Bodman-Ludwigshafen

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Bodman-Ludwigshafen liegt am westlichen Ende des Überlinger Sees im Landkreis Konstanz und vereint die beiden Teilorte Bodman (südlich des Seearms) und Ludwigshafen (nördlich). Die 28 km² große Gemeinde mit rund 4.870 Einwohnern gehört zu den kleineren Gemeinden am Bodensee.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 6.281 Euro je Quadratmeter liegt mehr als doppelt so hoch wie der baden-württembergische Landesdurchschnitt (3.140 Euro) und fast dreimal so hoch wie der Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Die Angebotsmiete von 14,26 Euro je Quadratmeter übertrifft den Landesdurchschnitt (11,08 Euro) um etwa 29 Prozent und den Bundesdurchschnitt (8,92 Euro) um 60 Prozent. Die Bruttomietrendite liegt mit 2,72 Prozent deutlich unter dem Landesmittel von 4,36 Prozent und gehört damit zu den niedrigsten im gesamten Bundesland (unter dem 0,4. Perzentil). Der Kaufpreisfaktor von 36,71 bedeutet, dass das 36,7-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis verlangt wird; der Landesdurchschnitt liegt bei 23,5.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, steigende Mieten

Die Zeitreihe der Angebotskaufpreise zeigt starke Schwankungen. Von 2018 (4.291 Euro/m²) stiegen die Preise bis 2019 auf 6.340 Euro/m², fielen dann 2020–2021 auf rund 5.300 Euro/m², legten 2024 auf 7.202 Euro/m² zu und sanken 2025 auf 5.128 Euro/m² ab, bevor sie 2026 wieder auf 7.042 Euro/m² stiegen. Die Schwankungen von über 2.000 Euro/m² zwischen einzelnen Jahren sind ungewöhnlich hoch und können auf einen Markt mit geringer Transaktionsdichte hindeuten, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Die Mieten entwickelten sich stabiler, stiegen aber ebenfalls deutlich an: von 11,70 Euro/m² (2018) über 12,91 Euro/m² (2023) auf 15,87 Euro/m² (2025), mit einem leichten Rückgang auf 15,29 Euro/m² (2026). Der CAGR der Miete beträgt 3,4 Prozent, der der Kaufpreise 6,4 Prozent. Die Kaufpreise steigen also deutlich schneller als die Mieten, was die Rendite weiter unter Druck setzt.

Regionale Einordnung: Bodensee-Prämie

Im regionalen Vergleich liegt Bodman-Ludwigshafen bei den Kaufpreisen (6.281 Euro/m²) über dem Kreisdurchschnitt (4.025 Euro/m²) und deutlich über dem Landesdurchschnitt. Bei den Mieten (14,26 Euro/m²) liegt der Ort ebenfalls über dem Kreis (12,44 Euro/m²) und dem Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 2,72 Prozent liegt unter dem Kreiswert (3,89 Prozent) und dem Landeswert (4,36 Prozent).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Sipplingen (4,1 km entfernt) weist mit 5.552 Euro/m² einen etwas niedrigeren Kaufpreis und mit 2,84 Prozent eine leicht höhere Rendite auf. Überlingen (9,6 km) liegt mit 6.012 Euro/m² und 2,99 Prozent Rendite in einer ähnlichen Preisklasse. Stockach (4,7 km) fällt mit 3.222 Euro/m² und 4,39 Prozent Rendite deutlich aus dem Bodensee-Preismuster heraus und liegt näher am Kreis- bzw. Landesdurchschnitt. Dies unterstreicht, dass die hohen Preise in Bodman-Ludwigshafen primär der Bodenseelage geschuldet sind und nicht dem gesamten Landkreis Konstanz.

Standortfaktoren: Demografie und Zukunftsatlas

Die Bevölkerung von Bodman-Ludwigshafen wuchs von 4.642 Einwohnern (2015) auf 4.868 (2024), was einer Zunahme von 4,9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 173 Einwohnern je km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 8,3 Prozent (83 Promille) und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 6,9 und 9,1 Prozent.

Der Landkreis Konstanz erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 115 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen eine gemischte Lage: Der Rang im Bereich Demografie liegt bei 150, im Bereich Arbeitsmarkt bei 125, bei Wettbewerb und Innovation bei 135, bei Wohlstand und sozialer Lage bei 118 und bei Dynamik bei 129. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die historische Bedeutung des Ortes – karolingische Pfalz (Potamico), Pfahlbaufunde (UNESCO-Weltkulturerbe), das 2021 eröffnete Urweltmuseum Bodman – ist ein Merkmal der Gemeinde.