Meersburg, Stadt

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Meersburg gehört zu den teureren Wohnorten am Bodensee. Die Angebotsmiete liegt bei 15,51 Euro je Quadratmeter und übertrifft damit den Kreisdurchschnitt des Bodenseekreises (13,43 Euro) um knapp 16 Prozent, den Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro) um 40 Prozent und den Bundesdurchschnitt (8,92 Euro) um das 1,7-Fache. Der Angebotskaufpreis von 5.177 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls über allen Vergleichswerten – um 16 Prozent über dem Kreis- und um 65 Prozent über dem Landesdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite beträgt 3,6 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt (3,67 Prozent), deutlich unter dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 27,81 liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (27,66) und dem Landesdurchschnitt (23,49). Ein hoher Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hoch ist – was bei einer niedrigen Rendite dasselbe Signal sendet. Meersburg liegt mit beiden Kennzahlen in derselben Richtung über dem Mittel: die Preise sind hoch, die Renditen sind niedrig.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Meersburg bei der Miete hinter Konstanz (17,11 Euro), aber deutlich vor allen anderen Gemeinden im Umkreis. Beim Kaufpreis liegt Meersburg unter Konstanz (5.796 Euro) und Hagnau (5.704 Euro), aber über allen übrigen Nachbarorten. Die Bruttomietrendite von 3,6 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden – höher als in Hagnau (3,04 Prozent) und Daisendorf (3,09 Prozent), aber niedriger als in Stetten (4,08 Prozent) und Bermatingen (3,94 Prozent).

Preisentwicklung: Volatiler Kaufmarkt, steigende Mieten

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt einen durchgehenden Anstieg von 9,94 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 21,77 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 10,3 Prozent. Der Anstieg war dabei nicht linear: Zwischen 2018 und 2022 stieg die Miete moderat von 9,94 auf 11,97 Euro, dann folgte ein sprunghafter Anstieg auf 14,90 Euro im Jahr 2023. Nach einer leichten Korrektur auf 14,42 Euro im Jahr 2024 setzte sich der Aufwärtstrend mit 16,11 Euro (2025) und 21,77 Euro (2026) fort.

Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich volatiler. Von 3.937 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2021 auf 6.817 Euro – ein Zuwachs von 73 Prozent in drei Jahren. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 4.643 Euro im Jahr 2023. Von dort aus erholte sich der Markt wieder auf 5.263 Euro (2024) und 6.008 Euro (2025), bevor er im Jahr 2026 auf 3.539 Euro einbrach – ein Wert, der unter dem Ausgangsniveau von 2018 liegt.

Der CAGR von -1,32 Prozent für den Kaufpreis über den gesamten Zeitraum spiegelt diesen starken Rückgang im letzten Jahr wider. Die Miete hingegen legte über den gesamten Zeitraum deutlich zu. Diese Entwicklung zeigt, dass sich die Rendite für Immobilieninvestoren in Meersburg im Zeitverlauf verschlechtert hat: Steigende Mieten konnten den Kaufpreisverfall im letzten Jahr nicht kompensieren.

Die Werte für 2026 sind Jahreswerte des laufenden Jahres und können unvollständig sein.

Demografie und Nachfrage: Wachstum bei begrenztem Angebot

Die Einwohnerzahl Meersburgs wuchs von 5.776 im Jahr 2015 auf 6.168 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von 6,8 Prozent. Damit liegt Meersburg deutlich über dem allgemeinen Bevölkerungswachstum vieler deutscher Gemeinden. Die Bevölkerungsdichte beträgt 511 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine Stadt dieser Größe mit einer Fläche von nur 12,07 Quadratkilometern einer relativ hohen Dichte entspricht.

Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe von 2015 bis 2023 Werte zwischen 115 und 155. Der aktuelle Wert von 148 liegt damit im oberen Bereich des beobachteten Zeitraums. Die höchste Arbeitslosigkeit wurde 2020 mit 155 verzeichnet, was der Corona-Pandemie entspricht. Die Erholung darauf folgte bis 2022 auf 127, bevor der Wert 2023 wieder auf 148 anstieg.

Die Bevölkerungsentwicklung und die Lage als staatlich anerkannter Erholungsort am Bodensee gehen einher mit der hohen Nachfrage nach Wohnraum in Meersburg. Die begrenzte Fläche von 12 Quadratkilometern setzt der Angebotsentwicklung natürliche Grenzen, was sich in den überdurchschnittlichen Preisen niederschlägt.

Standortfaktoren: Starke Struktur, schwache Dynamik

Der Bodenseekreis, dem Meersburg angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 20. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 11 sowie im Bereich Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 23. Der Demografie-Index liegt mit Rang 161 im mittleren Drittel, der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 97 im oberen Drittel.

Schwach ist hingegen der Dynamik-Index mit Rang 336 – der Kreis liegt damit im unteren Quartil aller deutschen Kreise. Diese Diskrepanz zwischen struktureller Stärke und dynamischer Schwäche zeigt, dass der Kreis zwar über gute Rahmenbedingungen verfügt, aber weniger dynamisch wächst oder sich wandelt als viele andere Regionen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Im Vergleich dazu verfügt die acht Kilometer entfernte Universitätsstadt Konstanz über eine eigene Hochschullandschaft, was sich in deren höheren Mieten (17,11 Euro je Quadratmeter) niederschlägt.

Die Kombination aus guter struktureller Ausstattung des Landkreises und der fehlenden lokalen Dynamik korrespondiert mit dem Immobilienmarkt: Die Preise sind hoch, aber die Dynamik im Kaufpreisbereich ist volatil und zeigt keine klare Trendrichtung.