Salem
Salem (PLZ 88682) liegt im Bodenseekreis in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 12.355 Einwohner auf 62,7 km², das entspricht 197 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,69 € pro m², der Kaufpreis bei 3.976 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,83 % und ein Kaufpreisfaktor von 26,1 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Salem über dem Renditeniveau von 20 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,08 € auf 14,93 € pro m², im Mittel 8,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Bodenseekreis Rang 20 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 336, Stärkerang 11). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bermatingen, Uhldingen-Mühlhofen und Daisendorf an.
Immobilienpreise in Salem im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Salem (Bodenseekreis)
Salem im Bodenseekreis verzeichnet Angebotsmieten von 12,69 €/m² und Angebotskaufpreise von 3.976 €/m². Die Gemeinde liegt mit ihren Werten unter dem Bodenseekreis-Durchschnitt, aber deutlich über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um fast 10 %. Der Kreis belegt im Prognos-Zukunftsatlas Rang 20, weist aber im Dynamik-Index nur Platz 336 von 400 auf.
Der Ort Salem
Salem ist eine Gemeinde im südlichen Bodenseekreis in Baden-Württemberg mit 12.355 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 62,69 km². Die Gemeinde trägt das Prädikat staatlich anerkannter Erholungsort und liegt im Linzgau im Hinterland des Bodensees, etwa neun Kilometer östlich von Überlingen und zehn Kilometer nordöstlich von Meersburg. Salem besteht aus elf Ortsteilen, deren größter Mimmenhausen mit rund 3.755 Einwohnern ist. Der historische Kern geht auf das 1137 gegründete Zisterzienserkloster Salem zurück, das 1178 zur Reichsabtei erhoben wurde und bis zur Säkularisation 1803 von großer wirtschaftlicher und politischer Bedeutung war. Die heutige Gemeinde entstand 1972 durch die Vereinigung von acht Gemeinden, weitere Eingemeindungen folgten 1973 und 1975.
Marktüberblick und Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotskaufpreis in Salem liegt bei 3.976 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,69 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,11, die Bruttomietrendute liegt bei 3,83 Prozent. Beide Werte stammen aus Inseraten und sind Angebotswerte, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
In der Zeitreihe zeigt sich für die Miete ein deutlicher Anstieg von 8,08 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 14,93 Euro im Jahr 2026. Besonders markant ist der Sprung von 9,86 Euro (2023) auf 12,32 Euro (2024) und der weitere Anstieg auf 14,93 Euro (2026). Der CAGR für die Miete liegt bei 7,98 Prozent. Für den Kaufpreis verläuft die Entwicklung weniger linear: Nach einem Anstieg von 3.552 Euro (2018) auf einen Höchstwert von 4.385 Euro (2021) folgte ein Rückgang auf 3.427 Euro (2023), bevor die Werte wieder stiegen und 2026 bei 4.281 Euro pro m² liegen. Der CAGR für den Kaufpreis beträgt 2,36 Prozent.
Regionale Einordnung
Salem liegt mit seinem Angebotskaufpreis von 3.976 Euro pro m² unter dem Durchschnitt des Bodenseekreises, der bei 4.477 Euro pro m² liegt. Bei der Angebotsmiete liegt Salem mit 12,69 Euro pro m² ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 13,43 Euro pro m². Der Kaufpreisfaktor von 26,11 ist höher als der Kreisdurchschnitt von 27,66, was bedeutet, dass der Preis im Verhältnis zur Miete etwas günstiger ist als im Kreisdurchschnitt.
Im Landesvergleich schneidet Salem deutlich besser ab: Baden-Württemberg liegt bei einem durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 3.140 Euro pro m² und einer Angebotsmiete von 11,08 Euro pro m². Salem liegt also sowohl bei den Miet- als auch bei den Kaufpreisen über dem Landesdurchschnitt.
Die Bruttomietrendite von 3,83 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 3,67 Prozent. Salem liegt mit seiner Rendite auf dem 19,9. Perzentil im Bundesland – die untere Hälfte der Orte im Vergleich hat also höhere Renditen. Das spiegelt die hohen Preise im Bodenseeregion wider.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Daisendorf liegt mit 5.094 Euro pro m² deutlich über Salem, während Frickingen mit 3.383 Euro pro m² darunter liegt. Die Mieten der Nachbargemeinden bewegen sich zwischen 11,35 Euro (Heiligenberg) und 13,69 Euro (Stetten) pro m².
