Mühlhausen-Ehingen

Marktüberblick

Mühlhausen-Ehingen ist eine Gemeinde im Hegau im Landkreis Konstanz mit rund 4.000 Einwohnern auf 17,82 km². Die Gemeinde besteht aus den beiden Ortsteilen Mühlhausen und Ehingen, die 1974 zusammengeschlossen wurden. Sie liegt nordwestlich des Bodensees zwischen Singen und Engen und ist über die Schwarzwaldbahn sowie die A 81 an das überregionale Netz angebunden.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.980 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,19 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,68 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,21. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im direkten Vergleich: Der Kaufpreis liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4.025 Euro je Quadratmeter, aber deutlich über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Miete von 12,19 Euro je Quadratmeter entspricht nahezu dem Kreiswert von 12,44 Euro und liegt über dem Landeswert von 11,08 Euro. Die Rendite von 3,68 Prozent liegt damit unter allen Vergleichswerten – im Bundesland belegt Mühlhausen-Ehingen mit einem Perzentilrang von 13,3 Prozent eine der niedrigsten Renditen.

Preisentwicklung und Demografie

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei Kaufpreis und Miete außergewöhnlich starke Schwankungen, die auf die geringe Anzahl von Transaktionen in einer Gemeinde dieser Größe zurückzuführen sind.

Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 2.249 Euro je Quadratmeter (2018) und 4.708 Euro (2026), dazwischen ein Tief von 2.339 Euro im Jahr 2025. Die Miete schwankte zwischen 8,03 Euro (2018) und 12,91 Euro (2025). Diese Volatilität macht Trendaussagen schwierig – einzelne Jahre können durch wenige Inserate verzerrt sein.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil und eindeutig: Von 3.793 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde kontinuierlich auf 4.016 im Jahr 2024, ein Plus von knapp sechs Prozent. Dieser Zuzug steht im Zusammenhang mit der verkehrsgünstigen Lage an der Schwarzwaldbahn (Seehas im Halbstundentakt nach Singen und Konstanz) und der Nähe zur A 81.

Die Zahl der Arbeitslosen schwankte zwischen 23 (2019) und 67 (2023). Bei einer Einwohnerzahl von rund 4.000 handelt es sich um absolute Zahlen im einstelligen bis niedrigen zweistelligen Bereich, was die Entwicklung statistisch empfindlich macht. Die Werte sind daher mit Vorsicht zu interpretieren.

Regionale Einordnung

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,7 Kilometern liegt Mühlhausen-Ehingen bei der Angebotsmiete mit 12,19 Euro je Quadratmeter im oberen Drittel. Nur Singen (13,25 Euro) und Steißlingen (12,97 Euro) liegen höher. Bei den Kaufpreisen liegt der Ort mit 3.980 Euro je Quadratmeter knapp unter Steißlingen (4.031 Euro) und deutlich über den meisten Nachbarn. Aach (2.739 Euro) und Eigeltingen (2.524 Euro) liegen hingegen deutlich niedriger.

Die Bruttomietrendite von 3,68 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten – nur Steißlingen kommt mit 3,86 Prozent nahe heran. Aach fällt mit 4,91 Prozent deutlich heraus, was auf den niedrigen Kaufpreis bei moderater Miete zurückzuführen ist. Das Muster zeigt: In der unmittelbaren Nachbarschaft gibt es erhebliche Preisunterschiede, die nicht allein durch die Entfernung zu Singen oder Konstanz erklärt werden können.

Im Landkreis Konstanz liegt Mühlhausen-Ehingen mit seinen Werten nahe am Durchschnitt – der Ort ist kein extremer Ausreißer, sondern folgt dem regionalen Muster des Bodenseekreises, das sich durch überdurchschnittliche Preise und unterdurchschnittliche Renditen auszeichnet.

Standortfaktoren

Der Landkreis Konstanz belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 115 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt er im oberen Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Mit Rang 118 bei Wohlstand und sozialer Lage und Rang 125 beim Arbeitsmarkt schneidet der Kreis über dem Median ab. Schwächer sind die Werte bei Dynamik (Rang 129), Wettbewerb und Innovation (Rang 135) und insbesondere Demografie (Rang 150).

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine zweizügige Grundschule, zwei Kindergärten und eine staatlich anerkannte private Heimsonderschule. Der Haupt- und Werkrealschulzug wurde 2014 eingestellt, was auf eine Ausrichtung auf übergeordnete Schulstandorte in den Nachbarstädten Singen und Engen hindeutet.

Die verkehrliche Anbindung ist ein wesentlicher Standortfaktor: Der Bahnhof Mühlhausen (b Engen) wird vom Seehas im Halbstundentakt bedient und verbindet die Gemeinde mit Singen, Radolfzell und Konstanz. Die A 81 ist über die Anschlussstellen Engen und Singen erreichbar, das gemeindeeigene Gewerbegebiet liegt nur rund 400 Meter von der Autobahnanschlussstelle 41 entfernt. Diese Infrastruktur unterstützt die nachweisbare Bevölkerungszunahme und erklärt teilweise die überdurchschnittlichen Immobilienpreise im Vergleich zum Landesdurchschnitt.