Heiligenberg

Marktüberblick

Heiligenberg ist eine Gemeinde im oberen Linzgau mit 3.194 Einwohnern auf 40,75 km². Der Ort liegt an einer eiszeitlichen Moränenkante zwischen 530 und 815 m ü. NHN, etwa vier Kilometer nördlich von Salem. Als staatlich anerkannter Luftkurort spielt der Tourismus eine besondere Rolle. Das Schloss Heiligenberg befindet sich im Besitz der Familie Fürstenberg, deren Oberhaupt hier seinen Sommersitz hat.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.423 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,35 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,98 Prozent, der Kaufpreisfaktor 25,13. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Im regionalen Vergleich ist Heiligenberg günstiger als der Bodenseekreis-Durchschnitt und günstiger als die meisten Nachbarorte.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben seit 2018 deutlich zugelegt: Von 7,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 12,06 Euro im Jahr 2026, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 7,0 Prozent entspricht. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2019 und 2021, als die Miete von 8,80 auf 12,00 Euro je Quadratmeter kletterte.

Die Kaufpreise entwickelten sich volatiler. Von 2.527 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2020 auf 3.188 Euro, fielen 2021 auf 2.930 Euro, erreichten 2022 mit 3.364 Euro einen neuen Höhepunkt, brachen 2023 auf 2.801 Euro ein und stiegen 2025 auf 4.267 Euro, bevor sie 2026 wieder auf 3.689 Euro sanken. Der langfristige Trend liegt bei einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 4,8 Prozent.

Die starken Schwankungen der Kaufpreise, insbesondere der Anstieg 2025 und der Rückgang 2026, entsprechen dem Muster eines unsicheren Marktes. Die Miete entwickelte sich dagegen kontinuierlicher.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Bundesland Baden-Württemberg liegt der Angebotskaufpreis von Heiligenberg mit 3.423 Euro je Quadratmeter über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Die Angebotsmiete von 11,35 Euro liegt ebenfalls leicht über dem Landesmittel von 11,08 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,98 Prozent liegt jedoch unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 25,13 liegt über dem Landesdurchschnitt von 23,49.

Im Bodenseekreis, der 23 Gemeinden umfasst, liegen die Werte von Heiligenberg deutlich unter dem Kreisdurchschnitt: 13,43 Euro je Quadratmeter Miete und 4.477 Euro je Quadratmeter Kaufpreis. Die Kreisrendite von 3,67 Prozent ist niedriger als die von Heiligenberg.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Frickingen (3 km Entfernung) weist mit 12,51 Euro je Quadratmeter eine höhere Miete aus, Salem (6,8 km) mit 3.976 Euro einen höheren Kaufpreis. Illmensee (6,5 km) liegt mit 10,74 Euro Miete und 2.926 Euro Kaufpreis unter Heiligenberg. Die Renditen der Nachbarorte bewegen sich zwischen 3,40 Prozent (Uhldingen-Mühlhofen) und 4,44 Prozent (Frickingen). Heiligenberg liegt mit 3,98 Prozent im Mittelfeld.

Der Perzentilrang von 29,1 im Bundesland bedeutet, dass Heiligenberg bei den betrachteten Kennzahlen im unteren Drittel der 1.102 Orte in Baden-Württemberg liegt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Heiligenberg ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 3.011 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.194 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 6,1 Prozent entspricht. Dieser Zuzug steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden, die unter Abwanderung leiden.

Die Arbeitslosenquote hat sich dagegen verschlechtert: Von 3,2 Prozent im Jahr 2015 stieg sie auf 5,3 Prozent im Jahr 2023. Der Anstieg geht einher mit dem Prognos-Rang 97 des Bodenseekreises im Bereich Arbeitsmarkt von 400 Kreisen, was eine mittlere Position darstellt.

Das ortsansässige Gewerbe stellt rund 610 Arbeitsplätze. Die Gemeinde ist Teil eines Gemeindeverwaltungsverbands mit Salem und Frickingen.

Standortfaktoren

Der Bodenseekreis erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 20 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position im Bereich Wettbewerb & Innovation mit Rang 11. Auch der Wohlstand und die Soziale Lage liegen mit Rang 23 sehr gut. Der Demografie-Rang von 161 und der Dynamik-Rang von 336 zeigen dagegen Schwächen auf.

Diese Mischung aus starker wirtschaftlicher Wettbewerbsfähigkeit und schwächerer Dynamik und Demografie entspricht dem Muster vieler wohlhabender ländlicher Räume: Die bestehende Infrastruktur und die wirtschaftliche Stärke sind gut, aber neue Impulse und demografische Entwicklungen hinken hinterher.

Heiligenberg selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde hat eine eigene Grundschule im Ortsteil Wintersulgen. Der Segelflugplatz und die Lage an der Oberschwäbischen Barockstraße mit dem Schloss Heiligenberg als Sehenswürdigkeit unterstreichen den Tourismuscharakter des Ortes.