Allensbach

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Allensbach am Bodensee gehört zu den teuersten Wohnorten im Landkreis Konstanz und im baden-württembergischen Vergleich. Der Angebotskaufpreis liegt bei 5.458 Euro pro Quadratmeter und damit um 36 % über dem Kreisdurchschnitt (4.025 €/m²), um 74 % über dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²) und um 127 % über dem deutschen Durchschnitt (2.409 €/m²). Die Angebotsmiete von 15,91 €/m² übertrifft den Kreiswert (12,44 €/m²) um 28 %, den Landeswert (11,08 €/m²) um 44 % und den Bundeswert (8,92 €/m²) um 78 %.

Der Kaufpreisfaktor von 28,6 bedeutet, dass das 28,6-Jahresgesamtmiete benötigt wird, um den Kaufpreis zu decken. Er liegt damit über dem Kreiswert (26,6) und dem Landeswert (23,5) und signalisiert, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind. Die Bruttomietrendite von 3,5 % liegt unter dem Kreiswert (3,89 %), dem Landeswert (4,36 %) und dem Bundeswert (5,10 %). Allensbach befindet sich mit einem Perzentilrang von 7,3 im Bundesland Baden-Württemberg in der unteren Siebentel der Renditen – ein Indikator für einen Käufermarkt mit hohen Preisen und geringen relativen Mieteinnahmen.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Jahre 2024 bis 2026

Die Mietentwicklung in Allensbach war in den letzten Jahren von starken Schwankungen geprägt. Von 2018 (12,47 €/m²) bis 2023 fiel die Angebotsmiete zunächst auf 12,14 €/m², stieg 2024 auf 13,37 €/m² und 2025 auf 13,66 €/m². Der aktuelle Marktwert von 15,91 €/m² liegt deutlich über dem Zeitreihenwert von 2025. Die Zeitreihe für 2026 weist mit 21,50 €/m² einen extremen Ausreißer aus, der nicht in die vorherige Entwicklung passt und auf eine andere Berechnungsgrundlage oder eine Besonderheit im Erhebungszeitraum hindeutet.

Die Kaufpreisentwicklung verlief vergleichsweise stabil bis moderat volatil. Von 2018 (4.958 €/m²) bis 2022 pendelte der Preis zwischen 4.773 und 4.958 €/m². 2023 stieg er auf 5.047 €/m², fiel 2024 auf 4.477 €/m² und sprang 2025 auf 6.514 €/m² – ein Anstieg von 45 % in einem Jahr. Der aktuelle Marktwert von 5.458 €/m² liegt zwischen dem 2024-Tief und dem 2025-Hoch. Der CAGR von 1,28 % über den gesamten Zeitraum maskiert diese kurzfristigen Ausschläge.

Die Diskrepanz zwischen den stabilen langfristigen Kaufpreisen und den extremen kurzfristigen Schwankungen in den Jahren 2025 und 2026 lässt auf einen Angebotsmarkt mit geringer Transparenz und hoher Volatilität schließen. Die Mieten folgen diesem Muster nicht in gleichem Maße, was auf eine gewisse Trägheit des Mietmarkts hindeutet.

Demografie und Arbeitsmarkt: Zuzug bei stabiler Beschäftigungslage

Die Bevölkerung Allensbachs wuchs von 7.088 Einwohnern im Jahr 2015 auf 7.379 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von 4,1 %. Dieser Zuzug beschleunigte sich ab 2020: Von 2015 bis 2019 schwankte die Einwohnerzahl zwischen 7.084 und 7.128, dann stieg sie kontinuierlich auf 7.379. Die Bevölkerungsdichte beträgt 278 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 26,53 Quadratkilometern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 11,6 Promille (1.160 auf 10.000 Erwerbspersonen). Sie entwickelte sich von 11,5 Promille (2015) über einen Tiefpunkt von 9,7 Promille (2018) auf einen Höhepunkt von 14,7 Promille (2021) und pendelte sich 2022–2023 bei etwa 11,6 Promille ein. Die Arbeitslosigkeit ist damit leicht über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, liegt aber deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Der Bevölkerungszuwang bei gleichzeitig stabiler bis leicht steigender Arbeitslosigkeit spricht für eine positive Wanderungsbilanz, die durch Zuzug von außen getrieben wird – ein typisches Muster für attraktive Wohnorte am Bodensee.

Standortfaktoren: Forschungstradition und mittlere Zukunftsatlas-Ränge

Allensbach liegt im Landkreis Konstanz, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 115 von rund 400 deutschen Kreisen rangiert. Der Gesamtindex platziert den Kreis damit im mittleren Drittel. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Dynamik auf Rang 129, Wettbewerbsfähigkeit und Innovation auf Rang 135, Wohlstand und soziale Lage auf Rang 118, Arbeitsmarkt auf Rang 125 und Demografie auf Rang 150. Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis Konstanz, nicht für die Gemeinde Allensbach allein.

Allensbach ist international bekannt durch das 1948 von Elisabeth Noelle-Neumann gegründete Institut für Demoskopie Allensbach (IfD), das als erstes deutsches Meinungsforschungsinstitut gilt. Das Institut hat den Ort über Jahrzehnte als Standort der empirischen Sozialforschung geprägt. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen; die nächstgelegene Universität ist die Universität Konstanz (9,9 km entfernt).

Regionale Einordnung: Allensbach im Bodensee-Umfeld

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt Allensbach ein unterschiedliches Bild. Der Angebotskaufpreis von 5.458 €/m² liegt unter dem von Reichenau (7.315 €/m², 2,1 km entfernt) und Bodman-Ludwigshafen (6.281 €/m², 11,8 km), aber über dem von Gaienhofen (5.233 €/m², 7,6 km) und Radolfzell (4.487 €/m², 8 km). Überlingen (6.012 €/m²) und Konstanz (5.796 €/m²) liegen ebenfalls über Allensbach.

Die Angebotsmiete von 15,91 €/m² liegt unter der von Konstanz (17,11 €/m²) und Überlingen (14,96 €/m²), aber über allen anderen Nachbarorten. Reichenau weist mit 14,72 €/m² eine niedrigere Miete bei gleichzeitig deutlich höheren Kaufpreisen auf, was zu einer Bruttomietrendite von nur 2,41 % führt – der niedrigsten aller verglichenen Orte.

Allensbach positioniert sich damit im oberen Mittelfeld der Bodensee-Nachbarorte: Die Mieten sind hoch, die Kaufpreise moderat im Vergleich zu den teuersten Orten. Die Bruttomietrendite von 3,5 % liegt im oberen Drittel der Nachbarn und ist nur von Radolfzell (3,56 %) und Konstanz (3,54 %) übertroffen. Das Muster zeigt, dass Allensbach im Bodensee-Umfeld einen der ausgewogensten Preise-Miete-Verhältnisse aufweist.