Singen (Hohentwiel), Stadt

Marktüberblick

Singen (Hohentwiel) ist mit rund 49.500 Einwohnern die zweitgrößte Stadt des Landkreises Konstanz und bildet das Mittelzentrum für die umliegenden Hegau-Gemeinden. Die Große Kreisstadt liegt knapp 30 Kilometer nordwestlich von Konstanz und 20 Kilometer nordöstlich von Schaffhausen an der Grenze zur Schweiz. Seit dem Anschluss an das badische Eisenbahnnetz im Jahr 1863 und der Ansiedlung der Maggi-Gesellschaft Alimentana 1887 hat sich die Stadt von einer landwirtschaftlich geprägten Gemeinde zu einem industriellen und verkehrlichen Knotenpunkt entwickelt.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt sich durch eine deutliche Mietdynamik bei moderaten Kaufpreisen. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 13,25 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.338 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,76 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 21. Beide Werte stammen aus Inseratangeboten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise in Singen haben seit 2018 ein deutlich dynamisches Wachstum verzeichnet. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,86 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2026 auf 13,25 Euro – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 5,57 Prozent über den betrachteten Zeitraum.

Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2020 bis 2021, als die Miete von 9,61 auf 10,77 Euro pro Quadratmeter kletterte. Nach einer leichten Korrektur 2023 (11,19 Euro) setzte sich der Aufwärtstrend 2024 mit 12,39 Euro fort.

Bei den Kaufpreisen verlief die Entwicklung weniger volatil. Von 2.707 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert bis 2020 auf 3.409 Euro, fiel dann jedoch in den Folgejahren wieder auf 3.173 Euro im Jahr 2024. Der aktuelle Wert von 3.338 Euro pro Quadratmeter (2026) liegt damit knapp unter dem 2020er Hoch. Der Kaufpreis-CAGR beträgt 2,68 Prozent – deutlich moderater als bei den Mieten.

Die unterschiedliche Dynamik von Miet- und Kaufpreisen führt zu einer relativ attraktiven Rendite von 4,76 Prozent, die im bundesweiten Vergleich über dem Durchschnitt liegt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Singen (Hohentwiel) ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 13,25 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Durchschnitt des Landkreises Konstanz (12,44 Euro) und deutlich über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (11,08 Euro). Auf Bundesebene liegt Singen mit 13,25 Euro deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro.

Beim Kaufpreis liegt Singen mit 3.338 Euro pro Quadratmeter jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 4.025 Euro und knapp über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Der deutsche Durchschnitt liegt bei 2.409 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 21 ist im Vergleich zum Landkreis (26,6) und zum Bundesland (23,5) niedrig, was auf die relativ hohen Mietpreise im Verhältnis zu den Kaufpreisen hinweist. Dies erklärt auch die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 4,76 Prozent. Im Bundesland Baden-Württemberg liegt Singen damit im Rendite-Perzentil von 78,7 Prozent – die Mieteinnahmen stehen im Verhältnis zum Kaufpreis besser als in den meisten anderen Orten des Landes.

Im direkten Umfeld zeigen die Nachbarorte ein ähnliches Preisniveau: Rielasingen-Worblingen (3,6 km) liegt bei 11,93 Euro Miete und 3.330 Euro Kaufpreis, Gottmadingen (5,1 km) bei 12,21 Euro und 3.378 Euro. Höhere Kaufpreise finden sich in Steißlingen (4.031 Euro) und Moos (4.469 Euro), während die Mieten dort teils niedriger liegen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Singen hat sich seit 2015 kontinuierlich vergrößert. Von 47.287 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Stadt auf 49.518 Einwohner im Jahr 2024 – ein Plus von 4,72 Prozent. Besonders stark war der Anstieg zwischen 2020 und 2022, als die Einwohnerzahl von 48.033 auf 49.441 stieg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 802 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt (rund 40.900 Einwohner) und sechs Stadtteile: Beuren an der Aach, Bohlingen, Friedingen, Hausen an der Aach, Schlatt unter Krähen und Überlingen am Ried. Zusammen mit der Kernstadt ergibt sich eine Gesamtbevölkerung von rund 48.100 Einwohnern (Stand 2023).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1.319 Personen. Nach einem Anstieg während der Pandemie (1.599 im Jahr 2020) hat sich der Arbeitsmarkt wieder erholt, wobei der absolute Wert der Arbeitslosen nicht direkt als Prozentsatz ausgewiesen ist. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Konstanz im Arbeitsmarkt-Index auf Rang 125 von rund 400 deutschen Kreisen.

Standortfaktoren

Singen profitiert von mehreren Standortfaktoren, die die Attraktivität der Stadt begründen. Der Bahnhof Singen (Hohentwiel) ist ein wichtiger Knotenpunkt an der Badischen Hauptbahn und wird vom ICE-Netz bedient. Die Lage an der A 81 (Stuttgart–Singen) und die Nähe zur Schweizer Grenze (20 km nach Schaffhausen) machen Singen zu einem verkehrsgünstig gelegenen Standort mit internationaler Anbindung.

Als Große Kreisstadt und Mittelzentrum erfüllt Singen eine zentrale Funktion für die umliegenden Hegau-Gemeinden. Die Stadt hat Verflechtungen mit den Schweizer Kantonen Schaffhausen und Thurgau, was sich in grenzüberschreitenden Pendlerströmen und wirtschaftlichen Beziehungen niederschlägt.

Historisch war Singen eine Industriestadt, geprägt durch die Ansiedlung von Maggi (1887), der Georg Fischer AG und den Aluminium-Walzwerken. Diese industrielle Tradition hat bis heute Bedeutung für den lokalen Arbeitsmarkt. Es gibt keine Hochschulen am Ort selbst; die nächstgelegenen Universitäten befinden sich in Konstanz und Freiburg.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Konstanz insgesamt auf Rang 115 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach schneiden die Indizes Demografie (Rang 150) und Wettbewerb/Innovation (Rang 135) ab, während der Arbeitsmarkt (Rang 125) und die Wohlstandslage (Rang 118) im oberen Mittelfeld liegen. Die Dynamik liegt mit Rang 129 ebenfalls im unteren Mittelfeld.

Für Singen selbst liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Fazit

Singen (Hohentwiel) präsentiert sich als wachsende Mittelstadt mit einer bemerkenswerten Dynamik auf dem Mietmarkt. Die Angebotsmieten sind seit 2018 um über 50 Prozent gestiegen, während die Kaufpreise vergleichsweise moderat entwickelt haben. Dies führt zu einer überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 4,76 Prozent, die Singen im baden-württembergischen Vergleich ins obere Quartil katapultiert.

Der niedrige Kaufpreisfaktor von 21 im Vergleich zum Landkreisdurchschnitt von 26,6 deutet darauf hin, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten unterbewertet sein könnten – oder anders formuliert: Die Mieteinnahmen stehen im Verhältnis zum Anschaffungspreis günstiger als in vielen anderen Orten der Region.

Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv, und die verkehrliche Anbindung über ICE, Autobahn A 81 und die Nähe zur Schweiz sind klare Standortvorteile. Die historische Industriestruktur mit Unternehmen wie Maggi und Georg Fischer prägt bis heute das wirtschaftliche Profil der Stadt.

Gleichzeitig zeigen die Prognos-Indizes des Landkreises Konstanz, dass strukturelle Herausforderungen bestehen – insbesondere in den Bereichen Demografie und Innovation. Diese sollten bei der langfristigen Bewertung des Standorts berücksichtigt werden.