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Salem ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen – von 11.265 auf 12.355 Einwohner im Jahr 2024, einem Plus von knapp 10 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 197 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote wird in den Daten als absoluter Wert von 197 (2023) angegeben, ohne Prozentangabe.
Der Bodenseekreis belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Rang 20 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Index Wettbewerb & Innovation mit Rang 11. Der Index Stärke liegt bei Rang 11, während der Dynamik-Index mit Rang 336 von 400 deutlich schwächer abschneidet. Der Index Demografie liegt bei Rang 161, der Index Arbeitsmarkt bei Rang 97 und der Index Wohlstand & Soziale Lage bei Rang 23. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die Gemeinde Salem.
Hochschulen sind in Salem nicht vorhanden. Die Gemeinde ist Teil des Gemeindeverwaltungsverbands mit Frickingen und Heiligenberg.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Salem entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Salem
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,08 €/m² |
| 2019 | 10,28 €/m² |
| 2020 | 10,50 €/m² |
| 2021 | 10,61 €/m² |
| 2022 | 11,95 €/m² |
| 2023 | 9,86 €/m² |
| 2024 | 12,32 €/m² |
| 2025 | 11,41 €/m² |
| 2026 | 14,93 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Salem
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.552 €/m² |
| 2019 | 3.688 €/m² |
| 2020 | 3.809 €/m² |
| 2021 | 4.385 €/m² |
| 2022 | 3.774 €/m² |
| 2023 | 3.427 €/m² |
| 2024 | 3.466 €/m² |
| 2025 | 3.991 €/m² |
| 2026 | 4.281 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Salem
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 2,73 % |
| 2019 | 3,35 % |
| 2020 | 3,31 % |
| 2021 | 2,90 % |
| 2022 | 3,80 % |
| 2023 | 3,45 % |
| 2024 | 4,27 % |
| 2025 | 3,43 % |
| 2026 | 4,18 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Salem
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 11.265 Einwohner |
| 2016 | 11.333 Einwohner |
| 2017 | 11.402 Einwohner |
| 2018 | 11.345 Einwohner |
| 2019 | 11.410 Einwohner |
| 2020 | 11.579 Einwohner |
| 2021 | 11.923 Einwohner |
| 2022 | 12.119 Einwohner |
| 2023 | 12.355 Einwohner |
| 2024 | 12.355 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Salem
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,22 % |
| 2016 | 2,17 % |
| 2017 | 2,26 % |
| 2018 | 2,18 % |
| 2019 | 1,96 % |
| 2020 | 2,88 % |
| 2021 | 2,56 % |
| 2022 | 2,48 % |
| 2023 | 2,81 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 20,00 Rang |
| Dynamik | 336 Rang |
| Stärke | 11,00 Rang |
| Demografie | 161 Rang |
| Arbeitsmarkt | 97,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 11,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 23,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Salem liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Salem im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Salem ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Salem ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Salem
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Meersburg | 15,51 €/m² |
| Stetten | 13,69 €/m² |
| Markdorf | 13,64 €/m² |
| Uhldingen-Mühlhofen | 13,37 €/m² |
| Bermatingen | 13,29 €/m² |
| Daisendorf | 13,12 €/m² |
| Salem | 12,69 €/m² |
| Frickingen | 12,51 €/m² |
| Deggenhausertal | 12,20 €/m² |
| Heiligenberg | 11,35 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Salem ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Salem
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Frickingen | 4,44 % |
| Stetten | 4,08 % |
| Heiligenberg | 3,98 % |
| Bermatingen | 3,94 % |
| Deggenhausertal | 3,91 % |
| Salem | 3,83 % |
| Meersburg | 3,60 % |
| Markdorf | 3,54 % |
| Uhldingen-Mühlhofen | 3,40 % |
| Daisendorf | 3,09 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bermatingen | 4,2 km | 88697 | 13,29 € | 4.049 € | 3,94 % |
| Uhldingen-Mühlhofen | 5,6 km | 88690 | 13,37 € | 4.720 € | 3,40 % |
| Daisendorf | 6,3 km | 88718 | 13,12 € | 5.094 € | 3,09 % |
| Deggenhausertal | 6,4 km | 88693 | 12,20 € | 3.746 € | 3,91 % |
| Frickingen | 6,8 km | 88699 | 12,51 € | 3.383 € | 4,44 % |
| Heiligenberg | 6,8 km | 88633 | 11,35 € | 3.423 € | 3,98 % |
| Markdorf, Stadt | 7,3 km | 88677 | 13,64 € | 4.629 € | 3,54 % |
| Stetten | 7,5 km | 88719 | 13,69 € | 4.031 € | 4,08 % |
| Meersburg, Stadt | 7,7 km | 88709 | 15,51 € | 5.177 € | 3,60 % |
Wo liegt Salem?
