Aach, Stadt
Aach (PLZ 78267) liegt im Kreis Konstanz in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 2.427 Einwohner auf 10,7 km², das entspricht 227 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,20 € pro m², der Kaufpreis bei 2.739 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,91 % und ein Kaufpreisfaktor von 20,4 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Aach über dem Renditeniveau von 83 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,46 € auf 12,24 € pro m², im Mittel 4,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,1 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Konstanz Rang 115 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 129, Stärkerang 129). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Volkertshausen, Eigeltingen und Mühlhausen-Ehingen an.
Immobilienpreise in Aach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Aach, Stadt
Immobilienmarktbericht für Aach, Stadt (Landkreis Konstanz, Baden-Württemberg). Die Kleinstadt mit 2.427 Einwohnern zeigt ein ungewöhnliches Marktprofil: moderate Kaufpreise bei vergleichsweise hohen Mieten führen zu einer Bruttomietrendite von 4,91 %, der höchsten unter allen Nachbarorten. Der Markt ist volatil und klein. Aach ist verkehrsgünstig an A81 und A98 angebunden, verfügt aber über keine eigenen Bahnverbindungen.
Marktüberblick
Aach ist eine Kleinstadt im baden-württembergischen Landkreis Konstanz mit 2.427 Einwohnern auf einer Fläche von 10,68 km². Die Stadt liegt im Hegau, einer vulkanisch geprägten Landschaft zwischen Bodensee und der Schweizer Grenze, und ist bekannt durch den Aachtopf, die stärkste Quelle Deutschlands. Die Bevölkerungsdichte beträgt 227 Einwohner je Quadratkilometer. Seit 2005 ist die Bevölkerungszahl weitgehend konstant; zwischen 2015 und 2024 wuchs sie um 8,2 Prozent von 2.243 auf 2.427 Einwohner.
Preisniveau und Rendite
Der Immobilienmarkt in Aach zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 11,20 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Durchschnitt des Landkreises Konstanz (12,44 Euro), aber über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.739 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4.025 Euro und auch unter dem Landeswert von 3.140 Euro. Diese Diskrepanz zwischen moderatem Kaufpreis und vergleichsweise hoher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 4,91 Prozent – die höchste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 km Entfernung und deutlich über dem Kreis- (3,89 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %). Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,39 Jahre und liegt damit unter dem Kreiswert von 26,56 und dem Landeswert von 23,49. In der Rangliste der baden-württembergischen Orte belegt Aach mit einem Perzentilrang von 82,8 die oberen 18 Prozent bei der Bruttomietrendite.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Aach sind seit 2018 um durchschnittlich 4,73 Prozent pro Jahr gestiegen (CAGR). Der Verlauf war dabei volatil: Von 8,46 Euro 2018 fiel die Miete 2019 auf 7,32 Euro, stieg dann bis 2021 auf 10,12 Euro, fiel 2022 wieder auf 7,80 Euro und erreichte 2024 mit 13,80 Euro einen neuen Höchststand. Seit 2025 stagniert der Wert bei 13,80 Euro, bevor er 2026 wieder auf 12,24 Euro zurückgeht. Die Kaufpreise entwickelten sich ähnlich unruhig: Von 2.059 Euro 2018 stiegen sie bis 2020 auf 3.604 Euro, fielen dann bis 2024 auf 2.557 Euro und steigen 2026 wieder auf 3.074 Euro. Der Kaufpreis-CAGR liegt bei 5,14 Prozent. Die starke Volatilität in beiden Reihen deutet auf einen kleinen, empfindlichen Markt hin, in dem bereits wenige Transaktionen oder Inserate große Auswirkungen auf die Durchschnittswerte haben.
Regionale Einordnung
Aach liegt preislich deutlich unter den meisten Nachbarorten. Der Angebotskaufpreis von 2.739 Euro je Quadratmeter ist niedriger als in sechs der acht verglichenen Orte im Umkreis. Nur Eigeltingen (2.524 Euro) liegt noch darunter, während Mühlhausen-Ehingen (3.980 Euro), Steißlingen (4.031 Euro), Volkertshausen (3.657 Euro), Engen (3.518 Euro), Orsingen-Nenzingen (3.479 Euro) und Singen (3.338 Euro) deutlich höhere Preise aufweisen. Die Angebotsmiete von 11,20 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn: höher als in Eigeltingen (9,60 Euro) und Orsingen-Nenzingen (10,60 Euro), aber niedriger als in Steißlingen (12,97 Euro) und Singen (13,25 Euro). Die Kombination aus moderatem Kaufpreis und mittlerer Miete erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 4,91 Prozent. Im Kreis Konstanz liegt Aach damit klar im unteren Preissegment, während die Mieten dem regionalen Niveau entsprechen.
