Hohenfels

Marktüberblick: Preisniveau und Rendite

Hohenfels positioniert sich im Preisgefüge des Landkreises Konstanz als günstigerer Standort. Die Angebotsmiete liegt bei 10,53 Euro pro Quadratmeter, was deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 12,44 Euro liegt und auch unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.693 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 4.025 Euro und dem Landeswert von 3.140 Euro. Im bundesweiten Vergleich ist Hohenfels mit beiden Werten jedoch teurer als der deutsche Durchschnitt (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,69 % übertrifft sowohl den Landesdurchschnitt (4,36 %) als auch den Nachbarort Stockach (4,39 %). Sie liegt damit im oberen Viertel der baden-württembergischen Orte (Perzentilrang 75,4). Der Kaufpreisfaktor von 21,32 ist niedriger als der Bundesdurchschnitt von 23,49, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete moderat ist. Im Kreis Konstanz liegt der Faktor bei 26,56 – Hohenfels ist hier deutlich günstiger zu bewerten.

Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis zeigt sich auch in den Wachstumsraten: Die Miete ist seit 2018 um durchschnittlich 2,93 % pro Jahr gestiegen, der Kaufpreis um 3,01 %. Beide Werte liegen im unteren bis mittleren Bereich der angebotenen Märkte.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Erholungsschub

Die Zeitreihen der letzten acht Jahre zeigen einen ungewöhnlich volatil verlaufenen Markt. Die Angebotsmiete sank von 9,47 Euro im Jahr 2018 auf 6,95 Euro im Jahr 2019 – ein Rückgang von 26,6 %. Der Kaufpreis stieg in diesem Zeitraum von 2.159 auf 2.183 Euro pro Quadratmeter leicht an, bevor er 2020 und 2021 auf rund 2.770 Euro anstieg. Im Jahr 2023 brachen beide Werte erneut ein: Die Miete fiel auf 9,37 Euro, der Kaufpreis auf 2.199 Euro.

Seit 2023 folgt eine starke Erholung. Die Miete kletterte 2024 auf 11,54 Euro – ein Anstieg von 23,2 % gegenüber dem Vorjahr – und liegt damit 66,0 % über dem Tiefstwert von 2019. Der Kaufpreis erreichte 2024 mit 3.061 Euro sein Maximum, bevor er 2025 auf 2.935 Euro und 2026 auf 2.737 Euro wieder sank. Die Miete von 11,93 Euro (2026) liegt deutlich über den Niveaus von 2020/2021, während der Kaufpreis von 2.737 Euro knapp unter dem Niveau von 2020/2021 liegt.

Die hohe Volatilität ist für eine ländliche Gemeinde mit nur 2.112 Einwohnern ungewöhnlich. Sie könnte mit der begrenzten Anzahl an Transaktionen zusammenhängen, bei der einzelne Verkäufe oder neue Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was ihre tatsächliche Grundlage bestätigt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Hohenfels' ist seit 2015 um 2,6 % von 2.059 auf 2.112 Einwohner gewachsen. Das Wachstum verlief ungleichmäßig: Nach einem leeren Rückgang 2017/2018 (Tiefpunkt 2.038) folgte ein Anstieg bis 2020 auf 2.109, ein weiterer Einbruch 2021 auf 2.082 und eine Stabilisierung ab 2022 bei rund 2.110 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 69 Einwohner pro Quadratkilometer – die Gemeinde ist dünn besiedelt.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,43 % (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und entspricht dem Niveau der vorangegangenen Jahre. Sie entwickelte sich von 2,5 % (2015) über einen Tiefstwert von 1,24 % (2019) auf 2,58 % (2022) und stabilisierte sich wieder bei 2,43 %. Die 32 arbeitslosen Personen stehen einer relativ kleinen Erwerbsbevölkerung gegenüber. Das niedrige Arbeitslosenniveau und die stabile Bevölkerungsentwicklung deuten auf eine lokale Wirtschaftsstruktur hin, die keine starken Schwankungen aufweist.

Regionale Einordnung: Zwischen Hegau und Bodensee

Hohenfels liegt am Übergang des Hegaus zum Linzgau, nördlich des Bodensees. Die Nachbargemeinden zeigen ein deutliches Preisgefälle: Die bodenseinahen Orte Bodman-Ludwigshafen (Miete 14,26 Euro, Kaufpreis 6.281 Euro) und Sipplingen (13,13 Euro, 5.552 Euro) liegen deutlich über dem Hohenfelser Niveau. Die näheren Nachbarn Wald (10,73 Euro, 2.371 Euro) und Mühlingen (10,11 Euro, 2.495 Euro) liegen in ähnlichen Preiskorridoren wie Hohenfels. Sauldorf (10,18 Euro, 3.358 Euro) und Herdwangen-Schönach (9,71 Euro, 2.826 Euro) sind ebenfalls vergleichbar.

Der Kreis Konstanz als Ganzes ist mit einem Durchschnittskaufpreis von 4.025 Euro und einer Angebotsmiete von 12,44 Euro deutlich teurer als Hohenfels. Dies wird maßgeblich durch die bodenseeitigen Gemeinden mit ihrem hohen Preisniveau getrieben. Hohenfels profitiert von der Lage im Umland, ohne die Premium-Preise der Seenachbarn zu zahlen.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Konstanz auf Platz 115 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes Dynamik (Platz 129) und Stärke (Platz 129) liegen leicht unter dem Gesamtrang, während der Wohlstand (Platz 118) und der Arbeitsmarkt (Platz 125) besser abschneiden. Die demografische Entwicklung (Platz 150) und der Wettbewerb bei Innovation (Platz 135) sind die schwächeren Bereiche.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur ohne Hochschulen

Hohenfels ist eine ländliche Gemeinde ohne eigene Hochschule. Die Gemeinde besteht aus den fünf Ortsteilen Liggersdorf (Verwaltungssitz), Mindersdorf, Selgetsweiler, Kalkofen und Deutwang, die insgesamt 24 Dörfer, Weilern und Höfe umfassen. Die Siedlungsstruktur ist dezentral geprägt.

Die geografische Lage am Übergang vom Hegau zum Linzgau auf 654 Meter Höhe über dem Meeresspiegel bestimmt die lokale Struktur. Im Gemeindegebiet sind drei Schutzgebiete ausgewiesen, darunter die Naturschutzgebiete Waltere Moor und Schwackenreuter Baggerseen-Rübelisbach sowie das FFH-Gebiet Ablach, Baggerseen und Waltere Moor. Diese Ausweisungen schränken die Baulandverfügbarkeit ein und können das Angebot an neuen Immobilien begrenzen.

Die Kombination aus niedriger Bevölkerungsdichte, dezentraler Siedlungsstruktur und dem Fehlen von Hochschulen oder größeren Arbeitgebern führt zu einem begrenzten, aber stabilen lokalen Markt. Die Nachfrage wird wahrscheinlich vorwiegend von Einpendlern in den Landkreis Konstanz oder nach Überlingen geprägt sein.