Öhningen

Lage und Bevölkerungsstruktur

Öhningen liegt am Untersee des Bodensees im äußersten Südwesten Baden-Württembergs und ist die größte Gemeinde der Halbinsel Höri. Die 3.644 Einwohner verteilten sich 2024 auf 28,18 km², was einer Bevölkerungsdichte von 129 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde grenzt im Süden an den Bodensee, im Osten an Gaienhofen, im Norden an Moos und Singen sowie im Westen an die Schweiz. Als staatlich anerkannter Erholungsort ist Öhningen Teil des Gemeindeverwaltungsverbands Höri mit Sitz in Gaienhofen.

Die Bevölkerung ist seit 2015 nahezu stabil: Von 3.634 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.644 im Jahr 2024 entspricht das einer Veränderung von knapp 0,3 Prozent. Ein leichter Einbruch 2021 auf 3.632 wurde 2022 wieder ausgeglichen, seither bleibt die Zahl konstant. Diese Stagnation spiegelt sich auch im Prognos-Zukunftsatlas wider, der den Landkreis Konstanz im Teilindex Demografie auf Rang 150 von rund 400 deutschen Kreisen einordnet.

Aktuelle Marktlage und Rendite

Der Öhninger Immobilienmarkt weist mit 4.678 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis ein Niveau auf, das deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4.025 Euro liegt und den Wert von Baden-Württemberg (3.140 Euro) um knapp 50 Prozent übersteigt. Die Angebotsmiete beträgt 12,12 Euro je Quadratmeter und liegt damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 12,44 Euro, aber deutlich über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete drückt die Bruttomietrendite auf 3,11 Prozent. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,89 Prozent und befindet sich mit einem Perzentilrang von 2,09 im untersten Bereich aller über 1.100 Orte in Baden-Württemberg. Der Kaufpreisfaktor von 32,18 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 32,18-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht und liegt damit deutlich über dem Kreiswert von 26,56 sowie dem Landeswert von 23,49. Ein hoher Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig niedriger Rendite kennzeichnet einen Verkäufermarkt, in dem die Preise stärker gestiegen sind als die Mieten.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten acht Jahre zeigen einen deutlichen Mieteanstieg: Von 8,35 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,09 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 5,78 Prozent. Allerdings verläuft die Entwicklung nicht linear: Ein Sprung auf 12,62 Euro im Jahr 2020 wurde 2022 auf 10,75 Euro korrigiert, bevor die Werte wieder anstiegen.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler. Nach 2.865 Euro im Jahr 2018 kletterte der Preis 2020 auf 5.929 Euro, fiel 2021 wieder auf 4.081 Euro, stieg 2022 auf 5.354 Euro und erreichte 2024 mit 6.857 Euro einen neuen Höchststand. In den Folgejahren 2025 (4.212 Euro) und 2026 (3.847 Euro) zeigt die Reihe einen deutlichen Rückgang. Der CAGR von 3,75 Prozent über den gesamten Zeitraum maskiert diese starken Schwankungen.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen den aktuellen Angebotswerten (4.678 Euro Kaufpreis, 12,12 Euro Miete) und den Zeitreihenwerten für 2026 (3.847 Euro Kaufpreis, 13,09 Euro Miete). Die Zeitreihenwerte liegen systematisch unter den aktuellen Angebotswerten beim Kaufpreis und darüber bei der Miete. Da beide Reihen als nicht geschätzt gekennzeichnet sind, lässt sich dies nicht eindeutig auflösen. Möglicherweise beruhen die Zeitreihen auf Transaktionsdurchschnitten, während die aktuellen Werte Inserate abbilden, oder es liegen unterschiedliche Berechnungszeitpunkte zugrunde. Die extreme Volatilität der Kaufpreisreihe ist typisch für kleine Märkte mit geringen Fallzahlen, in denen einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Öhningen bei den Kaufpreisen im oberen Drittel der Nachbargemeinden. Mit 4.678 Euro je Quadratmeter liegt der Ort unter Gaienhofen (5.233 Euro) und Reichenau (7.315 Euro), übertrifft aber Radolfzell (4.487 Euro) und Moos (4.469 Euro). Bei der Miete liegt Öhningen mit 12,12 Euro im Mittelfeld: unter Gaienhofen (13,06), Moos (13,22), Radolfzell (13,30) und Reichenau (14,72), aber über Rielasingen-Worblingen (11,93) und Gottmadingen (12,21).

Die Bruttomietrendite von 3,11 Prozent liegt damit im unteren Bereich der Nachbarn. Nur Reichenau (2,41 %) und Gaienhofen (3,0 %) weisen niedrigere Renditen aus. Orte wie Rielasingen-Worblingen (4,3 %), Gottmadingen (4,34 %) und Singen (4,76 %) bieten deutlich höhere Renditen, was sich in ihren niedrigeren Kaufpreisen bei vergleichbaren Mieten widerspiegelt. Öhningen folgt damit dem Muster der bodenseeitigen Gemeinden der Höri, die durch die attraktive Lage höhere Kaufpreise, aber geringere Renditen aufweisen als die weiter inland gelegenen Orte.

Standortfaktoren

Der Landkreis Konstanz belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 115 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Mit Rang 118 im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis im oberen Mittelfeld, während die Werte für Arbeitsmarkt (Rang 125), Dynamik (Rang 129), Stärke (Rang 129) und Wettbewerb und Innovation (Rang 135) leicht darunter liegen. Der Demografie-Index mit Rang 150 gehört zu den schwächeren Bereichen.

Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 bei 6,2 Prozent und ist damit von 5,0 Prozent im Jahr 2015 leicht angestiegen. Trotz des Anstiegs bleibt das Niveau moderat. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, moderater Arbeitslosigkeit und der Lage als Erholungsort an der Schweizer Grenze prägt den lokalen Immobilienmarkt als eher ruhigen, nachfragegestützten Markt mit geringem Neuangebot.