Konstanz, Universitätsstadt
Konstanz (PLZ 78462) ist eine kreisfreie Stadt in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 85.770 Einwohner auf 54,1 km², das entspricht 1.585 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 17,11 € pro m², der Kaufpreis bei 5.796 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,54 % und ein Kaufpreisfaktor von 28,2 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Konstanz über dem Renditeniveau von 8 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 13,34 € auf 15,52 € pro m², im Mittel 1,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,5 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Konstanz Rang 115 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 129, Stärkerang 129). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Meersburg, Daisendorf und Reichenau an.
Immobilienpreise in Konstanz im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Konstanz, Universitätsstadt
Konstanz präsentiert sich als teurer Spitzenreiter am Bodensee mit Angebotsmieten von 17,11 €/m² und Kaufpreisen von 5.796 €/m², deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Stadt profitiert von ihrer Lage am Bodensee an der Schweizer Grenze, zwei Hochschulen und einer wachsenden Bevölkerung. Der Kreis Konstanz rangiert im Prognos-Zukunftsatlas auf Platz 115 von 400 Kreisen. Die Bruttomietrendite liegt mit 3,54% im unteren Landesbereich (Perzentil 8,3).
Marktüberblick
Konstanz, Universitätsstadt, ist die größte Stadt am Bodensee und Kreisstadt des Landkreises Konstanz in Baden-Württemberg. Auf einer Fläche von 54,12 km² leben rund 85.770 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 1.585 Einwohnern je km² entspricht. Die Stadt liegt direkt an der Grenze zur Schweiz, am Ausfluss des Rheins aus dem Bodensee. Die Schweizer Nachbarstadt Kreuzlingen ist mit Konstanz zusammengewachsen, die Staatsgrenze verläuft teilweise mitten durch Straßen und Häuser. Diese grenznahe Lage am Dreiländereck Deutschland-Schweiz-Österreich prägt die wirtschaftliche und kulturelle Ausrichtung der Stadt.
Preisniveau und Entwicklung
Der Konstanzer Immobilienmarkt gehört zu den teuersten in Baden-Württemberg und Deutschland. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 5.796 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 17,11 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (Kaufpreis: 3.140 €/m², Miete: 11,08 €/m²) und dem bundesweiten Durchschnitt (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²). Im Vergleich zum eigenen Landkreis Konstanz, in dem der Durchschnitt bei 4.025 €/m² Kaufpreis und 12,44 €/m² Miete liegt, liegt Konstanz um rund 44% bzw. 38% darüber.
Die Bruttomietrendite beträgt 3,54%, was einem Kaufpreisfaktor von 28,24 entspricht. Im bundesweiten Vergleich liegt die Rendite damit deutlich unter dem Durchschnitt von 5,10%. Das Perzentil von 8,3 im Bundesland zeigt, dass Konstanz bei der Mietrendite zu den am schlechtesten renditenden Orten in Baden-Württemberg gehört – ein typisches Merkmal nachgefragter, teurer Märkte.
Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt einen deutlichen Anstieg: Der Angebotskaufpreis stieg von 5.063 €/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 6.520 €/m² (2021), fiel dann auf 5.469 €/m² (2023) und liegt aktuell bei 5.796 €/m². Die Angebotsmiete entwickelte sich von 13,34 €/m² (2018) auf 17,22 €/m² (2024), mit einem leichten Rückgang auf 16,91 €/m² (2025). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt bei der Miete 1,91%, beim Kaufpreis 0,47%.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Konstanzs ist seit 2015 um 3,5% von 82.859 auf 85.770 Einwohner gewachsen. Besonders deutlich war der Anstieg von 84.736 (2021) auf 85.859 (2022). Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei rund 85.770. Diese Entwicklung steht im Einklang mit der Funktion als Hochschul- und Oberzentrum.
