Radolfzell am Bodensee, Stadt
Radolfzell am Bodensee (PLZ 78315) liegt im Kreis Konstanz in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 32.575 Einwohner auf 58,6 km², das entspricht 556 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,30 € pro m², der Kaufpreis bei 4.487 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,56 % und ein Kaufpreisfaktor von 28,1 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Radolfzell am Bodensee über dem Renditeniveau von 9 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,57 € auf 12,76 € pro m², im Mittel 2,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Konstanz Rang 115 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 129, Stärkerang 129). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Moos, Gaienhofen und Steißlingen an.
Immobilienpreise in Radolfzell am Bodensee im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Radolfzell am Bodensee
Radolfzell am Bodensee liegt mit Angebotsmieten von 13,30 €/m² und Kaufpreisen von 4.487 €/m² deutlich über den Durchschnittswerten Baden-Württembergs und Deutschlands. Die Stadt verzeichnet seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von über 5 %. Der Kreis Konstanz erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 115 von rund 400 Kreisen. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,56 %, was im bundeslandweiten Vergleich im unteren Perzentil liegt.
Marktüberblick
Radolfzell am Bodensee weist mit einer Angebotsmiete von 13,30 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 4.487 Euro pro Quadratmeter ein deutlich überdurchschnittliches Preisniveau auf. Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,12, was bedeutet, dass das 28,12-Fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,56 Prozent.
Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Angebotsmieten sind seit 2018 um rund 21 Prozent gestiegen, von 10,57 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 12,76 Euro (2026). Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) beträgt 2,38 Prozent. Der Anstieg verlief nicht linear: Nach einem Einbruch 2019 auf 10,23 Euro folgte ein deutlicher Anstieg bis 2022 auf 12,03 Euro, ein kurzer Rückgang 2023 auf 11,99 Euro und anschließend ein erneuter Anstieg auf 13,19 Euro (2025), bevor 2026 ein Wert von 12,76 Euro ausgewiesen wird.
Die Kaufpreise entwickelten sich volatiler. Von 3.774 Euro pro Quadratmeter (2018) stiegen sie 2019 auf 4.632 Euro, fielen dann bis 2021 auf 4.033 Euro, erholten sich 2022 auf 4.566 Euro und lagen 2024 bei 4.240 Euro. Für 2026 wird ein Wert von 4.107 Euro prognostiziert. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt über den gesamten Zeitraum beträgt 1,06 Prozent.
Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basiert.
Regionale Einordnung
Radolfzell liegt preislich deutlich über allen Referenzdurchschnitten. Die Angebotsmiete von 13,30 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Landesdurchschnitt Baden-Württembergs von 11,08 Euro um 20 Prozent und den Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro um 49 Prozent. Beim Kaufpreis liegt Radolfzell mit 4.487 Euro pro Quadratmeter 43 Prozent über dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro) und 86 Prozent über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).
Auch im Vergleich zum Kreis Konstanz zeigt sich ein Premiumniveau: Der kreisweite Durchschnitt liegt bei 12,44 Euro pro Quadratmeter Miete und 4.025 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Radolfzell liegt damit jeweils rund 7 bzw. 11 Prozent über dem Kreisdurchschnitt.
Im bundeslandweiten Rendite-Vergleich liegt Radolfzell im unteren Perzentil: Mit einer Bruttomietrendite von 3,56 Prozent liegt die Stadt im 9,2. Perzentil von 1.102 untersuchten Orten in Baden-Württemberg. Das bedeutet, dass nur etwa 9 Prozent der Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen – ein Indikator für das hohe Preisniveau im Verhältnis zu den Mieteinnahmen.
Im direkten Vergleich mit Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Moos (3 km Entfernung) liegt mit 13,22 Euro pro Quadratmeter nahezu auf gleichem Niveau. Allensbach (8 km) weist mit 15,91 Euro pro Quadratmeter ein noch höheres Mietniveau auf. Reichenau (8,3 km) fällt mit einem Kaufpreis von 7.315 Euro pro Quadratmeter und einer Rendite von nur 2,41 Prozent besonders auf – ein Hinweis auf das extreme Preisniveau auf der Insel Reichenau.
Bevölkerungsentwicklung
Die Einwohnerzahl Radolfzells ist seit 2015 um 5,3 Prozent gestiegen, von 30.943 auf 32.575 (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 556 Einwohner pro Quadratkilometer. Der stärkste Zuwachs entfiel auf die Jahre 2021 bis 2023, als die Einwohnerzahl von 31.582 auf 32.575 anstieg.
