Uhldingen-Mühlhofen

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Uhldingen-Mühlhofen liegt am Nordufer des Bodensees im Bodenseekreis und vereint zwei Merkmale, die den lokalen Immobilienmarkt prägen: den Status als staatlich anerkannter Erholungsort und die Lage im UNESCO-Welterbegebiet der Prähistorischen Pfahlbauten. Beide Faktoren ziehen touristische Nachfrage an, die sich in den Immobilienkennzahlen widerspiegelt.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 13,37 Euro je Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 4.720 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,4 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 29,42. Diese vier Werte beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Der Kaufpreis ist hoch, die Miete liegt zwar ebenfalls über dem nationalen Durchschnitt, aber nicht im gleichen Maße. Das Ergebnis ist eine niedrige Rendite für Mietinvestoren.

Im direkten Vergleich liegt der Kaufpreisfaktor von 29,42 über dem Kreisdurchschnitt (27,66) und dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (23,49). Die Angebotsmiete von 13,37 Euro liegt über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro) und dem Landesdurchschnitt (11,08 Euro), aber knapp unter dem Kreisdurchschnitt (13,43 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,4 Prozent liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (3,67 bzw. 4,36 Prozent).

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg mit jüngster Korrektur

Die Mietenentwicklung der letzten Jahre verläuft nicht linear. Nach einem Rückgang von 10,80 Euro (2018) auf 9,85 Euro (2019) folgte ein anhaltender Anstieg, der 2024 mit 13,37 Euro seinen höchsten Wert erreichte. Im Jahr 2025 fiel die Miete auf 11,56 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 13,32 Euro stieg. Diese Schwankungen deuten auf einen sensiblen Markt hin, der auf konjunkturelle Veränderungen reagiert.

Die Kaufpreisentwicklung verlief parallel, jedoch mit größerer Dynamik. Von 3.115 Euro je Quadratmeter (2018) stieg der Preis bis 2021 auf 4.559 Euro, fiel dann bis 2023 auf 4.311 Euro, erholte sich 2024 auf 4.834 Euro und liegt 2026 bei 4.600 Euro. Der CAGR für Kaufpreise beträgt 4,99 Prozent pro Jahr, für Mieten 2,66 Prozent. Der Kaufpreis hat sich seit 2018 also deutlich stärker erhöht als die Miete, was die Rendite weiter unter Druck setzt.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf den vorliegenden Inseratdaten.

Regionale Einordnung: Niedrige Rendite im Umland

Im regionalen Vergleich nimmt Uhldingen-Mühlhofen eine besondere Stellung ein. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,1 Kilometern Entfernung weist die Gemeinde eine der niedrigsten Bruttomietrenditen auf. Drei Nachbarn liegen darunter: Überlingen mit 2,99 Prozent, Daisendorf mit 3,09 Prozent und Hagnau am Bodensee mit 3,04 Prozent. Salem (3,83 Prozent), Stetten (4,08 Prozent), Bermatingen (3,94 Prozent) und Frickingen (4,44 Prozent) liegen deutlich darüber.

Bei den Kaufpreisen liegt Uhldingen mit 4.720 Euro je Quadratmeter im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden. Überlingen führt mit 6.012 Euro, gefolgt von Meersburg (5.177 Euro) und Daisendorf (5.094 Euro). Salem (3.976 Euro), Stetten (4.031 Euro), Bermatingen (4.049 Euro) und Frickingen (3.383 Euro) liegen deutlich darunter.

Die Angebotsmiete von 13,37 Euro liegt im mittleren Bereich der Nachbarn. Meersburg führt mit 15,51 Euro, gefolgt von Hagnau (14,44 Euro) und Überlingen (14,96 Euro). Salem (12,69 Euro), Frickingen (12,51 Euro) und Daisendorf (13,12 Euro) liegen unter dem Uhldinger Wert.

Das Muster zeigt: Uhldingen hat höhere Kaufpreise als viele Nachbarn, aber keine überdurchschnittlichen Mieten. Die Rendite leidet darunter. Im Landesvergleich liegt Uhldingen im unteren Perzentil der Mietrenditen (5,6. Perzentil von 1.102 Orten in Baden-Württemberg), was bedeutet, dass 94,4 Prozent der baden-württembergischen Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren: Tourismus und zukunftsfähiger Kreis

Die Gemeinde verzeichnet seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 5,28 Prozent, von 8.068 auf 8.494 Einwohner (2024). Bei einer Gemeindefläche von 15,66 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 542 Einwohnern je Quadratkilometer, die über dem ländlichen Durchschnitt liegt.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Bodenseekreis, dem Uhldingen-Mühlhofen angehört, auf Platz 20 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 11) sowie bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 23). Die Dynamik-Rangierung liegt mit Platz 336 deutlich niedriger, was auf eine eher stabile als dynamisch wachsende Region hindeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Demografie- und Arbeitsmarkt-Indizes des Zukunftsatlas liegen mit Rang 161 bzw. 97 im mittleren bis guten Bereich.

Der Tourismus spielt eine strukturelle Rolle: Unteruhldingen ist der touristische Mittelpunkt der Gemeinde und beherbergt das Pfahlbaumuseum, das zur UNESCO-Welterbe-Serie der Prähistorischen Pfahlbauten um die Alpen gehört. Die Gemeinde ist staatlich anerkannter Erholungsort. Diese Faktoren erhöhen die Attraktivität der Lage, was sich in den überdurchschnittlichen Kaufpreisen niederschlägt.