| 2021 | 8,49 % |
| 2022 | 4,92 % |
| 2023 | 4,48 % |
| 2024 | 14,64 % |
| 2025 | 8,75 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Zahna-Elster
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 9.288 Einwohner |
| 2016 | 9.278 Einwohner |
| 2017 | 9.247 Einwohner |
| 2018 | 9.216 Einwohner |
| 2019 | 9.222 Einwohner |
| 2020 | 9.184 Einwohner |
| 2021 | 9.143 Einwohner |
| 2022 | 9.106 Einwohner |
| 2023 | 9.044 Einwohner |
| 2024 | 9.044 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Zahna-Elster
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 6,21 % |
| 2016 | 6,00 % |
| 2017 | 5,18 % |
| 2018 | 4,67 % |
| 2019 | 4,45 % |
| 2020 | 4,86 % |
| 2021 | 4,48 % |
| 2022 | 3,86 % |
| 2023 | 3,84 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 381 Rang |
| Dynamik | 291 Rang |
| Stärke | 381 Rang |
| Demografie | 334 Rang |
| Arbeitsmarkt | 392 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 375 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 270 Rang |
Renditeverteilung in Sachsen-Anhalt
Anzahl Orte je Renditeband — Zahna-Elster liegt im Band 8–9 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Sachsen-Anhalt
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 8,00 Orte |
| 4–5 | 12,00 Orte |
| 5–6 | 38,00 Orte |
| 6–7 | 31,00 Orte |
| 7–8 | 42,00 Orte |
| 8–9 | 28,00 Orte |
| 9–10 | 23,00 Orte |
| 10–11 | 10,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 15,00 Orte |
Wie schneidet Zahna-Elster im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Zahna-Elster ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Zahna-Elster ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Zahna-Elster
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Jüterbog | 8,67 €/m² |
| Niedergörsdorf | 7,77 €/m² |
| Jessen (Elster) | 7,62 €/m² |
| Wittenberg | 7,15 €/m² |
| Kemberg | 6,21 €/m² |
| Zahna-Elster | 6,15 €/m² |
| Bad Schmiedeberg | 6,11 €/m² |
| Trossin | 5,59 €/m² |
| Annaburg | 5,53 €/m² |
| Dommitzsch | 5,46 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Zahna-Elster ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Zahna-Elster
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Trossin | 13,56 % |
| Niedergörsdorf | 10,61 % |
| Annaburg | 9,62 % |
| Dommitzsch | 8,98 % |
| Zahna-Elster | 8,31 % |
| Jessen (Elster) | 7,73 % |
| Kemberg | 7,04 % |
| Bad Schmiedeberg | 6,88 % |
| Jüterbog | 6,71 % |
| Wittenberg | 6,21 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Jessen (Elster), Stadt | 9,7 km | 06917 | 7,62 € | 1.183 € | 7,73 % |
| Wittenberg, Lutherstadt | 13,3 km | 06886 | 7,15 € | 1.381 € | 6,21 % |
| Kemberg, Stadt | 14,9 km | 06901 | 6,21 € | 1.058 € | 7,04 % |
| Bad Schmiedeberg, Stadt | 17,6 km | 06905 | 6,11 € | 1.067 € | 6,88 % |
| Annaburg, Stadt | 18,5 km | 06925 | 5,53 € | 690 € | 9,62 % |
| Niedergörsdorf | 19,7 km | 14913 | 7,77 € | 878 € | 10,61 % |
| Dommitzsch, Stadt | 21,4 km | 04880 | 5,46 € | 730 € | 8,98 % |
| Trossin | 23,5 km | 04880 | 5,59 € | 495 € | 13,56 % |
| Jüterbog, Stadt | 25,0 km | 14913 | 8,67 € | 1.550 € | 6,71 % |
Wo liegt Zahna-Elster?
Lage
Zahna-Elster auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Zahna-Elster
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,15 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 889 € |
| Bruttomietrendite | 8,31 % |
| Kaufpreisfaktor | 12,0 |
| Einwohner | 9.044 |
| Einwohner je km² | 61 |
| Fläche (km²) | 149,3 |
| Arbeitslosenquote | 3,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #381 |
| Prognos Dynamikrang | #291 |
| Prognos Stärkerang | #381 |
| Koordinaten | 51,8296, 12,8294 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Zahna-Elster
Was kostet eine Wohnung in Zahna-Elster?
Die aktuellen Angebotsmieten in Zahna-Elster liegen bei 6,15 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 889 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Kreises Wittenberg (6,55 Euro/m² Miete, 979,78 Euro/m² Kaufpreis) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Sachsen-Anhalts (6,40 Euro/m² Miete, 1.095 Euro/m² Kaufpreis). Im bundesweiten Vergleich ist Zahna-Elster mit einem Kaufpreis von 889 Euro/m² sehr günstig, da der deutsche Durchschnitt bei 2.408,80 Euro/m² liegt. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Zahna-Elster entwickelt?
Seit 2018 sind die Kaufpreise in Zahna-Elster deutlich gestiegen: von 314,81 Euro/m² im Jahr 2018 auf 866,67 Euro/m² im Jahr 2025, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 15,57 Prozent entspricht. Die Mieten entwickelten sich moderater, von 5,30 Euro/m² (2018) auf 6,79 Euro/m² (2026), bei einer jährlichen Wachstumsrate von 3,15 Prozent. Die Kaufpreissteigerungen überholen die Mietentwicklung deutlich, was den aktuellen Kaufpreisfaktor von 12,04 erklärt.
Welche Rendite kann man mit einer Immobilienanlage in Zahna-Elster erzielen?
Die Bruttomietrendite in Zahna-Elster beträgt 8,31 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 12,04. Damit liegt die Rendite leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 8,43 Prozent, aber über dem Landesdurchschnitt Sachsen-Anhalts von 7,78 Prozent. Der Perzentilrang von 65,14 bedeutet, dass rund 65 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 12,04 (im Vergleich zu 14,11 im Landesdurchschnitt) zeigt ein günstiges Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Zahna-Elster?
Die Einwohnerzahl in Zahna-Elster ist seit 2015 leicht rückläufig: von 9.288 im Jahr 2015 auf 9.044 im Jahr 2024, einem Rückgang von rund 2,63 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 61 Einwohner pro Quadratkilometer. Parallel dazu ist die Zahl der Arbeitslosen gesunken, von 365 im Jahr 2015 auf 199 im Jahr 2023.
Wie schneidet Zahna-Elster im Standortvergleich ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Wittenberg, zu dem Zahna-Elster gehört, den Rang 381 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtvergleich. Besonders im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 392) und Demografie (Rang 334) schneidet der Kreis eher schwach ab. Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Zahna-Elster?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Zahna-Elster sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Zahna-Elster führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Wittenberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Oranienbaum-Wörlitz, Stadt | 06785 | 6,86 € | 611 € | 13,48 % |
| Annaburg, Stadt | 06925 | 5,53 € | 690 € | 9,62 % |
| Gräfenhainichen, Stadt | 06773 | 6,61 € | 908 € | 8,74 % |
| Coswig (Anhalt), Stadt | 06869 | 6,75 € | 1.031 € | 7,86 % |
| Jessen (Elster), Stadt | 06917 | 7,62 € | 1.183 € | 7,73 % |
| Kemberg, Stadt | 06901 | 6,21 € | 1.058 € | 7,04 % |
| Bad Schmiedeberg, Stadt | 06905 | 6,11 € | 1.067 € | 6,88 % |
| Wittenberg, Lutherstadt | 06886 | 7,15 € | 1.381 € | 6,21 % |