Die Arbeitslosenquote wird in den Daten als absolute Zahl von 578 Arbeitslosen (2023) ausgewiesen. Eine prozentuale Angabe ist in den vorliegenden Daten nicht enthalten.
Das Bevölkerungswachstum unterstützt die Nachfrage nach Wohnraum und trägt zur Stabilität des lokalen Immobilienmarkts bei.
Standortfaktoren
Radolfzell am Bodensee ist Kurort (Mettnaukur) und Eisenbahnknotenpunkt. Die Stadt verfügt über Gewerbe im Maschinenbau, in der Automobilzulieferung, der Textil- und der Nahrungsmittelindustrie. Seit dem 1. Januar 1975 ist Radolfzell Große Kreisstadt und bildet ein Mittelzentrum für die umliegenden Gemeinden Gaienhofen, Moos und Öhningen.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Konstanz, in dem Radolfzell liegt, den Gesamtrang 115 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Demografie Rang 150, Arbeitsmarkt Rang 125, Wohlstand und soziale Lage Rang 118, Dynamik Rang 129, Stärke Rang 129 und Wettbewerb und Innovation Rang 135. Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis Konstanz, nicht auf die einzelne Gemeinde.
Hochschulen sind in Radolfzell nicht vorhanden. Für Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich des Bodenrichtwerts, liegen keine Daten vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Radolfzell am Bodensee entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Radolfzell am Bodensee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,57 €/m² |
| 2019 | 10,23 €/m² |
| 2020 | 10,99 €/m² |
| 2021 | 11,63 €/m² |
| 2022 | 12,03 €/m² |
| 2023 | 11,99 €/m² |
| 2024 | 12,96 €/m² |
| 2025 | 13,19 €/m² |
| 2026 | 12,76 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Radolfzell am Bodensee
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.774 €/m² |
| 2019 | 4.632 €/m² |
| 2020 | 4.476 €/m² |
| 2021 | 4.033 €/m² |
| 2022 | 4.566 €/m² |
| 2023 | 4.440 €/m² |
| 2024 | 4.240 €/m² |
| 2025 | 4.594 €/m² |
| 2026 | 4.107 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Radolfzell am Bodensee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,36 % |
| 2019 | 2,65 % |
| 2020 | 2,95 % |
| 2021 | 3,46 % |
| 2022 | 3,16 % |
| 2023 | 3,24 % |
| 2024 | 3,67 % |
| 2025 | 3,45 % |
| 2026 | 3,73 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Radolfzell am Bodensee
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 30.943 Einwohner |
| 2016 | 30.784 Einwohner |
| 2017 | 31.064 Einwohner |
| 2018 | 31.203 Einwohner |
| 2019 | 31.496 Einwohner |
| 2020 | 31.530 Einwohner |
| 2021 | 31.582 Einwohner |
| 2022 | 32.043 Einwohner |
| 2023 | 32.575 Einwohner |
| 2024 | 32.575 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Radolfzell am Bodensee
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,74 % |
| 2016 | 2,51 % |
| 2017 | 2,50 % |
| 2018 | 2,57 % |
| 2019 | 2,64 % |
| 2020 | 3,31 % |
| 2021 | 3,12 % |
| 2022 | 2,80 % |
| 2023 | 3,02 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 115 Rang |
| Dynamik | 129 Rang |
| Stärke | 129 Rang |
| Demografie | 150 Rang |
| Arbeitsmarkt | 125 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 135 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 118 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Radolfzell am Bodensee liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Radolfzell am Bodensee im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Radolfzell am Bodensee ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Radolfzell am Bodensee ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Radolfzell am Bodensee
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Allensbach | 15,91 €/m² |
| Reichenau | 14,72 €/m² |
| Bodman-Ludwigshafen | 14,26 €/m² |
| Radolfzell am Bodensee | 13,30 €/m² |
| Singen (Hohentwiel) | 13,25 €/m² |
| Moos | 13,22 €/m² |
| Gaienhofen | 13,06 €/m² |
| Steißlingen | 12,97 €/m² |
| Öhningen | 12,12 €/m² |
| Rielasingen-Worblingen | 11,93 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Radolfzell am Bodensee ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Radolfzell am Bodensee
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Singen (Hohentwiel) | 4,76 % |
| Rielasingen-Worblingen | 4,30 % |
| Steißlingen | 3,86 % |
| Radolfzell am Bodensee | 3,56 % |
| Moos | 3,55 % |
| Allensbach | 3,50 % |
| Öhningen | 3,11 % |
| Gaienhofen | 3,00 % |
| Bodman-Ludwigshafen | 2,72 % |
| Reichenau | 2,41 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Moos | 3,0 km | 78345 | 13,22 € | 4.469 € | 3,55 % |
| Gaienhofen | 6,4 km | 78343 | 13,06 € | 5.233 € | 3,00 % |
| Steißlingen | 7,3 km | 78256 | 12,97 € | 4.031 € | 3,86 % |
| Allensbach | 8,0 km | 78476 | 15,91 € | 5.458 € | 3,50 % |
| Reichenau | 8,3 km | 78479 | 14,72 € | 7.315 € | 2,41 % |
| Rielasingen-Worblingen | 9,3 km | 78239 | 11,93 € | 3.330 € | 4,30 % |
| Singen (Hohentwiel), Stadt | 10,2 km | 78224 | 13,25 € | 3.338 € | 4,76 % |
| Öhningen | 10,6 km | 78337 | 12,12 € | 4.678 € | 3,11 % |
| Bodman-Ludwigshafen | 11,3 km | 78351 | 14,26 € | 6.281 € | 2,72 % |
Wo liegt Radolfzell am Bodensee?
