Gräfenhainichen, Stadt

Marktüberblick

Gräfenhainichen ist eine Stadt im Landkreis Wittenberg in Sachsen-Anhalt mit rund 11.380 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 159,92 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 71 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt liegt im Nordosten Sachsen-Anhalts, etwa 15 Kilometer südöstlich von Lutherstadt Wittenberg. Die nächstgelegenen größeren Städte sind Bitterfeld-Wolfen (ca. 15 km) und Dessau-Roßlau (ca. 25 km). Gräfenhainichen ist Teil der Mitteldeutschen Region, die historisch durch Braunkohlebergbau und chemische Industrie geprägt ist.

Der lokale Immobilienmarkt ist durch niedrige Preise im bundesweiten Vergleich gekennzeichnet. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 908 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,61 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,44, was bedeutet, dass das 11,44-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis angegeben wird. Die Bruttomietrendite liegt bei 8,74 Prozent.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 2018 bis 2025 wie folgt: 5,03 €/m² (2018), 5,70 €/m² (2019), 5,25 €/m² (2020), 5,96 €/m² (2021), 6,20 €/m² (2022), 5,98 €/m² (2023), 6,45 €/m² (2024), 6,46 €/m² (2025), 6,00 €/m² (2026). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den Zeitraum beträgt 2,23%. Die Mietwerte sind nicht geschätzt.

Die Kaufpreise zeigen eine deutlich volatilere Entwicklung: 369 €/m² (2018), 937 €/m² (2019), 1.358 €/m² (2020), 744 €/m² (2021), 855 €/m² (2022), 1.168 €/m² (2023), 827 €/m² (2024), 719 €/m² (2025), 1.068 €/m² (2026). Der CAGR liegt bei 14,19%. Auch diese Werte sind nicht geschätzt.

Die extremen Schwankungen im Kaufpreis – von einem Tief von 369 €/m² im Jahr 2018 über ein Hoch von 1.358 €/m² im Jahr 2020 bis zu einem weiteren Tief von 719 €/m² im Jahr 2025 – deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin. Bereits einzelne Verkäufe können den Durchschnittspreiskurs stark beeinflussen. Die aktuellen 2026er-Werte liegen wieder bei 1.068 €/m², was eine Erholung gegenüber 2025 andeutet, aber weiterhin auf hoher Volatilität beruht.

Die niedrigen absoluten Preise im Vergleich zu anderen Regionen sind typisch für ländliche Gebiete in Ostdeutschland außerhalb der großen Wachstumszentren.

Regionale Einordnung

Gräfenhainichen liegt im Landkreis Wittenberg, der neun Orte in den Lagefaktor-Daten umfasst. Der Kreisdurchschnitt liegt bei einer Angebotsmiete von 6,55 €/m², einem Angebotskaufpreis von 980 €/m², einer Bruttomietrendite von 8,43% und einem Kaufpreisfaktor von 12,42. Gräfenhainichen liegt damit bei der Angebotsmiete (6,61 €/m²) knapp über dem Kreisdurchschnitt, bei der Bruttomietrendite (8,74%) ebenfalls leicht darüber, während der Angebotskaufpreis (908 €/m²) unter dem Kreisdurchschnitt liegt.

Im Landesvergleich Sachsen-Anhalt (218 Orte) liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei 6,40 €/m², der Angebotskaufpreis bei 1.095 €/m², die Bruttomietrendite bei 7,78% und der Kaufpreisfaktor bei 14,11. Gräfenhainichen liegt bei der Miete leicht über dem Landesdurchschnitt, beim Kaufpreis deutlich darunter, bei der Rendite mit 8,74% über dem Landesdurchschnitt (Perzentilrang 71,1 im Bundesland). Der Kaufpreisfaktor von 11,44 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 14,11.

Im bundesweiten Vergleich (10.757 Orte) schneidet Gräfenhainichen bei allen Preiskennzahlen deutlich unter dem deutschen Durchschnitt ab: Deutsche Angebotsmiete 8,92 €/m², Angebotskaufpreis 2.409 €/m², Bruttomietrendite 5,10%, Kaufpreisfaktor 14,11.

Im direkten regionalen Vergleich mit Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Oranienbaum-Wörlitz (8,4 km) weist mit 611 €/m² einen noch niedrigeren Kaufpreis auf, aber eine extrem hohe Rendite von 13,48%. Muldestausee (12,3 km) hat mit 2.879 €/m² einen deutlich höheren Kaufpreis und eine niedrige Rendite von 3,59%. Raguhn-Jeßnitz (13,1 km) liegt mit 960 €/m² und 8,72% Rendite sehr nah an Gräfenhainichen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Gräfenhainichen ist seit 2015 rückläufig: Von 11.944 Einwohnern (2015) auf 11.380 Einwohner (2024) entspricht das einem Rückgang von 4,7%. Die Bevölkerungsentwicklung war dabei kontinuierlich negativ, mit einer leichten Stabilisierung in den letzten beiden Jahren (2023 und 2024 jeweils 11.380).

Die Daten zur Arbeitslosenquote weisen eine Besonderheit auf: Der Wert von 411% im Jahr 2023 ist offensichtlich ein Datenfehler und kann nicht als tatsächliche Quote interpretiert werden. Die vorangehenden Jahre zeigen Werte von 166 (2015), 131 (2016), 126 (2017), 106 (2018), 79 (2019), 92 (2020), 83 (2021), 82 (2022). Diese Werte sind ebenfalls nicht in Prozent angegeben, sondern stellen vermutlich absolute Zahlen (Anzahl Arbeitsloser) dar. Eine direkte prozentuale Einordnung ist aus den vorliegenden Daten nicht möglich.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Wittenberg, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, mit Rang 381 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking schlecht ab. Die Teilindizes zeigen folgende Ränge: Dynamik 291, Stärke 381, Demografie 334, Arbeitsmarkt 392, Wettbewerb/Innovation 375, Wohlstand/Soziale Lage 270. Der Landkreis liegt damit in allen Kategorien im unteren Drittel bis ganz am Ende. Besonders der Arbeitsmarkt (Rang 392) und die Wettbewerbsfähigkeit (Rang 375) sind schwach ausgeprägt. Die demografische Entwicklung (Rang 334) ist ebenfalls problematisch, was mit dem Bevölkerungsrückgang in Gräfenhainichen korrespondiert.

Hochschulen sind in Gräfenhainichen nicht vorhanden. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte befinden sich in Halle (Saale), Leipzig und Magdeburg, die alle über eine Entfernung von mehr als 50 km liegen.