Bad Düben, Stadt

Marktüberblick: Überdurchschnittliche Preise bei niedriger Rendite

Bad Düben weist mit 2.313 €/m² Angebotskaufpreis einen Wert auf, der das Doppelte des Kreis- (1.294 €/m²) und Landesdurchschnitts (1.226 €/m²) übersteigt. Die Angebotsmiete liegt mit 7,29 €/m² nur moderat über dem Kreis- (7,09 €/m²) und Landesdurchschnitt (6,50 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,78 %, die mit Ausnahme von Muldestausee (3,59 %) die niedrigste aller acht Nachbarorte im Umkreis von bis zu 15 km ist. Der Kaufpreisfaktor von 26,43 liegt knapp doppelt so hoch wie der Kreis- (14,68) und Landesdurchschnitt (15,47).

Die aktuelle Angebotsmiete von 7,29 €/m² liegt deutlich über dem Wert der Zeitreihe für 2026 (5,69 €/m²). Diese Differenz zeigt, dass die aktuellen Inserate über dem jahresdurchschnittlichen Niveau liegen. Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Hohe Volatilität als Merkmal des Marktes

Die Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die für einen kleinen Kurort untypisch ist. Der Kaufpreis stieg von 1.072 €/m² (2018) auf 3.538 €/m² (2024), fiel dann aber auf 1.940 €/m² (2025) und 1.835 €/m² (2026). Die Miete bewegte sich zwischen 5,21 €/m² (2019) und 7,44 €/m² (2023), bevor sie auf 5,69 €/m² (2025/2026) sank.

Der Kaufpreis-CAGR von 6,94 % über die gesamte Reihe wird maßgeblich vom 2024-Wert von 3.538 €/m² beeinflusst. Ohne diesen Ausreißer wäre die Entwicklung deutlich moderater. Die extreme Volatilität bei gleichzeitig niedriger Bevölkerungszahl (unter 8.000) deutet auf einen Markt mit geringer Transaktionsdichte hin, bei dem einzelne Objekte die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Miete zeigt ebenfalls Schwankungen, jedoch in geringerem Maße.

Sowohl Miet- als auch Kaufpreisreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung: Ein Ausreißer im Norden Sachsens

Bad Düben ist im regionalen Vergleich ein deutlicher Ausreißer nach oben bei den Kaufpreisen. Mit 3,78 % Rendite liegt der Ort nur noch über Muldestausee (3,59 %), das mit 2.879 €/m² den höchsten Kaufpreis im Umkreis aufweist. Bad Düben liegt mit einem Perzentilrang von 4,78 % im Bundesland Sachsen, das bedeutet, dass nur etwa 5 % der sächsischen Orte eine noch niedrigere Bruttomietrendite aufweisen.

Der Kaufpreis von 2.313 €/m² ist nach Muldestausee (2.879 €/m²) der zweithöchste im Umkreis. Die Miete von 7,29 €/m² liegt jedoch im mittleren Bereich der Nachbarn (Spannweite: 6,11 €/m² in Bad Schmiedeberg bis 8,61 €/m² in Muldestausee). Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und mittlerer Miete ist der Grund für die niedrige Rendite.

Im Kreis Nordsachsen und in Sachsen insgesamt liegt Bad Düben mit seinen Kaufpreisen deutlich über dem Mittel, während die Mieten nur leicht darüber liegen. Das Muster entspricht nicht dem regionalen Durchschnitt, wo Kaufpreis und Miete in einem ausgewogeneren Verhältnis zueinander stehen.

Standortfaktoren und Demografie

Der Kreis Nordsachsen liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Gesamtrang 316 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht sind die Werte in der Demografie (332) und beim Arbeitsmarkt (323). Der Wohlstandsindex (253) und der Wettbewerb/Innovation-Index (278) liegen ebenfalls im unteren Drittel. Der Dynamik-Index (179) ist der beste Wert des Kreises und liegt im mittleren Drittel der Kreise.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Bad Düben hat als staatlich anerkanntes Moorheilbad den Status eines Kurortes, was seit 1948 im Stadtnamen geführt wird. Die Stadt liegt am Südrand der Dübener Heide und an der Mulde, ca. 30 km nordöstlich von Leipzig.

Die Bevölkerung ist seit 2015 von 7.956 auf 7.859 Einwohner gesunken (-1,2 %). Die Bevölkerungsdichte beträgt 172 Einwohner je km². Die Zahl der Arbeitslosen ist von 431 (2015) auf 282 (2023) gesunken. Für diesen Ort liegen keine Boden- oder Grundstücksdaten vor.