Reichenau

Marktüberblick

Die Gemeinde Reichenau im Landkreis Konstanz umfasst die größte Insel im Bodensee und mehrere Festlandgebiete auf dem Bodanrück. Mit 12,71 km² Fläche und 5.456 Einwohnern (2024) ist sie eine der kleinsten Gemeinden des Landkreises, weist aber mit 429 Einwohnern je km² eine hohe Bevölkerungsdichte auf. Die Insel selbst beherbergt rund 3.200 bis 3.300 Einwohner auf 4,4 km², der Festlandteil mit den Siedlungen Lindenbühl und der Waldsiedlung rund 2.000 bis 2.200. Die Gemeinde ist seit 2000 durch das Kloster auf der Insel UNESCO-Welterbe und verzeichnet jährlich über 200.000 Übernachtungen im Tourismus. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 3,7 % von 5.262 auf 5.456 Einwohner.

Preisentwicklung und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 7.315 € je m², die Angebotsmiete bei 14,72 € je m². Beide Werte übertreffen die Vergleichsmärkte deutlich: Der Kaufpreis liegt 82 % über dem Durchschnitt des Landkreises Konstanz (4.025 €/m²), 133 % über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 €/m²) und 204 % über dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Die Miete liegt 18 % über dem Kreisdurchschnitt (12,44 €/m²), 33 % über dem Landesdurchschnitt (11,08 €/m²) und 65 % über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor von 41,42 ist 76 % höher als der Bundesdurchschnitt (23,49) und 56 % über dem Kreisdurchschnitt (26,56). Die Bruttomietrendite von 2,41 % gehört zu den niedrigsten in Baden-Württemberg – der Perzentilrang von 0,18 bedeutet, dass Reichenau von allen 1.102 bewerteten Orten im Bundesland nur auf dem untersten 0,2. Prozentrang liegt. Das bedeutet: Bei den vorliegenden Angebotswerten müsste ein Käufer mehr als 41 Jahre Bruttomiete warten, um den Kaufpreis zu decken.

Die Zeitreihe zeigt eine komplexe Entwicklung: Der Kaufpreis stieg von 6.805 €/m² (2018) auf 8.270 €/m² (2023), fiel dann auf 6.258 €/m² (2024) und erholte sich 2025 auf 7.315 €/m². Die Miete entwickelte sich von 12,04 €/m² (2018/2019) über 13,46 €/m² (2020) und 14,29 €/m² (2021) auf 15,43 €/m² (2025), bevor sie 2026 auf 9,00 €/m² zurückfiel. Der negative Miet-CAGR von -3,57 % und der positive Kauf-CAGR von 3,46 % spiegeln diese Volatilität wider. Die 2026-Werte sind als aktuelle Angebotsdaten zu verstehen und können kurzfristige Marktkorrekturen abbilden.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Reichenau ein unterschiedliches Bild. Die Angebotsmiete von 14,72 €/m² liegt unter der von Konstanz (17,11 €/m²) und Allensbach (15,91 €/m²), aber über der von Gaienhofen (13,06 €/m²), Radolfzell (13,30 €/m²), Moos (13,22 €/m²), Sipplingen (13,13 €/m²) und Öhningen (12,12 €/m²). Sie liegt unter der von Überlingen (14,96 €/m²). Beim Kaufpreis von 7.315 €/m² liegt Reichenau über allen Nachbarorten – Konstanz (5.796 €/m²), Überlingen (6.012 €/m²), Allensbach (5.458 €/m²) und Gaienhofen (5.233 €/m²) liegen deutlich darunter. Diese Diskrepanz zwischen moderater Miete und extrem hohem Kaufpreis erklärt die niedrige Bruttomietrendite von 2,41 %, die unter allen Nachbarorten liegt (Allensbach 3,5 %, Gaienhofen 3,0 %, Radolfzell 3,56 %, Konstanz 3,54 %, Moos 3,55 %, Überlingen 2,99 %, Sipplingen 2,84 %, Öhningen 3,11 %).

Der Kreis Konstanz als Ganzes weist mit 4.025 €/m² Kaufpreis und 12,44 €/m² Miete ein deutlich moderateres Niveau auf. Reichenau ist damit ein deutlicher Ausreißer innerhalb des Kreises – sowohl bei den Kaufpreisen als auch bei der Mietrendite. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Konstanz auf Platz 115 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex, mit schwächeren Werten bei Dynamik (Platz 129) und Wettbewerb & Innovation (Platz 135). Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Standortfaktoren und Struktur

Die Reichenau ist die größte Insel im Bodensee und seit 2000 UNESCO-Welterbe. Das Benediktinerkloster war im 10. und 11. Jahrhundert eines der wichtigsten kulturellen Zentren des Heiligen Römischen Reiches. 2024 feierte die Insel ihr 1300-jähriges Jubiläum. Der Tourismus ist mit über 200.000 Übernachtungen und zahlreichen Tagestouristen Haupteinnahmequelle der Insel. Daneben prägt der Gemüseanbau das Bild: Durch das milde Klima am Bodensee sind bis zu drei Freilandernten pro Jahr möglich. Etwa 25 % der 160 Hektar landwirtschaftlich genutzten Fläche befinden sich in Gewächshäusern. Tomaten, Salate, Feldsalate und Gurken von der Reichenau sind durch die EU als geschützte geografische Angaben anerkannt. Auf der Insel betreibt der Winzerverein Reichenau die südlichste Weinanbau-Fläche Deutschlands.

Auf dem Festland der Gemeinde liegt das Zentrum für Psychiatrie Reichenau (ZfP), das seit 2000 Akademisches Lehrkrankenhaus der Universität Konstanz ist. Die Insel ist über den 1838 errichteten Reichenauer Damm mit dem Festland verbunden, auf dem die Landesstraße L 221 als 1.300 Meter lange Pappelallee verläuft. Der öffentliche Verkehr erfolgt per Bus, im Sommerhalbjahr auch mit Ausflugsschiffen.