Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Konstanz liegt im Südosten Baden-Württemmons am Bodensee und am Hochrhein. Mit 294.176 Einwohnern auf 818 km² ist er mit 360 Einwohnern je km² mittel dicht besiedelt. Der Landkreis umfasst 25 Gemeinden und bildet die Region Hochrhein-Bodensee im Regierungsbezirk Freiburg.
Der mittlere Kaufpreis liegt bei 4.024,88 EUR/m² und damit deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 3.140,30 EUR/m² sowie dem deutschen Durchschnitt von 2.408,80 EUR/m². Im Landesvergleich belegt der Kreis Konstanz Rang 9 von 44 Kreisen nach Höhe des mittleren Kaufpreises. Die mittlere Mietpreis liegt bei 12,44 EUR/m², der durchschnittliche Bruttomietzinsfaktor bei 26,6.
Die Zeitreihe zeigt einen deutlichen Anstieg der Mietpreise von 10,50 EUR/m² (2018) auf 13,73 EUR/m² (2025), was einem Anstieg von rund 31 % über sieben Jahre entspricht. Die Kaufpreise stiegen von 3.719 EUR/m² (2018) auf einen Höhepunkt von 4.565 EUR/m² (2021), sanken dann auf 4.196 EUR/m² (2024) und liegen 2025 bei 4.339 EUR/m². Die Bevölkerung wuchs von 280.288 (2015) auf 294.176 (2023), was einem Zuwachs von rund 5 % entspricht.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis auf Rang 115 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang ein. Der Dynamikrang liegt bei 129, der Stärkerang bei 129. Damit befindet sich der Kreis im mittleren Drittel der deutschen Kreise.
Die drei Hochschulen im Kreis – Universität Konstanz, HTWG Konstanz und Allensbach Hochschule – prägen die Bildungslandschaft. Die Universität Konstanz hat 9.772 Studierende und 2.245 Mitarbeiter, die HTWG 4.453 Studierende und 851 Mitarbeiter.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt des Landkreises zeigt eine ausgeprägte innere Struktur mit einer deutlichen Spreizung. Die Kaufpreise reichen von 2.495 EUR/m² in Mühlingen bis 7.315 EUR/m² auf der Insel Reichenau – ein Faktor von fast 3. Die Mietpreise variieren zwischen 9,60 EUR/m² in Eigeltingen und 17,11 EUR/m² in Konstanz. Die Renditen spannen sich von 2,41 % auf Reichenau bis 4,91 % in Aach.
Drei klar abgrenzbare Preiszonen lassen sich identifizieren:
Die Bodenseegemeinden an der Südspitze des Kreises bilden die teuerste Zone. Reichenau (7.315 EUR/m²), Bodman-Ludwigshafen (6.281 EUR/m²), Allensbach (5.458 EUR/m²) und Gaienhofen (5.233 EUR/m²) liegen weit über dem Kreisdurchschnitt. Diese Gemeinden profitieren von der exponierten Lage am Bodensee, dem Tourismus, dem Weinbau und dem hohen Freizeitwert. Die niedrigen Renditen von 2,4 bis 3,5 % spiegeln die starke Nachfrage nach Zweitwohnsitzen und Ferienimmobilien wider.
Die Kreisstadt Konstanz (5.796 EUR/m²) bildet ein eigenes Zentrum mit den höchsten Mietpreisen des Kreises (17,11 EUR/m²). Als Große Kreisstadt und Oberzentrum mit Universität, HTWG und grenzüberschreitender Funktion nach Kreuzlingen und der Schweiz zieht Konstanz Studierende, Fachkräfte und Pendler an. Die Kaufpreise liegen unter denen der Bodenseegemeinden, die Mietpreise sind jedoch am höchsten.
Singen (Hohentwiel) mit 3.338 EUR/m² und Radolfzell am Bodensee mit 4.487 EUR/m² bilden die zweite Preiskategorie. Radolfzell liegt aufgrund der Bodenseelage und des Unternehmens Schiesser über dem Kreisdurchschnitt, während Singen als Industriestandort im Hegau moderatere Preise aufweist.
