Friedrichshafen, Stadt

Marktüberblick

Friedrichshafen, Große Kreisstadt am nördlichen Bodenseeufer, präsentiert sich als einer der teuersten Immobilienmärkte Baden-Württembergs. Die Angebotsmiete liegt bei 15,22 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.726 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,87 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,87.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt – nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Diese Werte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Kaufpreisfaktor von 25,87 bedeutet, dass das 25,87-fache des jährlichen Bruttokaltmieteingangs als Kaufpreis zu zahlen ist. Im bundesweiten Vergleich ist das ein gehobener Wert, der die Attraktivität des Standorts widerspiegelt.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben sich zwischen 2018 und 2024 verdreifacht: Von 11,10 Euro pro Quadratmeter stiegen sie auf 15,12 Euro. Der stärkste Anstieg erfolgte 2022 (+11,6 % auf 13,75 €/m²). 2024 folgte mit 15,12 €/m² ein weiterer deutlicher Schritt. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreise entwickelten sich weniger volatil: 2018 lagen sie bei 3.789 Euro pro Quadratmeter, stiegen bis 2021 auf 5.367 Euro, korrigierten sich dann aber wieder auf 4.473 Euro (2024). Die Zeitreihe ist ebenfalls nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein auffälliger Wert ist der Mietwert von 19,87 Euro pro Quadratmeter für 2026 in der Zeitreihe. Dieser Wert steht isoliert da und deutet auf eine starke erwartete Weiterentwicklung hin – ob es sich dabei um eine Projektion oder einen Datenpunkt handelt, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableiten.

Die CAGR (jährliche Wachstumsrate) liegt bei 7,55 % für Mieten und 2,75 % für Kaufpreise – beide Werte beziehen sich auf den gesamten Zeitraum der Zeitreihe.

Regionale Einordnung

Friedrichshafen liegt im oberen Preissegment des Bodenseekreises und Baden-Württembergs. Im Kreisvergleich beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete 13,43 Euro pro Quadratmeter, der durchschnittliche Kaufpreis 4.477 Euro pro Quadratmeter. Friedrichshafen übertrifft beide Werte deutlich.

Im Landesvergleich ist der Abstand noch größer: Baden-Württemberg weist eine durchschnittliche Angebotsmiete von 11,08 Euro und einen Kaufpreis von 3.140 Euro auf. Friedrichshafen liegt damit rund 37 % über dem Landesdurchschnitt bei den Mieten und 50 % bei den Kaufpreisen.

Bundesweit zeigt sich ein ähnliches Bild: Die deutsche Durchschnittsmiete liegt bei 8,92 Euro, der Kaufpreis bei 2.409 Euro. Friedrichshafen ist damit ein klarer Premiumstandort.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern liegt Friedrichshafen im oberen Mittelfeld. Langenargen (7,7 km) weist mit 15,03 €/m² eine ähnliche Miete auf, aber mit 5.398 €/m² einen höheren Kaufpreis. Kressbronn (10,8 km) liegt bei 14,22 €/m² Miete und 5.175 €/m² Kaufpreis. Oberteuringen (8,2 km) ist mit 12,49 €/m² und 3.733 €/m² deutlich günstiger.

Die Bruttomietrendite von 3,87 % liegt im Perzentilrang 21,78 im Bundesland – das bedeutet, dass nur etwa 22 % der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Hohe Preise bei vergleichsweise niedriger Rendite sind typisch für attraktive Lagen mit starker Nachfrage.

Bevölkerung und Demografie

Friedrichshafen hat 63.441 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 69,93 Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 907 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Von 59.108 Einwohnern im Jahr 2015 auf 63.441 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 7,33 %. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (61.561) auf 2022 (62.932) mit über 1.300 Einwohnern in einem Jahr. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 63.441.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 1.405 Personen. Zum Vergleich: 2015 waren es 1.162, 2019 nur 982. Der Anstieg seit 2019 ist deutlich, wobei 2020 mit 1.319 bereits ein höherer Wert als 2015 erreicht wurde.

Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt und vier Stadtteile (Ailingen, Ettenkirch, Kluftern, Raderach), die im Rahmen der Gebietsreform der 1970er-Jahre eingegliedert wurden.

Standortfaktoren

Friedrichshafen profitiert von einer starken wirtschaftlichen Position. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Bodenseekreis (als Bezugsgröße für die Rangliste) den 20. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders herausragend ist der Rang 11 im Index Wettbewerb und Innovation sowie Rang 23 im Index Wohlstand und Soziale Lage. Der Demografie-Index liegt auf Rang 161, der Arbeitsmarkt-Index auf Rang 97. Der Dynamik-Index mit Rang 336 ist der schwächste Wert – dieser Rang bezieht sich jedoch auf den Kreis, nicht auf die einzelne Stadt.

Als Hochschulstandort ist Friedrichshafen seit September 2011 durch die Zeppelin Universität ausgewiesen. Die Universität trägt zur Attraktivität des Standorts bei und unterstützt die Wissensökonomie.

Friedrichshafen ist seit April 1956 Große Kreisstadt und bildet zusammen mit Ravensburg und Weingarten eines von 14 Oberzentren (in Funktionsergänzung) in Baden-Württemberg. Damit erfüllt die Stadt eine überregionale Funktion für den östlichen Bodenseekreis mit einer Reihe von Nachbargemeinden.

Die geografische Lage am nördlichen Bodenseeufer mit Bodenseeklima und milden Temperaturen ist ein zusätzlicher Standortvorteil. Die Stadt liegt auf einer Höhe von 395 bis 502 Metern ü. NHN.