Kemberg, Stadt

Marktüberblick

Kemberg bietet ein Mietangebot von 6,21 Euro pro Quadratmeter und ein Kaufangebot von 1.058 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 7,04 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 14,2. Diese Werte sind systematisch als Angebotswerte aus Inseraten zu verstehen und liegen damit über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis liegt Kemberg in beiden Kennzahlen deutlich unter dem nationalen Niveau. Die Rendite von 7,04 Prozent übertrifft den Bundesdurchschnitt von 5,1 Prozent, was primär auf den niedrigeren Kaufpreis und nicht auf eine überdurchschnittlich hohe Miete zurückzuführen ist.

Innerhalb Sachsen-Anhalts bewegt sich Kemberg im Mittelfeld: Die Miete liegt leicht unter dem Landesdurchschnitt von 6,40 Euro, der Kaufpreis liegt knapp darunter mit 1.058 zu 1.095 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 14,2 entspricht nahezu dem Landesmittel von 14,1.

Im Landkreis Wittenberg zeigt sich ein anderes Bild: Kembergs Miete von 6,21 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 6,55 Euro, während der Kaufpreis mit 1.058 Euro über dem Kreiswert von 980 Euro liegt. Die Rendite von 7,04 Prozent liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 8,43 Prozent.

Die unterschiedliche Positionierung zeigt: Kemberg ist im lokalen Kreisvergleich bei der Miete günstiger als der Durchschnitt, bei der Kaufpreisbildung jedoch teurer. Die Rendite wird durch den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis im Kreisvergleich gedrückt.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung verläuft seit 2018 moderat steigend: Von 5,84 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 7,01 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von 2,3 Prozent entspricht. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg von 2018 auf 2019 (6,07 Euro) folgte ein Rückgang auf 5,08 Euro im Jahr 2021, bevor die Miete wieder stieg.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler und insgesamt stark rückläufig. Im Jahr 2021 lag der Kaufpreis bei 1.296 Euro pro Quadratmeter. Bis 2023 fiel er auf 500 Euro, stieg 2024 wieder auf 921 Euro, fiel 2025 leicht auf 897 Euro und liegt im Projektionsjahr 2026 bei 457 Euro. Die jährliche Wachstumsrate beträgt -18,8 Prozent.

Die Kombination aus steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite strukturell verbessert hätte. Der aktuelle Wert von 7,04 Prozent spiegelt jedoch bereits den Kaufpreis von 1.058 Euro wider, der über dem aktuellen Zeitreihenwert von 457 Euro liegt. Dieser Unterschied zwischen dem aktuellen Marktdatenwert und der Zeitreihe deutet auf eine Diskrepanz zwischen den angebotenen und den tatsächlich transaktierten Preisen hin.

Die Kaufpreisvolatilität ist außergewöhnlich hoch und entspricht keinem stabilen Marktpattern. Sie könnte auf ein geringes Transaktionsvolumen zurückzuführen sein, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren.

Bevölkerungsentwicklung

Kemberg hat 9.279 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 237 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 39 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 9.954 Einwohnern im Jahr 2015 auf 9.279 im Jahr 2024, einem Rückgang von 6,8 Prozent.

Der Rückgang verlief nahezu linear und beschleunigte sich leicht: Zwischen 2015 und 2019 ging die Einwohnerzahl um 318 Personen zurück, zwischen 2019 und 2023 um 357 Personen. Im Jahr 2024 stabilisierte sich die Zahl bei 9.279.

Eine schrumpfende Bevölkerung übt typischerweise einen dämpfenden Einfluss auf die Immobilienpreise aus, da die nachfrageseite schrumpft. Dieser Effekt wird in Kemberg jedoch teilweise kompensiert durch die insgesamt niedrigen Preise, die den Ort für preisbewusste Käufer attraktiv machen könnten.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen ging von 441 im Jahr 2015 auf 216 im Jahr 2023 zurück. Ohne Kenntnis der erwerbsfähigen Bevölkerung lässt sich daraus keine Arbeitslosenquote ableiten. Die Zahl der Arbeitslosen ist jedoch deutlich gesunken, was auf eine Verbesserung des lokalen Arbeitsmarkts hindeutet.

Standortfaktoren

Der Landkreis Wittenberg, in dem Kemberg liegt, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 durchweg schlecht ab. Von rund 400 deutschen Kreisen belegt er den Rang 381 im Gesamtindex. In den Teilindizes ergibt sich ein ähnliches Bild: Der Arbeitsmarkt-Rang liegt bei 392, der Rang für Wettbewerb und Innovation bei 375, der Demografie-Rang bei 334. Lediglich im Index Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis mit Rang 270 ein etwas besseres Ergebnis.

Diese Bewertungen gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Kemberg. Sie geben jedoch einen Hinweis auf die strukturellen Rahmenbedingungen, unter denen der lokale Immobilienmarkt operiert. Ein schwacher Arbeitsmarkt und geringe Wettbewerbsintensität können langfristige Bevölkerungsentwicklung und Immobiliennachfrage negativ beeinflussen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Damit entfällt ein potenzieller Nachfragefaktor für den Miet- und Immobilienmarkt, der in anderen Kleinstädten mit Hochschulstandorten oft eine stabilisierende Wirkung hat.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 22 Kilometer zeigt Kemberg ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 6,21 Euro liegt über der von Trossin (5,59 Euro) und Zahna-Elster (6,15 Euro), unter der von Wittenberg (7,15 Euro) und Bad Düben (7,29 Euro). Der Kaufpreis von 1.058 Euro liegt über dem aller Nachbarorte außer Wittenberg (1.381 Euro) und Bad Düben (2.313 Euro).

Die Bruttomietrendite von 7,04 Prozent liegt damit im mittleren bis unteren Bereich der Nachbarn. Gräfenhainichen weist mit 8,74 Prozent eine deutlich höhere Rendite aus, Oranienbaum-Wörlitz und Trossin mit über 13 Prozent extrem hohe Werte bei gleichzeitig niedrigen Kaufpreisen. Bad Düben fällt mit 3,78 Prozent durch eine sehr niedrige Rendite bei extrem hohem Kaufpreis auf.

Kemberg positioniert sich damit als mittelpreiser Standort im regionalen Vergleich: Weder der günstigste noch der teuerste Ort, mit einer Rendite, die über dem Median der Nachbarn liegt, aber unter den Spitzenwerten. Die Miete gehört zur oberen Hälfte der Nachbarorte, der Kaufpreis zur unteren Hälfte.