Das Hegau-Innere mit Engen (3.518 EUR/m²), Stockach (3.222 EUR/m²), Gottmadingen (3.378 EUR/m²) und Hilzingen (3.565 EUR/m²) bildet die dritte Zone. Die Gemeinden im Norden und Nordwesten des Kreises liegen mit Kaufpreisen zwischen 2.500 und 3.600 EUR/m² unter dem Kreisdurchschnitt. Die günstigsten Gemeinden Mühlingen (2.495 EUR/m²), Eigeltingen (2.524 EUR/m²), Hohenfels (2.693 EUR/m²) und Tengen (2.708 EUR/m²) liegen im Hegau und weisen die höchsten Renditen von 4,5 bis 4,9 % auf.
Die Gemeinde Büsingen am Hochrhein mit 4.573 EUR/m² bildet einen Sonderfall: Als deutsche Exklave im Schweizer Umland weist sie überdurchschnittliche Preise auf, obwohl sie nur 1.621 Einwohner hat.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Landkreises ist durch eine Mischung aus Industrie, Dienstleistungen, Tourismus und Bildung geprägt.
In Singen (Hohentwiel) bildet die Metall- und Automobilzulieferindustrie das Rückgrat. Das Werk der Fondium B.V. & Co. KG (ehemals Georg Fischer) beschäftigt am Standort Singen rund 710 Mitarbeitende und produziert mit einer Kapazität von 180.000 Tonnen pro Jahr Gussteile aus Sphäroguss für die Automotive- und Non-Automotive-Branche. Das Unternehmen ist einer der größten Arbeitgeber der Region.
In Radolfzell am Bodensee ist die Schiesser GmbH ansässig, die 784 Mitarbeiter beschäftigt und 203,2 Mio. € Umsatz erwirtschaftet (Stand 2023). Das 1875 gegründete Unternehmen ist einer der größten deutschen Hersteller von Unterwäsche und einer der bedeutendsten Arbeitgeber der Bodenseeregion.
Konstanz ist als Oberzentrum und Hochschulstandort stark vom tertiären Sektor geprägt. Die Universität Konstanz (9.772 Studierende, 2.245 Mitarbeiter, 221,4 Mio. € Jahresetat) und die HTWG Konstanz (4.453 Studierende, 851 Mitarbeiter, 47,7 Mio. € Jahresetat) sind bedeutende Arbeitgeber und Wirtschaftsfaktoren. Die HTWG richtete 2022 eine Außenstelle in Singen mit einem Reallabor ein, um den Austausch zwischen Hochschule und Industrie zu fördern. Die Universität Konstanz ist Exzellenzuniversität, verliert diesen Status jedoch ab 2027, da nur noch ein Exzellenzcluster weiter gefördert wird.
Der Tourismus am Bodensee ist ein weiterer wichtiger Wirtschaftsfaktor. Die Gemeinden Reichenau, Allensbach, Bodman-Ludwigshafen, Gaienhofen und Öhningen profitieren von der Bodenseelage mit ihren Weinbergen, der Insel Mainau und der historischen Substanz. Der Weinbau am Hohentwiel oberhalb von Singen nutzt mit über 500 m NN die höchste Weinlage Deutschlands.
Im Hegau-Inneren mit Stockach, Engen, Gottmadingen und Hilzingen dominiert mittelständische Industrie und Gewerbe. Die Gemeinden im Norden des Kreises sind weniger vom Tourismus geprägt und weisen entsprechend moderatere Immobilienpreise auf.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Konstanz verfügt über eine herausragende verkehrliche Lage an der Schnittstelle von Deutschland, Schweiz und Österreich.
