Immenstaad am Bodensee

Marktüberblick: Bodensee-Lage mit Preisaufschlag

Immenstaad am Bodensee liegt direkt am nördlichen Ufer des Bodensees, neun Kilometer westlich der Kreisstadt Friedrichshafen. Die 9,28 km² große Gemeinde vereint den historischen Kernort mit dem 1972 eingemeindeten Dorf Kippenhausen und hat 6.634 Einwohner. Die Lage am See und die Nähe zur Industrieregion Friedrichshafen prägen den Immobilienmarkt: Angebotsmieten von 14,58 €/m² und Angebotskaufpreise von 4.607 €/m² liegen sowohl über dem Bodenseekreis-Durchschnitt (Miete: 13,43 €/m², Kaufpreis: 4.477 €/m²) als auch deutlich über den Werten für Baden-Württemberg (11,08 €/m² bzw. 3.140 €/m²) und Deutschland (8,92 €/m² bzw. 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 26,33 liegt über dem Landesdurchschnitt von 23,49, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 27,66 – ein Hinweis darauf, dass Immenstaad im regionalen Vergleich zwar hohe Preise kennt, die Mieten aber noch stärker gestiegen sind als die Kaufpreise.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Steigende Mieten, volatiler Kaufpreis

Die Mietentwicklung verläuft seit 2018 durchgehend steigend: Von 11,58 €/m² im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 15,88 €/m² im Jahr 2026. Besonders deutlich war der Sprung von 13,10 €/m² (2024) auf 16,21 €/m² (2025). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 4,03 %. Der Kaufpreismarkt zeigt hingegen eine extreme Volatilität, die über das hinausgeht, was aus anderen deutschen Märkten bekannt ist: 2018 lag der Preis bei 4.272 €/m², fiel 2019 auf 3.391 €/m², stieg 2020 auf 5.576 €/m², erreichte 2022 mit 6.473 €/m² einen Höhepunkt, fiel 2023 auf 4.786 €/m² und liegt 2026 mit 4.162 €/m² wieder unter dem Ausgangsniveau von 2018. Die CAGR des Kaufpreises liegt bei -0,33 %. Diese Schwankungen deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, in dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 4.607 €/m² liegt über dem Zeitreihenwert von 4.162 €/m² für 2026. Dies zeigt, dass sich der Markt zwischen dem historischen Durchschnitt und dem aktuellen Inseratangebot unterscheiden kann.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei strukturellen Herausforderungen

Die Bevölkerung Immenstaads ist seit 2015 um 3,01 % gewachsen (von 6.440 auf 6.634 Einwohner). Die Bevölkerungsdichte liegt bei 715 Einwohnern je km² – deutlich höher als im Bodenseekreis-Durchschnitt von 332 Einwohnern je km². Die hohe Dichte resultiert aus der geringen Gemeindefläche von nur 9,28 km².

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 125 Promille (12,5 %). Im regionalen Vergleich der Nachbarorte ist dies ein auffällig hoher Wert. Die hohe Arbeitslosigkeit steht in einem gewissen Spannungsverhältnis zum Bevölkerungswachstum und den hohen Immobilienpreisen. Historisch war Immenstaad durch das Wachstum des Flugzeugherstellers Dornier in den 1960er und 1970er Jahren geprägt, auf dessen ehemaligem Gelände sich heute EADS und innovative Unternehmen niedergelassen haben. Die Gemeinde ist mit Friedrichshafen eine Vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft eingegangen.

Standortfaktoren: Innovationsstandort mit Dynamikdefizit

Der Bodenseekreis, dem Immenstaad angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 20. Platz unter rund 400 deutschen Kreisen. Dieser gute Gesamtrang wird getragen von den Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 11) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 23). Schwächer sind die Indizes Arbeitsmarkt (Rang 97) und Dynamik (Rang 336). Der niedrige Dynamik-Rang steht im Widerspruch zum guten Innovations-Rang und deutet darauf hin, dass der Kreis zwar strukturell stark ist, aber weniger dynamisch wächst als andere Regionen. Der Demografie-Index liegt mit Rang 161 im Mittelfeld.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist an zwei Naturschutzgebieten beteiligt (Lipbachmündung und Lipbachsenke), was die Attraktivität der Lage am Bodensee unterstreicht.

Hinweis: Die Prognos-Ränge beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde.

Regionale Einordnung: Bodensee-Prämie im Nachbarschaftsvergleich

Im regionalen Vergleich der Nachbarorte weist Immenstaad die zweithöchste Angebotsmiete auf – nur Meersburg liegt mit 15,51 €/m² darüber. Der Kaufpreis von 4.607 €/m² liegt im Mittelfeld: höher als in Stetten (4.031 €/m²) und Oberteuringen (3.733 €/m²), aber niedriger als in Hagnau (5.704 €/m²) und Daisendorf (5.094 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,8 % liegt über dem Bodenseekreis-Durchschnitt (3,67 %) und deutlich über den Werten in Hagnau (3,04 %) und Daisendorf (3,09 %), aber unter denen in Stetten (4,08 %) und Oberteuringen (4,02 %).

Der Perzentilrang von 18,4 % im Bundesland bedeutet, dass Immenstaad bei der Bruttomietrendite unter den unteren 20 % der baden-württembergischen Orte liegt – ein Hinweis auf den preistreibenden Effekt der Bodensee-Lage.