Konstanz ist eine Universitätsstadt mit zwei Hochschulen: der Universität Konstanz und der Hochschule Konstanz Technik, Wirtschaft und Gestaltung (HTWG). Die HTWG verzeichnete im Wintersemester 2024/25 rund 4.453 Studierende und verfügte 2022 über einen Jahresetat von 47,7 Millionen Euro sowie 851 Mitarbeiter, darunter 167 Professoren. Die HTWG ist die einzige linksrheinische Hochschule Baden-Württembergs und gehört zum Wissenschaftsverbund Vierländerregion Bodensee.
Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 1.856 Personen, nach einem Tief von 1.280 im Jahr 2022 und einem Anstieg während der Pandemie auf 2.180 (2020). Die absoluten Zahlen allein lassen keine Aussage über die Arbeitslosenquote zu; eine relative Quote ist nicht verfügbar.
Regionale Einordnung und Standortfaktoren
Der Landkreis Konstanz, zu dem die Stadt gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 115 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Wohlstand und soziale Lage auf Rang 118, Arbeitsmarkt auf Rang 125, Dynamik auf Rang 129, Stärke auf Rang 129, Demografie auf Rang 150 und Wettbewerb sowie Innovation auf Rang 135. Die Werte liegen damit überwiegend im mittleren Drittel der Kreisvergleiche.
Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis bis 12 km zeigt sich, dass Konstanz bei den Angebotsmieten mit 17,11 €/m² den höchsten Wert aufweist. Bei den Kaufpreisen liegt es mit 5.796 €/m² im oberen Mittelfeld – Reichenau (7.315 €/m²) und Überlingen (6.012 €/m²) liegen teurer. Die Bruttomietrendite ist in Konstanz mit 3,54% im regionalen Vergleich moderat; Stetten (4,08%) und Allensbach (3,5%) bieten höhere Renditen.
Für Konstanz liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Konstanz entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Konstanz
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 13,34 €/m² |
| 2019 | 13,82 €/m² |
| 2020 | 14,53 €/m² |
| 2021 | 15,09 €/m² |
| 2022 | 15,52 €/m² |
| 2023 | 15,67 €/m² |
| 2024 | 17,22 €/m² |
| 2025 | 16,91 €/m² |
| 2026 | 15,52 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Konstanz
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5.063 €/m² |
| 2019 | 5.663 €/m² |
| 2020 | 5.720 €/m² |
| 2021 | 6.520 €/m² |
| 2022 | 6.033 €/m² |
| 2023 | 5.469 €/m² |
| 2024 | 5.472 €/m² |
| 2025 | 5.619 €/m² |
| 2026 | 5.257 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Konstanz
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,16 % |
| 2019 | 2,93 % |
| 2020 | 3,05 % |
| 2021 | 2,78 % |
| 2022 | 3,09 % |
| 2023 | 3,44 % |
| 2024 | 3,78 % |
| 2025 | 3,61 % |
| 2026 | 3,54 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Konstanz
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 82.859 Einwohner |
| 2016 | 83.789 Einwohner |
| 2017 | 84.441 Einwohner |
| 2018 | 84.760 Einwohner |
| 2019 | 84.911 Einwohner |
| 2020 | 84.446 Einwohner |
| 2021 | 84.736 Einwohner |
| 2022 | 85.859 Einwohner |
| 2023 | 85.770 Einwohner |
| 2024 | 85.770 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Konstanz
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,74 % |
| 2016 | 2,45 % |
| 2017 | 2,62 % |
| 2018 | 2,88 % |
| 2019 | 2,79 % |
| 2020 | 3,91 % |
| 2021 | 3,74 % |
| 2022 | 3,16 % |
| 2023 | 3,29 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 115 Rang |
| Dynamik | 129 Rang |
| Stärke | 129 Rang |
| Demografie | 150 Rang |
| Arbeitsmarkt | 125 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 135 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 118 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Konstanz liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Konstanz im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Konstanz ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Konstanz ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Konstanz
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Konstanz | 17,11 €/m² |
| Allensbach | 15,91 €/m² |
| Meersburg | 15,51 €/m² |
| Überlingen | 14,96 €/m² |