Lage
Radolfzell am Bodensee auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Radolfzell am Bodensee
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,30 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.487 € |
| Bruttomietrendite | 3,56 % |
| Kaufpreisfaktor | 28,1 |
| Einwohner | 32.575 |
| Einwohner je km² | 556 |
| Fläche (km²) | 58,6 |
| Arbeitslosenquote | 3,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #115 |
| Prognos Dynamikrang | #129 |
| Prognos Stärkerang | #129 |
| Koordinaten | 47,7391, 8,9687 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Radolfzell am Bodensee
Was kostet eine Wohnung in Radolfzell am Bodensee?
Aktuell liegen die Angebotskaufpreise bei durchschnittlich 4.487 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmieten bei 13,30 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt (3.140 Euro/m² bzw. 11,08 Euro/m²) und auch über dem Kreisdurchschnitt Konstanz (4.025 Euro/m² bzw. 12,44 Euro/m²). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Radolfzell am Bodensee entwickelt?
Die Angebotsmieten stiegen von 10,57 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,76 Euro/m² im Jahr 2026, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 2,38 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich von 3.774 Euro/m² (2018) auf 4.107 Euro/m² (2026), was einem CAGR von etwa 1,06 Prozent entspricht. Dabei gab es Schwankungen, etwa einen Rückgang der Kaufpreise 2021 auf 4.033 Euro/m².
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Radolfzell am Bodensee?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,56 Prozent, was deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,12, ebenfalls über dem Landesdurchschnitt von 23,49. Der Perzentilrang der Rendite in Baden-Württemberg liegt bei 9,17, was bedeutet, dass rund 91 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Radolfzell am Bodensee?
Die Einwohnerzahl stieg von 30.943 im Jahr 2015 auf 32.575 im Jahr 2024, was einem Wachstum von rund 5,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 556 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Stadt liegt am Bodensee im Landkreis Konstanz und hat eine Fläche von 58,55 Quadratkilometern.
Wie stehen die Mieten in Radolfzell am Bodensee im Vergleich zu anderen Orten?
Die Angebotsmiete von 13,30 Euro/m² liegt über denen von Rielasingen-Worblingen (11,93 €/m²) und Öhningen (12,12 €/m²), aber unter denen von Allensbach (15,91 €/m²) und Reichenau (14,72 €/m²). Im Vergleich zum Kreis Konstanz (12,44 €/m²) und Baden-Württemberg (11,08 €/m²) liegt Radolfzell deutlich darüber.
Woher stammen die Daten zu Radolfzell am Bodensee?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Radolfzell am Bodensee sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Radolfzell am Bodensee führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Konstanz
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Aach, Stadt | 78267 | 11,20 € | 2.739 € | 4,91 % |
| Mühlingen | 78357 | 10,11 € | 2.495 € | 4,86 % |
| Singen (Hohentwiel), Stadt | 78224 | 13,25 € | 3.338 € | 4,76 % |
| Hohenfels | 78355 | 10,53 € | 2.693 € | 4,69 % |
| Tengen, Stadt | 78250 | 10,45 € | 2.708 € | 4,63 % |
| Eigeltingen | 78253 | 9,60 € | 2.524 € | 4,57 % |
| Stockach, Stadt | 78333 | 11,78 € | 3.222 € | 4,39 % |
| Gottmadingen | 78244 | 12,21 € | 3.378 € | 4,34 % |