Standortfaktoren und Demografie
Die Bevölkerungsentwicklung in Aach war zwischen 2015 und 2024 von moderatem Wachstum geprägt: Von 2.243 auf 2.427 Einwohner entspricht das einem Anstieg von 8,2 Prozent. Besonders deutlich war der Zuzug in den Jahren 2021 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 2.304 auf 2.427 stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 2.427. Die vorliegenden Daten zeigen für die Arbeitslosigkeit starke Schwankungen mit einem Wert von 54 im Jahr 2023. Der Ausländeranteil liegt mit 9,7 Prozent unter dem Wert des Landkreises Konstanz (13,9 Prozent). Aach verfügt über keine Hochschulen; die Hauptschule wurde 2010 geschlossen, es besteht nur eine Grundschule mit 91 Schülern. Der Kreis Konstanz rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 115 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen mit Rang 150 im Bereich Demografie und Rang 135 bei Wettbewerb und Innovation die schwächsten Werte, während der Wohlstand mit Rang 118 besser abschneidet.
Infrastruktur und Lage
Aach ist verkehrsgünstig gelegen: Unweit des Autobahnkreuzes Hegau bietet die Stadt Anschluss an die A81 (Stuttgart–Singen) und die A98 (Singen–Überlingen). Der nächste Bahnhof liegt fünf Kilometer entfernt in Mühlhausen-Ehingen; Singen (12 km) und Engen (6 km) bieten Bahnanschluss an die Schwarzwaldbahn mit Verbindungen in die Schweiz. Diese gute Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz und die Nähe zum Bodensee machen Aach als Wohnstandort attraktiv, obwohl die Stadt selbst über keine eigenen Bahnverbindungen verfügt. Das interkommunale Gewerbegebiet mit Volkertshausen bietet lokalen Arbeitsraum. Die Kombination aus moderaten Immobilienpreisen, guter Verkehrsanbindung und der Lage in einer attraktiven Landschaft zwischen Bodensee und Schweizer Grenze erklärt das Bevölkerungswachstum der letzten Jahre und die überdurchschnittliche Mietrendite im regionalen Vergleich.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Aach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Aach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,46 €/m² |
| 2019 | 7,32 €/m² |
| 2020 | 8,32 €/m² |
| 2021 | 10,12 €/m² |
| 2022 | 7,80 €/m² |
| 2023 | 9,84 €/m² |
| 2024 | 13,80 €/m² |
| 2025 | 13,80 €/m² |
| 2026 | 12,24 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Aach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.059 €/m² |
| 2019 | 2.797 €/m² |
| 2020 | 3.604 €/m² |
| 2021 | 3.522 €/m² |
| 2022 | 2.893 €/m² |
| 2023 | 2.778 €/m² |
| 2024 | 2.557 €/m² |
| 2025 | 2.511 €/m² |
| 2026 | 3.074 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Aach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,93 % |
| 2019 | 3,14 % |
| 2020 | 2,77 % |
| 2021 | 3,45 % |
| 2022 | 3,24 % |
| 2023 | 4,25 % |
| 2024 | 6,48 % |
| 2025 | 6,59 % |
| 2026 | 4,78 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Aach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.243 Einwohner |
| 2016 | 2.270 Einwohner |
| 2017 | 2.302 Einwohner |
| 2018 | 2.296 Einwohner |
| 2019 | 2.295 Einwohner |
| 2020 | 2.314 Einwohner |
| 2021 | 2.304 Einwohner |
| 2022 | 2.384 Einwohner |
| 2023 | 2.427 Einwohner |
| 2024 | 2.427 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Aach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,97 % |
| 2016 | 3,12 % |
| 2017 | 2,71 % |
| 2018 | 2,17 % |
| 2019 | 2,44 % |
| 2020 | 3,10 % |
| 2021 | 2,53 % |
| 2022 | 1,86 % |
| 2023 | 3,59 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 115 Rang |
| Dynamik | 129 Rang |
| Stärke | 129 Rang |
| Demografie | 150 Rang |
| Arbeitsmarkt | 125 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 135 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 118 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Aach liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Aach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Aach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Aach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Aach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Singen (Hohentwiel) | 13,25 €/m² |
| Steißlingen | 12,97 €/m² |
| Mühlhausen-Ehingen | 12,19 €/m² |
| Hilzingen | 12,00 €/m² |
| Engen | 11,76 €/m² |
| Aach | 11,20 €/m² |
| Emmingen-Liptingen | 11,01 €/m² |
| Volkertshausen | 10,75 €/m² |
| Orsingen-Nenzingen | 10,60 €/m² |