| Reichenau | 14,72 €/m² |
| Immenstaad am Bodensee | 14,58 €/m² |
| Hagnau am Bodensee | 14,44 €/m² |
| Stetten | 13,69 €/m² |
| Uhldingen-Mühlhofen | 13,37 €/m² |
| Daisendorf | 13,12 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Konstanz ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Konstanz
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Stetten | 4,08 % |
| Immenstaad am Bodensee | 3,80 % |
| Meersburg | 3,60 % |
| Konstanz | 3,54 % |
| Allensbach | 3,50 % |
| Uhldingen-Mühlhofen | 3,40 % |
| Daisendorf | 3,09 % |
| Hagnau am Bodensee | 3,04 % |
| Überlingen | 2,99 % |
| Reichenau | 2,41 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Meersburg, Stadt | 8,1 km | 88709 | 15,51 € | 5.177 € | 3,60 % |
| Daisendorf | 8,7 km | 88718 | 13,12 € | 5.094 € | 3,09 % |
| Reichenau | 9,5 km | 78479 | 14,72 € | 7.315 € | 2,41 % |
| Uhldingen-Mühlhofen | 9,6 km | 88690 | 13,37 € | 4.720 € | 3,40 % |
| Allensbach | 9,9 km | 78476 | 15,91 € | 5.458 € | 3,50 % |
| Stetten | 9,9 km | 88719 | 13,69 € | 4.031 € | 4,08 % |
| Hagnau am Bodensee | 10,9 km | 88709 | 14,44 € | 5.704 € | 3,04 % |
| Überlingen, Stadt | 11,8 km | 88662 | 14,96 € | 6.012 € | 2,99 % |
| Immenstaad am Bodensee | 14,6 km | 88090 | 14,58 € | 4.607 € | 3,80 % |
Wo liegt Konstanz?
Lage
Konstanz auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Konstanz
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 17,11 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.796 € |
| Bruttomietrendite | 3,54 % |
| Kaufpreisfaktor | 28,2 |
| Einwohner | 85.770 |
| Einwohner je km² | 1.585 |
| Fläche (km²) | 54,1 |
| Arbeitslosenquote | 3,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #115 |
| Prognos Dynamikrang | #129 |
| Prognos Stärkerang | #129 |
| Koordinaten | 47,6628, 9,1760 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Konstanz
Was kostet eine Wohnung in Konstanz?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 17,11 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 5.796 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro beziehungsweise 3.140 Euro je Quadratmeter. Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Konstanz entwickelt?
Die Angebotsmieten stiegen von 13,34 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf aktuell 17,11 Euro, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 1,91 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich weniger dynamisch: Von 5.063 Euro je Quadratmeter 2018 auf 5.796 Euro aktuell entspricht das einer jährlichen Steigerung von etwa 0,47 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Konstanz?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 3,54 Prozent und liegt damit unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent sowie dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 28,24 liegt über dem Landesdurchschnitt von 23,49. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland steht Konstanz auf 8,35, was bedeutet, dass nur rund 8,35 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie teuer ist Konstanz im Vergleich zu Baden-Württemberg und Deutschland?
Konstanz liegt bei den Angebotsmieten mit 17,11 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch bei den Kaufpreisen mit 5.796 Euro je Quadratmeter übertrifft Konstanz sowohl den baden-württembergischen Wert von 3.140 Euro als auch den deutschen Wert von 2.409 Euro deutlich.
Wie hat sich die Bevölkerung in Konstanz entwickelt?
Die Einwohnerzahl stieg von 82.859 im Jahr 2015 auf 85.770 im Jahr 2024, was einem Wachstum von rund 3.500 Einwohnern in neun Jahren entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt damit etwa 1.585 Einwohner je Quadratkilometer bei einer Gemeindefläche von 54,12 Quadratkilometern.
Woher stammen die Daten zu Konstanz?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Konstanz sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Konstanz führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |