Delmenhorst, Stadt

Marktüberblick

Delmenhorst ist eine kreisfreie Stadt im Oldenburger Land in Niedersachsen mit einer Fläche von 62,45 km². Die Stadt gehört zu den zehn größten Städten des Landes und ist eine von acht kreisfreien Städten in Niedersachsen. Raumplanerisch ist Delmenhorst als Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums eingestuft. Die Stadt liegt etwa 35 Kilometer ostsüdöstlich von Oldenburg und grenzt unmittelbar an Bremen. Mit rund 78.979 Einwohnern (Stand 2024) und einer Bevölkerungsdichte von 1.265 Einwohnern je km² ist Delmenhorst eine dicht besiedelte Mittelstadt im Nordwesten Niedersachsens.

Die historische Entwicklung der Stadt ist geprägt von früher Industrialisierung: Seit der Einweihung der Bahnstrecke Bremen–Oldenburg im Jahr 1867 entwickelte sich Delmenhorst bis 1898 zur größten Industriestadt zwischen Weser und Ems. Bedeutende Unternehmen wie die 1884 gegründete Norddeutsche Wollkämmerei & Kammgarnspinnerei (Nordwolle) prägten die wirtschaftliche Struktur der Stadt.

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotsmarkt in Delmenhorst zeigt eine Angebotsmiete von 9,57 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.346 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,89 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 20,43.

Die Mietentwicklung seit 2018 war durchgängig steigend: Von 7,02 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete kontinuierlich auf 10,02 Euro je Quadratmeter im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 4,55 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2020 bis 2022, als die Miete von 7,53 auf 8,87 Euro je Quadratmeter stieg. Im Jahr 2023 gab es eine leichte Korrektur auf 8,63 Euro, bevor der Aufwärtstrend 2024 und 2025 mit 9,15 bzw. 9,64 Euro je Quadratmeter fortgesetzt wurde.

Die Kaufpreisentwicklung verlief dynamischer: Von 1.547,74 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2023 auf 2.346,44 Euro je Quadratmeter – ein Anstieg von über 50 Prozent in fünf Jahren. Im Jahr 2022 setzte der Aufwärtstrend mit 2.274,41 Euro je Quadratmeter ein. Ab 2024 zeigte sich eine Korrekturphase: Der Kaufpreis fiel auf 2.193,26 Euro je Quadratmeter (2024) und 2.190,71 Euro (2025). Für 2026 wird ein weiterer Rückgang auf 2.128,54 Euro je Quadratmeter prognostiziert. Der CAGR für den Kaufpreis über den gesamten Zeitraum beträgt 4,06 Prozent.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Regionale Einordnung

Delmenhorst liegt im regionalen Vergleich über dem niedersächsischen Durchschnitt bei Miete und Kaufpreis, aber unter dem Durchschnitt bei der Bruttomietrendite.

Die Angebotsmiete von 9,57 Euro je Quadratmeter liegt 12,6 Prozent über dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreis von 2.346 Euro je Quadratmeter liegt 8,3 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 2.166 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite von 4,89 Prozent liegt jedoch unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 20,43 liegt leicht unter dem Landesdurchschnitt von 20,92.

Im Perzentilrang der niedersächsischen Standorte liegt Delmenhorst bei 50,8 Prozent – damit befindet sich die Stadt im oberen Mittelfeld der 942 erfassten Standorte im Bundesland.

Im direkten Vergleich mit Nachbarorten zeigt sich ein deutliches Gefälle zu Bremen: Die Angebotsmiete in Bremen liegt bei 11,97 Euro je Quadratmur, der Kaufpreis bei 2.961 Euro je Quadratmeter. Stuhr liegt mit 10,99 Euro je Quadratmeter Miete und 2.925 Euro je Quadratmeter Kaufpreis ebenfalls deutlich über Delmenhorst. Ganderkesee (5,8 km entfernt) liegt mit 10,01 Euro je Quadratmeter Miete und 2.579 Euro je Quadratmeter Kaufpreis knapp über dem Delmenhorster Niveau. Lemwerder (12,6 km) weist mit 5,69 Prozent die höchste Bruttomietrendite im Vergleich auf.

Die Kaufpreisentwicklung in Delmenhorst zeigt eine deutliche Beschleunigung bis 2023, gefolgt von einer Korrekturphase ab 2024. Während die Mieten weiter ansteigen, fallen die Kaufpreise – ein Muster, das sich auch in anderen deutschen Mittelstädten beobachten lässt.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Delmenhorst war seit 2015 insgesamt positiv: Von 76.323 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Einwohnerzahl auf 78.979 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von 3,48 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 auf 2022, als die Bevölkerung von 77.522 auf 78.385 Einwohner zunahm. Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei rund 78.979.

Die Arbeitslosigkeit entwickelte sich von 4.275 Arbeitslosen im Jahr 2015 auf 3.903 im Jahr 2023 – ein Rückgang um 8,8 Prozent in absoluten Zahlen. Zwischen 2019 und 2020 stieg die Arbeitslosigkeit kurzfristig an (von 3.643 auf 4.022), was wahrscheinlich auf die Corona-Pandemie zurückzuführen ist. Seit 2020 ist ein erneuter Rückgang zu verzeichnen.

Die Standortfaktoren nach dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen ein gemischtes Bild. Delmenhorst rangiert unter den rund 400 deutschen Kreisen auf Platz 317 im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 353) und Wohlstand/soziale Lage (Rang 340). Positiv fällt die Demografie mit Rang 113 aus. Im Bereich Dynamik liegt die Stadt mit Rang 167 im oberen Mittelfeld. Wettbewerb und Innovation werden mit Rang 271 bewertet, die Standortstärke mit Rang 332.

An Hochschulen ist Delmenhorst nicht vertreten. Die nächstgelegenen Hochschulen befinden sich in Bremen und Oldenburg.

Die wirtschaftliche Struktur der Stadt ist historisch von der Industrie geprägt. Delmenhorst gehört zur Metropolregion Nordwest und ist Teil des Kommunalverbunds Niedersachsen/Bremen. Die Oldenburgische Industrie- und Handelskammer vertritt die wirtschaftlichen Interessen der Region, deren Bezirk die kreisfreien Städte Oldenburg, Delmenhorst und Wilhelmshaven umfasst.