| Eigeltingen | 9,60 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Aach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Aach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Aach | 4,91 % |
| Singen (Hohentwiel) | 4,76 % |
| Eigeltingen | 4,57 % |
| Emmingen-Liptingen | 4,29 % |
| Hilzingen | 4,04 % |
| Engen | 4,01 % |
| Steißlingen | 3,86 % |
| Mühlhausen-Ehingen | 3,68 % |
| Orsingen-Nenzingen | 3,66 % |
| Volkertshausen | 3,53 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Volkertshausen | 2,7 km | 78269 | 10,75 € | 3.657 € | 3,53 % |
| Eigeltingen | 3,9 km | 78253 | 9,60 € | 2.524 € | 4,57 % |
| Mühlhausen-Ehingen | 4,8 km | 78259 | 12,19 € | 3.980 € | 3,68 % |
| Engen, Stadt | 6,0 km | 78234 | 11,76 € | 3.518 € | 4,01 % |
| Steißlingen | 7,4 km | 78256 | 12,97 € | 4.031 € | 3,86 % |
| Orsingen-Nenzingen | 8,0 km | 78359 | 10,60 € | 3.479 € | 3,66 % |
| Singen (Hohentwiel), Stadt | 9,3 km | 78224 | 13,25 € | 3.338 € | 4,76 % |
| Emmingen-Liptingen | 10,0 km | 78576 | 11,01 € | 3.081 € | 4,29 % |
| Hilzingen | 10,2 km | 78247 | 12,00 € | 3.565 € | 4,04 % |
Wo liegt Aach?
Lage
Aach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Aach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,20 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.739 € |
| Bruttomietrendite | 4,91 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,4 |
| Einwohner | 2.427 |
| Einwohner je km² | 227 |
| Fläche (km²) | 10,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #115 |
| Prognos Dynamikrang | #129 |
| Prognos Stärkerang | #129 |
| Koordinaten | 47,8428, 8,8510 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Aach
Was kostet eine Wohnung in Aach?
Der aktuelle Angebotskaufpreis für Immobilien in Aach liegt bei 2.739 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,20 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich zum Kreis Konstanz (4.025 Euro/m² Kaufpreis) ist Aach deutlich günstiger, die Miete liegt jedoch knapp über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 11,08 Euro/m².
Wie haben sich die Immobilienpreise in Aach entwickelt?
Die Mietpreise in Aach sind von 8,46 Euro/m² im Jahr 2018 auf 12,24 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,73 % entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.059 Euro/m² (2018) auf 3.074 Euro/m² (2026), bei einer jährlichen Steigerung von etwa 5,14 %. Beide Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie verhält sich die Bruttomietrendite in Aach im Vergleich zum Kreis und Bundesland?
Aach weist eine Bruttomietrendite von 4,91 % auf, die deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 3,89 % und dem Landesdurchschnitt von 4,36 % liegt. Mit einem Perzentilrang von 82,76 % im Bundesland gehört Aach zu den Orten mit den höheren Renditen. Der Kaufpreisfaktor von 20,39 liegt unter dem Kreiswert von 26,56 und dem Landesdurchschnitt von 23,49, was das günstigere Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete widerspiegelt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Aach?
Die Einwohnerzahl von Aach ist von 2.243 im Jahr 2015 auf 2.427 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von 8,2 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 227 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 10,68 Quadratkilometern.
Wie liegen die Immobilienpreise in Aach im Vergleich zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete in Aach mit 11,20 Euro/m² im Mittelfeld. Nachbargemeinden wie Eigeltingen (3,9 km) bieten mit 9,60 Euro/m² günstigere Mieten, während Steißlingen (7,4 km) mit 12,97 Euro/m² teurer ist. Der Kaufpreis von 2.739 Euro/m² in Aach ist niedriger als in Mühlhausen-Ehingen (3.980 Euro/m²) oder Steißlingen (4.031 Euro/m²), aber höher als in Eigeltingen (2.524 Euro/m²).
Woher stammen die Daten zu Aach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Aach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Aach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Konstanz
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Mühlingen | 78357 | 10,11 € | 2.495 € | 4,86 % |
| Singen (Hohentwiel), Stadt | 78224 | 13,25 € | 3.338 € | 4,76 % |
| Hohenfels | 78355 | 10,53 € | 2.693 € | 4,69 % |
| Tengen, Stadt | 78250 | 10,45 € | 2.708 € | 4,63 % |
| Eigeltingen | 78253 | 9,60 € | 2.524 € | 4,57 % |
| Stockach, Stadt | 78333 | 11,78 € | 3.222 € | 4,39 % |
| Gottmadingen | 78244 | 12,21 € | 3.378 € | 4,34 % |
| Rielasingen-Worblingen | 78239 | 11,93 € | 3.330 € | 4,30 % |