Stockach, Stadt

Marktüberblick

Stockach liegt im Süden Baden-Württembergs im Landkreis Konstanz und bildet ein Mittelzentrum für die umliegenden Hegau-Gemeinden. Die Stadt mit 69,73 km² Fläche und 17.402 Einwohnern (2024) weist eine Bevölkerungsdichte von 250 Einwohnern je km² auf.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 11,78 Euro pro Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 3.222 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,39 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 22,79. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Die Mietrendite von 4,39 % liegt knapp über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 4,36 % und rangiert im Perzentilrang 58 von 1.102 Orten im Bundesland – damit im oberen Mittelfeld. Der Kaufpreisfaktor von 22,79 liegt leicht unter dem Landesdurchschnitt von 23,49, was auf eine moderate Preisentwicklung im Vergleich zum Landesdurchschnitt hindeutet.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Stockach haben sich zwischen 2018 und 2026 deutlich entwickelt. Von 8,80 Euro pro m² im Jahr 2018 stiegen die Mieten bis 2020 auf 10,75 Euro, fielen 2021 auf 9,98 Euro und erholten sich bis 2024 auf 10,85 Euro. Im Jahr 2026 wird ein Wert von 17,22 Euro pro m² ausgewiesen – ein deutlicher Sprung, der auf eine starke Marktdynamik oder eine methodische Änderung hinweisen kann.

Die Kaufpreise zeigten zwischen 2018 und 2026 ein ähnlich volatiles Bild. Von 3.019 Euro pro m² im Jahr 2018 stiegen sie 2020 auf einen Höchststand von 3.840 Euro, sanken dann bis 2025 auf 3.024 Euro und liegen 2026 bei 3.875 Euro. Der CAGR für Mieten beträgt 8,75 %, für Kaufpreise 3,17 %.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf nachvollziehbaren Daten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Konstanz liegt Stockach bei der Angebotsmiete mit 11,78 Euro pro m² leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 12,44 Euro. Bei den Kaufpreisen mit 3.222 Euro pro m² liegt die Stadt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4.025 Euro. Der Landkreis Konstanz wird durch bodenseenahe Lagen wie Bodman-Ludwigshafen (6.281 Euro/m²) oder Sipplingen (5.552 Euro/m²) nach oben gezogen.

Auf Landesebene liegt Stockach bei der Miete mit 11,78 Euro über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro. Bei den Kaufpreisen liegt Stockach mit 3.222 Euro knapp über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro.

Im bundesweiten Vergleich zeigt sich ein deutliches Gefälle: Die deutsche Angebotsmiete liegt bei 8,92 Euro, der Kaufpreis bei 2.409 Euro. Stockach liegt damit sowohl bei Miete als auch bei Kaufpreisen deutlich über dem Bundesdurchschnitt, was der Lage in Baden-Württemberg und der Nähe zum Bodensee geschuldet ist.

In der unmittelbaren Umgebung zeigen sich große Preisspannen: Orsingen-Nenzingen liegt mit 10,60 Euro/m² Miete und 3.479 Euro/m² Kaufpreis in der Nähe, während Mühlingen mit 10,11 Euro/m² Miete und nur 2.495 Euro/m² Kaufpreis deutlich unter dem Stockacher Niveau liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Stockach ist seit 2015 um 4,35 % von 16.677 auf 17.402 Einwohner (2024) gewachsen. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 auf 2022, als die Einwohnerzahl von 17.118 auf 17.490 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerungszahl mit 17.402 Einwohnern stabil.

Die Arbeitslosigkeit ist im Beobachtungszeitraum rückläufig: Von 434 Arbeitslosen im Jahr 2015 sank die Zahl auf 340 im Jahr 2023. Dies entspricht einem Rückgang von etwa 22 % und deutet auf einen stabilen lokalen Arbeitsmarkt hin.

Die Bevölkerungsdichte von 250 Einwohnern je km² ist für eine Stadt dieser Größe im ländlichen Raum moderat und lässt Raum für weitere Entwicklung.

Standortfaktoren

Der Landkreis Konstanz, zu dem Stockach gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 115 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. In der Kategorie Dynamik und Stärke belegte er jeweils Rang 129, im Bereich Demografie Rang 150, was auf demografische Herausforderungen hinweist. Im Arbeitsmarkt (Rang 125) und bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 118) schneidet der Kreis besser ab. Bei Wettbewerb und Innovation (Rang 135) liegt er leicht unter dem Durchschnitt.

Stockach selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Stadt ist jedoch als ehemaliges Zentrum des ehemaligen Landkreises Stockach (1939–1973) und als Mittelzentrum für die umliegenden Gemeinden strukturell gut aufgestellt. Die Lage im Hegau, fünf Kilometer nordwestlich des Bodensees, bietet eine attraktive Wohn- und Lebensumgebung.

Für Stockach liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine detaillierte Grundstückswertanalyse nicht möglich ist.