Marktüberblick und Einordnung
Der Bodenseekreis in Baden-Württemberg umfasst 23 Gemeinden auf 664,8 km² und hat 224.200 Einwohner. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 4.477 €/m² liegt er auf Rang 4 von 44 Kreisen in Baden-Württemberg und damit hinter nur Freiburg im Breisgau (5.722 €/m²), Heidelberg (5.402 €/m²) und Stuttgart (5.108 €/m²). Die durchschnittliche Mietpreis liegt bei 13,43 €/m². Die Kaufpreise haben sich von 3.724 €/m² im Jahr 2018 auf 4.585 €/m² 2024 erhöht, mit einem leichten Rückgang auf 4.621 €/m² 2025. Die Bevölkerung wuchs von 212.201 im Jahr 2015 auf 224.200 im Jahr 2023.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Bodenseekreis ist durch eine klare Zweiteilung geprägt: die Seegemeinden am Nordufer des Bodensees und das Binnenland im Norden und Osten des Kreises. Die Kaufpreise reichen von 3.034 €/m² in Neukirch bis 6.012 €/m² in Überlingen – ein Faktor von fast zwei. Die teuersten Gemeinden liegen alle direkt am See: Überlingen (6.012 €/m²), Hagnau am Bodensee (5.704 €/m²), Sipplingen (5.552 €/m²), Langenargen (5.398 €/m²) und Meersburg (5.177 €/m²). Diese Gemeinden weisen auch die niedrigsten Bruttorenditen von 2,84 % bis 3,6 % auf.
Im Binnenland liegen die günstigsten Gemeinden: Neukirch (3.034 €/m²), Frickingen (3.383 €/m²), Heiligenberg (3.423 €/m²), Oberteuringen (3.733 €/m²) und Deggenhausertal (3.746 €/m²). Hier liegen die Renditen mit 3,91 % bis 4,44 % deutlich höher.
Friedrichshafen als größte Stadt des Kreises (63.441 Einwohner) liegt mit 4.726 €/m² im oberen Mittelfeld und bildet das wirtschaftliche Zentrum. Überlingen (23.240 Einwohner) als zweitgrößte Stadt und Große Kreisstadt weist die höchsten Kaufpreise im Kreis aus. Die Seegemeinden Hagnau (1.473 Einwohner) und Daisendorf (1.564 Einwohner) sind klein, aber mit 5.704 bzw. 5.094 €/m² extrem teuer.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Bodenseekreises wird maßgeblich von Friedrichshafen geprägt. Die ZF Friedrichshafen AG ist der größte Arbeitgeber der Region und ein weltweit tätiger Automobilzulieferer. Das Unternehmen beschäftigte 2025 weltweit 153.153 Mitarbeiter und erzielte einen Umsatz von 38,8 Mrd. Euro. Allerdings verbuchte ZF im Jahr 2025 einen Rekordverlust von 2,1 Milliarden Euro. Im Dezember 2025 wurde angekündigt, bis Ende 2028 weltweit bis zu 14.000 Arbeitsplätze wegfallen sollen, davon etwa 7.600 in Deutschland. Dies stellt eine erhebliche Unsicherheit für den lokalen Arbeitsmarkt dar.
Friedrichshafen bildet zusammen mit Ravensburg und Weingarten eines von 14 Oberzentren (in Funktionsergänzung) in Baden-Württemberg. Das Oberzentrum umfasst neben Friedrichshafen die Gemeinden Bermatingen, Deggenhausertal, Eriskirch, Immenstaad, Kressbronn, Langenargen, Markdorf, Meckenbeuren, Neukirch, Oberteuringen und Tettnang.
Überlingen bildet als Große Kreisstadt ein Mittelzentrum für den westlichen Bereich des Kreises, zu dem neben Überlingen noch Daisendorf, Frickingen, Hagnau, Heiligenberg, Meersburg, Owingen, Salem, Sipplingen, Stetten und Uhldingen-Mühlhofen gehören.
Die Zeppelin Universität in Friedrichshafen ist eine privatwirtschaftliche Stiftungsuniversität mit 491 Studierenden (SoSe 2025) und 244 Mitarbeitern (2022). Sie wurde 2003 gegründet und ist eine der jüngsten Universitäten Deutschlands.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Bodenseekreis verfügt über eine herausragende Verkehrsanbindung. Der Flughafen Friedrichshafen ist der südlichste Verkehrsflughafen Deutschlands und verzeichnete 2025 250.884 Passagiere und 30.136 Flugbewegungen. Er hat eine Kapazität von 1,5 Millionen Passagieren pro Jahr. Gesellschafter sind die Stadt Friedrichshafen und der Bodenseekreis mit jeweils 39,38 %, die ZF Friedrichshafen AG mit 4,32 %, die Technische Werke Friedrichshafen GmbH mit 4,11 %, die Luftschiffbau Zeppelin GmbH mit 3,54 % und die Rolls-Royce Solutions GmbH mit 0,98 %. Seit dem 2. Mai 2013 fliegt Turkish Airlines den Flughafen direkt von Istanbul aus an. Seit dem 14. Dezember 2014 fliegt British Airways saisonal zweimal wöchentlich London (Gatwick) an. Ab April 2026 kehrte Ryanair mit Flügen nach Alicante und Palma de Mallorca zurück.
Der Bodenseekreis liegt an der Bahnstrecke Ulm–Friedrichshafen, die den Flughafen mit einem eigenen Haltepunkt anbindet. Die Bodensee-Oberschwaben-Bahn (BOB) verkehrt im Stundentakt von Friedrichshafen nach Konstanz. Die A81 (Autobahn „Spätzle-Highway") verbindet den Kreis mit Ulm im Norden und dem Bodensee im Süden.
Die Lage am Bodensee bietet zudem direkte Verbindungen nach Österreich (Vorarlberg) und in die Schweiz (Kantone St. Gallen und Thurgau) über die Seeschifffahrt.
Entwicklung und Ausblick
Der Bodenseekreis schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 20 von rund 400 deutschen Kreisen sehr gut ab. Besonders stark ist der Index Wettbewerb & Innovation mit Rang 11 und Wohlstand & Soziale Lage mit Rang 23. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 336 deutlich schwächer, was auf die Abhängigkeit von der ZF und den Strukturwandel in der Automobilzulieferbranche hindeutet.
Der Tourismus spielt eine bedeutende Rolle für die Seegemeinden. Die Lage am Bodensee mit mildem Klima und landschaftlicher Schönheit macht die Ufergemeinden zu attraktiven Wohn- und Tourismusstandorten. Dies spiegelt sich in den deutlich höheren Kaufpreisen und niedrigeren Renditen wider.
Der Kreis verfügt über 33 Naturschutzgebiete mit einer Gesamtfläche von 1.202,24 Hektar (1,81 % der Kreisfläche). Das Aachtobel bei Owingen ist eines der ältesten Naturschutzgebiete Deutschlands (ausgewiesen 1939) und wird als das wildeste Stück Natur im Bodenseekreis beschrieben. Es umfasst 72 Hektar und erstreckt sich über Frickingen, Owingen und Überlingen.
Die Bevölkerung des Kreises wuchs von 212.201 im Jahr 2015 auf 224.200 im Jahr 2023, was auf die attraktive Lage und die wirtschaftliche Dynamik hinweist.