Der Bahnhof Singen (Hohentwiel) ist ein wichtiger Eisenbahnknoten mit 8 Bahnsteiggleisen an der Schnittstelle von Hochrheinbahn (Basel–Konstanz) und Schwarzwaldbahn (Offenburg–Singen). Zweistündlich verkehren Intercity-Züge von Stuttgart über Singen und Schaffhausen nach Zürich (IC/RE 87). Der Bahnhof ist Systemhalt der internationalen Verbindung Stuttgart–Zürich. Des Weiteren besteht ein Intercity-Zugpaar Konstanz–Emden. Der Bahnhof Singen ist zudem Knotenpunkt der S-Bahn-Linie S6 der SBB GmbH, die im 30-Minuten-Takt von Engen über Singen nach Konstanz verkehrt.
Der Bahnhof Konstanz liegt an der Badischen Hauptbahn (Mannheim–Konstanz) und ist Grenzbahnhof mit direkter Verbindung nach Schweiz. Intercity-Züge verkehren zweimal täglich nach Stuttgart. Schweizer InterRegio-Züge verbinden Konstanz stündlich mit Zürich Flughafen, Zürich HB und Luzern. Die S-Bahn-Linie S6 der SBB GmbH verbindet Konstanz im 30-Minuten-Takt mit Radolfzell, Allensbach, Reichenau und Engen.
Die Autobahnanbindung erfolgt über die B31 entlang des Bodensees und die A81 (Hochrhein-Autobahn), die Konstanz mit Singen und weiter nach Offenburg verbindet. Die A98 (Bodensee-Ost Autobahn) verläuft entlang der Ostseite des Bodensees und ist ein geplantes Infrastrukturprojekt.
Die grenzüberschreitende Funktion wird durch die Gemeinde Büsingen am Hochrhein verdeutlicht: Als einzige Gemeinde Deutschlands, die vollständig von Schweizer Staatsgebiet umgeben ist, unterhält sie besondere Beziehungen zur Schweiz. Der Staatsvertrag zwischen Deutschland und der Schweiz von 1967 regelt den besonderen Status der Enklave.
Die gute Verkehrsanbindung nach Zürich (etwa 1 Stunde mit dem IC über Singen), nach Basel (etwa 1,5 Stunden) und nach Stuttgart (etwa 2,5 Stunden) macht den Landkreis für Pendler und Unternehmen attraktiv.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Konstanz hat in den letzten Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum von 280.288 (2015) auf 294.176 (2023) verzeichnet. Die Mietpreise stiegen von 10,50 EUR/m² (2018) auf 13,73 EUR/m² (2025), was einem Anstieg von rund 31 % entspricht. Die Kaufpreise erreichten 2021 mit 4.565 EUR/m² einen Höhepunkt und korrigierten sich dann auf 4.196 EUR/m² (2024), bevor sie 2025 wieder auf 4.339 EUR/m² stiegen.
Die drei Hochschulen im Kreis sind wichtige Wirtschaftsfaktoren und ziehen Studierende und Fachkräfte an. Die Universität Konstanz verliert ab 2027 ihren Exzellenzstatus, da nur noch ein Exzellenzcluster weiter gefördert wird. Die HTWG unterhält seit 2022 eine Außenstelle in Singen.
Die wirtschaftliche Struktur des Kreises ist vielfältig: Industrie in Singen und Radolfzell, Dienstleistungen und Bildung in Konstanz, Tourismus und Weinbau an der Bodenseeküste und mittelständische Industrie im Hegau-Inneren. Diese Diversifizierung macht den Kreis relativ resilient.
Die innere Struktur des Marktes zeigt deutliche Unterschiede: Die Bodenseegemeinden sind die teuersten, gefolgt von Konstanz als Oberzentrum. Das Hegau-Innere mit Stockach, Engen und den kleineren Gemeinden bietet die günstigsten Preise und die höchsten Renditen. Die Spreizung von 2.495 EUR/m² bis 7.315 EUR/m² Kaufpreis unterstreicht die Bedeutung der genauen Lokalisierung bei der Investitionsentscheidung.