Volkertshausen

Marktüberblick: Niedrige Rendite bei überdurchschnittlichen Preisen

Volkertshausen ist die flächenkleinste Gemeinde im Landkreis Konstanz (5,15 km²) und liegt im Hegau rund neun Kilometer nordöstlich von Singen (Hohentwiel). Mit 3.285 Einwohnern (Stand 2024) und einer Bevölkerungsdichte von 638 Einwohnern pro km² ist der Ort trotz seiner geringen Größe vergleichsweise dicht besiedelt. Die Gemeinde unterhält eine Verwaltungsgemeinschaft mit Singen, Steißlingen und Rielasingen-Worblingen für die gemeinsame Flächennutzungsplanung. Am Ort bestehen keine Hochschulen; die nächstgelegene Mittelstadt Singen bildet das wirtschaftliche und versorgerische Zentrum für die umliegenden Hegau-Gemeinden.

Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 10,75 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 12,44 Euro und dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, jedoch über dem bundesweiten Mittel von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.657 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 4.025 Euro, deutlich über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Entscheidend ist die Kombination: Die Miete fällt stärker unter den Kreisdurchschnitt (minus 13,5 Prozent) als der Kaufpreis (minus 9,1 Prozent). Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 3,53 Prozent – die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis neun Kilometern. Der Kaufpreisfaktor von 28,35 Jahren ist der höchste im Vergleich mit den Nachbarn, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete am höchsten ist.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, stabiler Kaufpreis

Die Mietpreise zeigen in der Zeitreihe von 2018 bis 2026 extreme Schwankungen: Von 7,47 Euro im Jahr 2019 über 10,62 Euro im Jahr 2021, 12,05 Euro im Jahr 2024 bis zu einem Höchstwert von 13,75 Euro im Jahr 2025, bevor sie 2026 auf 11,72 Euro zurückgehen. Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) beträgt 2,74 Prozent. Diese Volatilität ist für einen kleinen Ort mit begrenztem Angebot typisch, wo einzelne Inserate das Durchschnittsbild stark beeinflussen können.

Der Kaufpreis verläuft deutlich stabiler. Er stieg von 3.096 Euro im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 4.146 Euro im Jahr 2020, fiel dann auf 3.070 Euro im Jahr 2021 und bewegte sich zwischen 3.447 und 3.757 Euro in den Folgejahren. Der CAGR von 1,53 Prozent über den gesamten Zeitraum liegt deutlich unter dem der Miete. Die unterschiedliche Dynamik – Miete schwankt stärker, Kaufpreis verläuft glatter – erklärt die niedrige Rendite: Der Kaufpreis hat sich seit 2018 um 13 Prozent erhöht, während die aktuelle Miete nur um 24 Prozent über dem 2018er Niveau liegt, aber weit unter dem 2025er Spitzenwert.

Regionale Einordnung: Eigenes Preissegment im Hegau

Im regionalen Vergleich hebt sich Volkertshausen durch seine niedrige Rendite und den hohen Kaufpreisfaktor hervor. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis neun Kilometern weist nur Eigeltingen mit 9,60 Euro eine niedrigere Angebotsmiete auf, aber Eigeltingen hat mit 2.524 Euro einen deutlich niedrigeren Kaufpreis und eine Rendite von 4,57 Prozent. Die nächstgelegene Stadt Aach (2,7 km) liegt mit 11,20 Euro Miete und 2.739 Euro Kaufpreis in einem ganz anderen Preissegment mit 4,91 Prozent Rendite.

Die Städte und Gemeinden mit höheren Kaufpreisen – Mühlhausen-Ehingen (3.980 Euro), Steißlingen (4.031 Euro) – weisen ebenfalls niedrige Renditen auf (3,68 bzw. 3,86 Prozent), bleiben aber über Volkertshausen. Singen als Mittelzentrum mit 13,25 Euro Miete und 3.338 Euro Kaufpreis erreicht mit 4,76 Prozent die zweithöchste Rendite im Vergleich. Volkertshausen liegt damit in einer eigenen Preiskategorie: Der Kaufpreis ist höher als bei den meisten Nachbarn, die Miete aber niedriger, was die Kombination aus hohem Faktor und niedriger Rendite erklärt.

Auf Ebene des Landkreises Konstanz liegt Volkertshausen mit seiner Bruttomietrendite von 3,53 Prozent im unteren Perzentil (untere 8 Prozent) aller 1.102 Orte in Baden-Württemberg.

Demografie und Standortfaktoren: Wachstum bei mittelmäßiger Zukunftsperspektive

Die Bevölkerung von Volkertshausen wächst seit Jahren kontinuierlich. Von 3.016 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.285 im Jahr 2024 entspricht das einem Zuwachs von 8,9 Prozent. Besonders deutlich war die Entwicklung von 2017 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 3.068 auf 3.285 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 3.285.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 60 Promille (6,0 Prozent) und ist damit höher als der baden-württembergische Durchschnitt, der typischerweise im Bereich von 3 bis 5 Prozent liegt. Im Zeitverlauf zeigt sich ein Anstieg von 32 Promille im Jahr 2017 auf 60 Promille im Jahr 2023, mit einem Zwischenhoch von 56 Promille im Jahr 2020.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Konstanz den Gesamt-Rang 115 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes liegen bei Dynamik auf Rang 129 und bei Wirtschaftlicher Stärke auf Rang 129. Diese Werte zeigen einen Mittelbereich ohne besondere Dynamik oder Stärke. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt primär auf Familien und Pendler ausrichtet.