Lage
Salem auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Salem
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,69 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.976 € |
| Bruttomietrendite | 3,83 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,1 |
| Einwohner | 12.355 |
| Einwohner je km² | 197 |
| Fläche (km²) | 62,7 |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #20 |
| Prognos Dynamikrang | #336 |
| Prognos Stärkerang | #11 |
| Koordinaten | 47,7597, 9,3107 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Salem
Was kostet eine Wohnung in Salem?
Aktuell liegen die Angebotspreise für Wohnimmobilien in Salem bei rund 3.976 Euro pro Quadratmeter. Die Angebotsmiete beträgt durchschnittlich 12,69 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich zum Bodenseekreis-Durchschnitt von 4.477 Euro je m² ist Salem damit günstiger, liegt aber deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 3.140 Euro je m².
Wie haben sich die Immobilienpreise in Salem entwickelt?
Die Angebotsmieten in Salem sind von 8,08 Euro je m² im Jahr 2018 auf 14,93 Euro im Jahr 2026 gestiegen, wobei die Entwicklung nicht linear verlief: 2023 fiel die Miete vorübergehend auf 9,86 Euro, bevor sie 2024 wieder auf 12,32 Euro und 2026 auf 14,93 Euro anstieg. Die Kaufpreise stiegen von 3.552 Euro je m² (2018) auf 4.281 Euro (2026) mit ähnlichen Schwankungen. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Salem?
Die Bruttomietrendite beträgt in Salem 3,83 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,11. Damit liegt die Rendite leicht über dem Bodenseekreis-Durchschnitt von 3,67 Prozent, deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent. Der Perzentilrang von 19,87 im Bundesland bedeutet, dass Salem eine der niedrigsten Renditen aller Orte in Baden-Württemberg aufweist. Der Kaufpreisfaktor von 26,11 liegt über dem Landesdurchschnitt von 23,49, was ein hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie hat sich die Bevölkerung in Salem entwickelt?
Die Einwohnerzahl in Salem ist von 11.265 im Jahr 2015 auf 12.355 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 9,7 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 197 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 197 Personen.
Wie gut ist Salem im Prognos-Zukunftsatlas bewertet?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Bodenseekreis, zu dem Salem gehört, den 20. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 11) sowie im Wohlstand (Rang 23). Die Dynamik liegt mit Rang 336 deutlich schwächer. Der Rang gilt für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Salem allein. Am Ort selbst gibt es keine Hochschulen.
Wie verhalten sich die Immobilienpreise in Salem zu den Nachbarorten?
Die Angebotsmiete in Salem liegt bei 12,69 Euro je m². Im Vergleich zu den Nachbarorten ist das moderat: Frickingen liegt mit 12,51 Euro leicht darunter, während Markdorf mit 13,64 Euro und Stetten mit 13,69 Euro teurer sind. Die Kaufpreise variieren stärker: Salem liegt mit 3.976 Euro je m² deutlich unter Daisendorf (5.094 Euro) und Uhldingen-Mühlhofen (4.720 Euro), aber über Frickingen (3.383 Euro).
Woher stammen die Daten zu Salem?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Salem sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Salem führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Bodenseekreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Frickingen | 88699 | 12,51 € | 3.383 € | 4,44 % |
| Neukirch | 88099 | 10,52 € | 3.034 € | 4,16 % |
| Stetten | 88719 | 13,69 € | 4.031 € | 4,08 % |
| Meckenbeuren | 88074 | 13,54 € | 3.979 € | 4,08 % |
| Oberteuringen | 88094 | 12,49 € | 3.733 € | 4,02 % |
| Heiligenberg | 88633 | 11,35 € | 3.423 € | 3,98 % |
| Bermatingen | 88697 | 13,29 € | 4.049 € | 3,94 % |
| Owingen | 88696 | 12,46 € | 3.815 € | 3,92 % |