Hilzingen

Marktüberblick

Hilzingen liegt im Landkreis Konstanz am Hochrhein, rund 53 km² groß, mit 9.118 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 172 Einwohnern pro km². Der Ort gehört zum Regionalverband Hochrhein-Bodensee und liegt in unmittelbarer Nähe zur Schweizer Grenze.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt bieten Inserate eine Angebotsmiete von 12 Euro pro Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 3.565 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,04 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 24,77. Beide Werte — Miete und Kaufpreis — stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Miet- oder Kaufwertniveau dar.

Regionale Einordnung

Hilzingens Preise liegen deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt: Die Angebotsmiete von 12 Euro pro m² übertrifft den deutschen Mittelwert von 8,92 Euro um rund 34 Prozent. Der Kaufpreis von 3.565 Euro pro m² liegt 48 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro pro m².

Im Landesvergleich Baden-Württemberg schneidet Hilzingen ähnlich ab: Die Miete liegt 8 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis 14 Prozent über 3.140 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,04 Prozent liegt jedoch unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent — ein Hinweis darauf, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten höher sind als im Landesmittel.

Im Kreis Konstanz liegt Hilzingen unter dem Durchschnitt: Der Kreisdurchschnitt liegt bei 12,44 Euro miet- und 4.025 Euro kaufpreisbezogen. Hilzingen ist damit im Kreis leicht unter dem Mittel, während es im Landes- und Bundesvergleich über dem Mittel liegt. Der Kaufpreisfaktor von 24,77 liegt über dem Landesdurchschnitt von 23,49, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 26,56.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 km liegt Hilzingen bei der Miete (12 Euro) im Mittelfeld — höher als Volkertshausen (10,75 Euro) und Rielasingen-Worblingen (11,93 Euro), aber niedriger als Singen (13,25 Euro) und Büsingen (13,64 Euro). Bei der Rendite von 4,04 Prozent liegt der Ort ebenfalls im mittleren Drittel der Nachbarn (Spannweite: 3,53 bis 4,76 Prozent).

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Hilzingen zeigt seit 2018 einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,96 Euro pro m², beträgt sie 2026 13,33 Euro — ein Anstieg um rund 49 Prozent in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) liegt bei 5,09 Prozent.

Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 10,45 Euro im Jahr 2019 folgte 2020 ein leichter Rückgang auf 10,21 Euro. 2021 stieg die Miete auf 11,46 Euro, fiel dann 2022 und 2023 wieder auf 10,56 bzw. 10,34 Euro. Ab 2024 setzte ein neuer Aufschwung ein (11,57 Euro), der sich 2025 stabilisierte (11,56 Euro) und 2026 mit 13,33 Euro einen deutlichen Sprung verzeichnet.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. Von 2.499 Euro pro m² (2018) stieg der Preis 2019 sprunghaft auf 3.751 Euro, fiel dann 2021 auf 3.307 Euro, erreichte 2023 mit 4.169 Euro einen neuen Höchststand und korrigierte sich 2024 auf 3.524 Euro. 2025 und 2026 liegen die Werte wieder bei rund 3.877 bzw. 3.894 Euro. Der jährliche Wachstumsdurchsatz beträgt 5,70 Prozent.

Die starke Volatilität in den Jahren 2019 bis 2024 spiegelt die allgemeine Dynamik des deutschen Immobilienmarkts wider, wobei Hilzingen sowohl stärkere Aufwärtsbewegungen als auch stärkere Rückgänge verzeichnet als viele andere Märkte.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Hilzingen wächst seit 2015 kontinuierlich: Von 8.493 Einwohnern im Jahr 2015 auf 9.118 im Jahr 2024 — ein Zuwachs von 625 Einwohnern oder 7,36 Prozent. Das Wachstum verlief dabei relativ gleichmäßig, mit einem leichten Plateau zwischen 2023 und 2024.

Dieses Bevölkerungswachstum geht einher mit der steigenden Nachfrage nach Wohnraum, was sich in den steigenden Miet- und Kaufpreisen widerspiegelt. Die Bevölkerungsdichte von 172 Einwohnern pro km² ist moderat und deutet auf eine durchmischte Siedlungsstruktur hin — weder ländlich dünn besiedelt noch städtisch dicht.

Zu den Standortfaktoren gehört der Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Landkreis Konstanz. Der Kreis belegt insgesamt den Rang 115 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen: Arbeitsmarkt Rang 125, Wohlstand und soziale Lage Rang 118, Dynamik Rang 129, Wettbewerbsfähigkeit und Innovation Rang 135, Demografie Rang 150. Diese Ränge gelten für den Kreis Konstanz als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Hilzingen. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.