Bermatingen

Marktüberblick: Teuer im Landesvergleich, moderat im Kreis

Bermatingen liegt im Bodenseekreis, etwa vier Kilometer westlich von Markdorf, und gehört zum Linzgau. Mit 13,29 €/m² Angebotsmiete und 4.049 €/m² Angebotskaufpreis bewegt sich der Markt deutlich über den Werten für Baden-Württemberg (11,08 €/m² Miete, 3.140 €/m² Kaufpreis) und den Bundesdurchschnitt (8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis). Im Kreis Bodenseekreis liegt Bermatingen jedoch unter dem Durchschnitt: Die Miete liegt mit 13,29 €/m² knapp unter dem Kreiswert von 13,43 €/m², der Kaufpreis von 4.049 €/m² liegt rund 10 % unter dem Kreisdurchschnitt von 4.477 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 25,4 liegt über dem baden-württembergischen Mittel von 23,5, aber unter dem Kreiswert von 27,7. Das bedeutet: Bermatingen ist teurer als der Landesdurchschnitt, aber im Kreisvergleich noch moderat. Die Bruttomietrendite von 3,94 % liegt über der des Kreises (3,67 %), aber unter dem Landesdurchschnitt (4,36 %). Im Perzentilrang der 1.102 Orte in Baden-Württemberg liegt Bermatingen bei 26,1 % — das heißt, 74 % der Orte weisen eine höhere Rendite auf. Bermatingen gehört damit zu den preisdichtesten Gemeinden des Landes.

Im direkten Umland zeigt sich ein klares Muster: Die direkt am Bodensee gelegenen Orte wie Hagnau (5.704 €/m²), Daisendorf (5.094 €/m²) und Meersburg (5.177 €/m²) liegen deutlich über Bermatingen. Die Hinterlandgemeinden wie Salem (3.976 €/m²), Stetten (4.031 €/m²) und Deggenhausertal (3.746 €/m²) bewegen sich auf ähnlichem Niveau. Bermatingen liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn und spiegelt die Lage im bodenseefernen Hinterland wider.

Preisentwicklung: Starker Anstieg, hohe Volatilität

Die Angebotsmiete stieg von 8,69 €/m² (2018) auf 13,17 €/m² (2023) — ein Anstieg von 52 % in fünf Jahren. Der Jahresdurchschnitt 2021 wies mit 12,50 €/m² bereits einen Rekord auf, bevor 2022 ein Rücksetzer auf 11,06 €/m² folgte. 2023 erholte sich die Miete auf 13,17 €/m². Die aktuelle Angebotsmiete von 13,29 €/m² liegt leicht über dem Zeitreihenwert von 12,54 €/m² für 2026; dieser Unterschied entsteht, weil die Zeitreihe und die aktuellen Angebotswerte unterschiedliche Erhebungsgrundlagen haben.

Der Kaufpreis entwickelte sich von 3.026 €/m² (2018) auf 4.195 €/m² (2022), fiel dann 2023 deutlich auf 3.240 €/m² und erholte sich 2024 auf 4.087 €/m². Die Zeitreihe projiziert für 2025 einen Rückgang auf 3.522 €/m² und für 2026 einen Anstieg auf 4.561 €/m². Die Volatilität ist auffällig: Zwischen 2022 und 2023 brach der Kaufpreis um 23 % ein, bevor er sich innerhalb eines Jahres wieder erholte. Der CAGR von 5,3 % über den gesamten Zeitraum (2018–2026) übertrifft den Mietanstieg von 4,7 %, was die steigende Preisdichte bestätigt.

Der Kaufpreisfaktor von 25,4 ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zur Jahreskaltmiete. Er liegt über dem Landesdurchschnitt von 23,5, was auf eine stärkere Preisdichte im Vergleich zu Baden-Württemberg insgesamt hindeutet.

Standortfaktoren: Bevölkerungszuwachs, starke Wirtschaftsstruktur

Bermatingen verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 7,9 % (von 3.987 auf 4.302 Einwohner). Der stärkste Zuzug erfolgte in den Jahren 2021 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 4.042 auf 4.302 stieg — ein Anstieg von 6,4 % in nur zwei Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 278 Einwohner pro km².

Die Arbeitslosenquote stieg von 4,1 % (2015) auf 5,9 % (2023). Dieser Anstieg geht einher mit dem Bevölkerungszuwachs und könnte auf eine zunehmende Erwerbspersonenanzahl bei gleichzeitigem Strukturwandel hindeuten. Die Quote bleibt jedoch im unteren bis mittleren Bereich.

Der Bodenseekreis erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 20 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders herausragend: Wettbewerb und Innovation (Rang 11) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 23). Schwächer positioniert sind Demografie (Rang 161) und Dynamik (Rang 336). Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst. Die hohe Wettbewerbsfähigkeit des Kreises korrespondiert mit der preisdichten Immobilienlage: Attraktive Wirtschaftsstruktur und Wohlstand treiben die Nachfrage nach Wohnraum.

Bermatingen selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde hat sich mit Markdorf, Deggenhausertal und Oberteuringen zu einem Gemeindeverwaltungsverband zusammengeschlossen.